时光总像“林花谢了春红”，脚步太匆匆。

各行各业在历史的长河中起起伏伏，而房地产行业就曾狂奔二十多年，一时惊诧了众人。

但在快速前进的路程中，也埋藏了太多太多的危机，于是，快刀斩乱麻，用去金融化的阵痛，从而试图避免一场更大的危机......

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三波牛市

回顾房地产行业的过去：

1998年，为了应对亚洲金融风暴冲击，房改启动商品房市场。

当时相关部门发文要求停止了住房实物分配，逐步实行了住房分配货币化，经济适用住房为主的多层次城镇住房体系开始逐渐完善，我国房地产行业市场化开始拉开了帷幕。

在这些年中，楼市共出现过3波牛市。

第一波：2005年，在这一年中，不少城市的房价猛涨，以北京为例，均价从3k-4k涨到了1.5w-2w，增长大概在4-5倍。而第一波牛市结束于2008年，下跌了30%-50%，房价被腰斩，也打击到了不少人。

第二波：2008年，4万亿之后，楼市又开始上涨，这一波涨了2-3倍，像北京的房屋均价从2万左右涨到了4-5万，2-2.5倍，然后结束了。

第三波：2016年-2018年，楼市迎来了上升周期，比如西安从2016年到2020年连续5年时间每年商品房销售面积在2000万㎡以上，最高值是2018年，达到了2713.46万㎡。

不过自2017年，相关部门也提出了“房住不炒”的概念，长期调控也在2021年显出巨大成效。

其实通过回顾房地产过去的二十多年历史，我们能看到，这个行业一路狂飙的原因与经济刺激有着巨大联系。

而且过去的高速增长是城镇化和收入增长带来居民生活改善的内生需求，但不可否认的是，房地产行业的泡沫实在过多，政策也只能周而复始的进行上压下托。

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上压下托的一年

有人曾说过：2021年，是艰难的一年。

对啊，2021年上半年楼市升温，于是多地开启“高频化、精准化、创新化”的收紧性调控政策。

收紧性政策

限地价涨幅：郑州

限购升级：上海、南京、杭州、东莞、西安、嘉兴、广州、合肥、衢州、惠州、海口

限售升级：杭州、西安、上海、成都、广州、合肥、衢州、惠州、大连、厦门、芜湖

限价：合肥、三亚、芜湖

限贷升级：东莞

加强预售资金监管：西安、北京、广州、杭州、重庆、天津、青岛、嘉兴、舟山

提高预售门槛：石家庄

二手房指导价：深圳、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、金华、合肥、广州、北京、东莞、衢州

下半年楼市遇冷，不少城市频频出台“限跌”等扶持政策。

扶持性政策

购房补贴：长春、哈尔滨、宁波、开封、重庆万州、海安、衡阳、芜湖、重庆璧山、吉林、荆门

限跌：长春、昆明、哈尔滨、岳阳、唐山、江阴、菏泽、桂林、株洲、南通、鄂州、湖州、徐州、安庆、孝感、扬州、襄阳、张家口

限购松绑：哈尔滨、武汉

提升公积金贷款限额：沈阳、宁波

延长公积金贷款年限：哈尔滨

调低二手房交易个税点：珠海、肇庆、中山、惠州

放宽预售资金监管：山西、张家口、哈尔滨、成都、长春、义乌

降低预售许可门槛：成都、哈尔滨、常州

而且受政策、贷款时间延长、新房市场遇冷等因素，房价和成交量都呈明显的下降趋势。

数据来源：克而瑞

西安的新房在连续涨幅了68个月后，也在2021年后半年出现了涨幅逐渐减小的情况，最终在12月时出现了降价，打破了不少人“房价永不降”的信仰。

可以说，在刚刚过去的这一年中，相关部门也从土地端、金融端等方面入手，在不断地完善着楼市调控长效机制。

但是随着不断的调控，市场呈现出了明显的降温情况，房企也频繁暴雷，不过就在年底时，中央发出了渐稳信号，不少人猜测调控或许会开始放松，楼市或将迎来小阳春。

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激活市场？

西安楼市在2021年确实经历了大风大雨。

就在大家都猜测楼市下一步的走向时，临近春节，西安的楼市一反常态的公布了一批楼盘价格。

这其中还包含高新神盘——丹轩坊、鸽子王——西派国樾以及曲江网红盘——华润悦玺。

而这一波操作，让人不得不深思：

这究竟是为了拯救濒临崩盘的西安楼市？还是受到疫情影响才选择了这个时间点公示价格？在这样的反常举措下，我们购房者下一步该怎么办？一连串的疑问打了个购房者措不及防。

其实我们都清楚，2022年开年，市场上大部分房企的首月业绩都比较惨淡，所以春节假期后大概率会放大招，而这段时间的供应房源已经超过了8000套，里面不乏有很多关注点高的热门项目，据了解，还有大量房源也将入场。

不过，楼市短期内受政策影响比较大，所以在2021年政策收紧，导致下半年市场比较萎靡，而2022年受疫情影响及经济大环境影响下，政策面可能有所放松。

对于房企们来说，2022年也是一场新的挑战，而这场挑战就与土地储备有关。

相当多的房企因为去年政策的限制，在拿地时的积极性都不高，因此手中土地资源缺乏。

据统计，2021年西安宅地供应规划建面2412.18万㎡，同比下降9.55%↓，成交1941.54万㎡，同比下降23.82%↓。

数据来源：中指研究

而在今年，相关政策一旦有所放松，那房企们必然会去拍地，毕竟土地才是房企们启动项目最基本的东西。

总的来说，房地产行业野蛮生长的黄金时代已经结束，在这里淘金的机会也是越来越少，闭眼买房躺赢通胀的好事也不会再出现。

选择高性价比、适合自己的房子，才是正确的做法！