在 3.15 国际消费者权益日来临之际，苏州法院梳理了过去一年来消费者权益保护纠纷的典型案例，于 3 月 13 日上午，借助新闻发布微信群平台，予以线上发布。

 

其中一则关于开发商虚假宣传学区的案例，法院是如何予以认定的呢？

 

 

 

案例——出卖人销售商品房虚假宣传学区的，应承担违约责任

 

【案情】原告董某与高某系夫妻关系。2013 年 11 月 2 日，二原告与被告某房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发的位于苏州高新区某小区的房屋一套。被告在该小区楼盘的销售过程中，在路面广告、宣传视频、微信公众号文章中，频繁出现“双学区”的宣传内容。但此后，苏州市教育局发布的义务教育施教区及幼儿园招生范围中明确该小区仅属于被告所宣传的“双学区”其中一所学校施教区。二原告认为，被告交付的房屋无法达到宣传中的学区房，系虚假宣传，重点学校的学区房价值高于非重点学校学区的房屋，被告应补偿差价损失。故二原告诉至法院，请求被告赔偿房屋差价 2 万元。

 

法院认为：二原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。被告在销售宣传中多次提及“双学区”等内容且明确学校名称，该允诺具体确定，对普通购房人是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响，故应当视为要约。该允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。现根据教育部门关于施教区划分的相关文件，涉案房屋仅属于被告宣传的“双学区”其中一所学区范围。据此，被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。

 

【点评】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

 

本案中，被告在销售宣传过程中，通过各类宣传途径允诺涉案小区房屋属于“双学区”且明确学校名称。虽被告的该销售宣传允诺未明确载入合同条款，但是被告的该允诺具体确定，且对消费者是否确定订立商品房买卖合同购买涉案小区房屋的考量以及房屋价格确定有重大影响，故被告的该允诺行为应当视为合同内容。嗣后，被告无法达到其允诺的“双学区”标准，属于违约行为，应当承担违约责任。

 

审理法院：虎丘法院

 

 

 

关于商品房学区宣传的效力认定以及风险应对措施，可参见往期推送文章（点击标题即可跳转）。

 

《“学区”噱头有风险，开发商宣传需谨慎》

 

 

 

苏州中院在本次报告中同时介绍了上一年度消费者权益保护案件的受理情况及案件特点：

 

2019 年，全市法院受理消费者权益保护案件 605 件，同比下降 8.3%，这是苏州法院连续第三年呈现的下降趋势，与峰值相比下降了约 65.7%。

 

通过调研发现，消费领域的案件呈现以下特点：

 

一、从涉诉领域上看：网络平台引发的案件数量占比仍然较高，约占案件数量的 70%，除了大量线上购物消费引发的纠纷外，也出现了部分线上服务消费类维权案件；传统线下购物纠纷，大宗商品交易如商品房、汽车、家具等维权案件有所增加；另外，“互联网+”背景下新型消费纠纷呈现新形态，健身、美容等领域预付卡纠纷频发。

 

二、从纠纷案由上看：由于消费行为涉及衣食住行各个方面，消费领域的纠纷往往涉及到多种法律关系，消费者基于不同的法律关系提起诉讼，涉及消费者权益案件的案由呈现多样化，包括保险合同纠纷、买卖合同纠纷、物业服务合同纠纷、教育培训合同纠纷、旅游合同纠纷、医疗损害纠纷等各种类型。

 

三、从诉讼请求上看：消费者的主要诉求仍相对集中在因购买到不安全食品故要求经营者承担“退一赔十”的惩罚性赔偿责任，因经营者销售商品存在欺诈行为故要求经营者承担“退一赔三”责任以及因餐厅、商场、酒店、旅行社、健身场馆等未尽到安全保障义务故要求经营者赔偿损失。另外，也出现了部分消费者要求确认经营者所制定的排除或限制消费者权利的格式条款无效，进而维护其个体利益乃至广大不特定消费群体公共利益的案件。

 

四、从诉辩焦点上看：食品质量是否存在安全隐患、经营者是否存在欺诈行为，依旧是消费者和经营者的主要争议焦点。消费者在案件中的起诉理由主要聚焦于产品包装标识不规范、不全面，经营者存在虚假宣传，经营者的抗辩理由往往是标签问题并不影响产品质量、原告明知问题产品却仍以牟利为目的而大量购买故其不构成欺诈等。

 

五、从诉争结果上看：相对于其他案件类型，消费者保护纠纷案件的诉讼标的额较小，消费者的调解意愿较强，大部分商户基于维护商誉的需要也更倾向于通过调解方式处理纠纷，故消费类案件的调撤率仍然相对较高。2019 年度，全市法院审结的一审消费类纠纷 496 件中，调解撤诉案件数量 278 件，调撤率达 56%。

 

转自  良翰房地产财诉讼