文：律行天下

在律师众多的工作之中，合同审查是律师最基本业务技能之一。实务中，合同审查有赖于每个律师自身的经验与专业能力，审查的效果因人而异。为推动建立统一的审查标准、规范合同审查流程、保障合同审查质量、提高审查效率，本律师团队通过梳理商业物业租赁合同的审查要点，总结整理了商业物业租赁合同的审查标准化操作指引，以期能指引律师同行更高质量、高效率的审查合同条款。本文分为上、下两篇推送，此为上篇。

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最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）实务操作与案例精解
作者：陈鑫范，王琦

当当
一、租赁合同签订主体审查

 

1.1
出租人角度审查
作为出租人委托律师，需核查承租人的基本情况。

1.1.1承租人为企业

通过全国性权威机构网站“国家企业信用信息公示系统”及第三方查询网站（如：企查查等）审查承租人的基本信息 ：（1）是否取得相关行业资质；（2）是否取得经营许可、知识产权许可；（3）是否受过行政处罚及有无涉诉；（4）是否为轻资产或无资产企业；（5）是否存在对外担保。通过对以上信息的分析，综合判断承租人履行合同的能力。

1.1.2承租人为自然人

严格审查承租人是否有相应的资产保障，一般以项目面积和经营类型决定。若是高风险项目或存在承租人以预售、办卡的情形经营，则应加大资产保障的要求，如要求承租人提交名下资产信息等。同时还应要求承租人在合同上加按指印，并提供身份证复印件和实际居住地址。

若承租人承租后，另行成立公司并以公司名义经营的，则应在公司成立后由三方签订权利义务概括转让协议，一般要求承租人仍需对合同的履行承担连带责任或承担连带保证责任。

1.1.3承租人经营资质的审查

核查承租人实际经营业务与其工商登记营业范围是否一致（尤其在食品、药品领域），若不一致可能会面临超范围经营而被工商部门查处，导致租赁房屋被查封的风险。

核查承租人是否取得经营相关业务的授权许可，避免因承租人无授权导致无法正常经营收益而影响合同履行。另外，出租人也存在因承租人侵害他人品牌行为被相关权利主体追求责任的风险。

1.2
承租人角度审查
作为承租人委托律师，需对出租人主体资格进行审查。

1.2.1出租人为房屋产权人

需核查房屋产权证书的原件，必要时还应到不动产登记中心查询房屋权属登记情况，确认商业物业租赁合同的出租人享有合法的出租权。

1.2.2出租人非房屋产权人

如果出租房屋是代理出租、委托出租，则需要出租人提供房屋所有权人出具合法有效的委托书等法律文件；

如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权；

对于转租的房屋，承租人应当进行详细的尽职调查，并特别注意原租赁期限及房屋实际所有人同意转租的书面承诺。

二、租赁标的审查

 

2
承租人角度审查
2.1租赁物业状况审查

承租人需审查租赁物业是否办理房屋产权证，如果承租物业尚未取得房屋产权证，则需进一步审查是否通过消防验收、取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案等。

另，承租人需审查出租人的租赁物业是否存在抵押、查封等权利被限制的情况，必要时需到不动产登记部门查询租赁物业的相关情况。

2.2计租面积的审查

重点审查租赁面积的计算依据是否明确，是否约定有可能发生的面积误差和补差的处理方式。

三、用途与品牌的审查

 

3.1
出租人角度
作为出租人律师，需核查合同中是否约定明确具体的用途及品牌。

租赁物业的用途与品牌条款应兼顾法律规定与商业运营的需求，需要租赁双方共同维持/保持租赁房屋的用途/品牌不变。为避免争议，建议在租赁合同中对具体用途（例如餐饮、服饰、娱乐等）、经营品牌、商号、经营产品类别均进行明确约定。另外为确保承租人按照约定用途及品牌营业，建议约定承租人在特定期限内向相关政府部门办理经营所需的证照，包括但不限于营业执照、税务登记证、消防验收合格批文、环保验收合格证、卫生许可证、娱乐经营许可证、营业性演出许可证等，并在开业日前向出租人提交前述证照的副本作为备案。

3.2
承租人角度
作为承租人律师，需审查承租物业是否符合承租人承租的用途。

出租人除了按约定交付租赁物的义务之外，还负有提供符合承租人租赁用途的适格租赁物之义务。此外由于我国建设用地使用权按用途划分为居住用地、工业用地和商业用地等不同类型。如果承租人用于开酒店的房屋土地性质为工业用地，那相关的工商、消防手续将无法办理。因此，确认租赁物业的用地性质也很重要。同时，为了维持整个商业区域的平衡，承租人在签订合同时，也可以要求出租人不得自营或引进与其存在直接竞争关系的业态。

四、租赁期限的审查

 

4.1租赁期限的审查

承租双方均应审查租赁期限、起算日及截止日是否明确。出租人角度，应侧重于从合同约定的租金涨幅角度审查租赁期限，以保障出租利益；承租人角度，则应考虑到自身的投入，注意约定合理的租赁期限，以保证收回投资成本并获取一定收益。

4.2免租期的审查

承租双方均应审查免租期约定是否明确，具体起算日截止日是否清晰。出租人角度，应着重审查是否约定有合同提前终止时免租期的折抵条款；承租人角度，则应审查是否约定有物业管理费、能源费等其他费用在免租期间由谁承担。

4.3开业日及开业率的审查

承租双方均应审查合同中开业日、开业率是否明确。出租人角度，应着重审查合同中开业率的要求及相应的违约责任；承租人角度，则应审查合同中开业日的要求及违约责任。

五、租金审查

 

5.1租金计收模式审查

承租双方均应审查租金的计收模式是否明确，是否符合自身利益。

5.2租金递增方式审查

承租双方均应审查租金是否约定有递增率。出租人角度，应以减少收益风险为审查要点；承租人角度，则以尽可能降低递增率为审查要点。

5.3营业额审查

如果采用提成租金方式或固定租金结合提成租金方式，从出租人角度，应当重点审查营业额的描述是否详尽清楚，使承租人通过租赁房屋所获得的收入最大化的体现在租金收益的计算基础——营业额之中。

5.4租金支付周期审查

承租双方均应审查租金的支付周期是否清楚，并结合自身经济利益选择对自己有利的支付周期。

5.5租金发票审查

承租双方均应审查合同约定租金是否含税，审查合同是否将付款与开票的先后顺序进行明确。

六、履约保证金审查

 

承租双方均应审查履约保证金金额是否明确，关于履约保证金的抵扣及归还约定是否清晰。

履约保证金的抵扣条款，如合同中约定出租人有权或自动从履约保证金中抵扣承租人欠付款项时，出租人以欠付租金或费用为由解除合同时应当慎重，需审查履约保证金是否已不足以抵扣欠付款项以及是否因此触发法定或约定的解除权。对于此，从出租人的角度出发，可以补充约定：承租人应在接到出租人履约保证金抵扣通知后的7日内将履约保证金补足，否则出租人有权依照承租人欠缴租金的约定行使合同解除权。

另外，对于在承租人违约的情况下，出租人是否可以根据合同约定同时主张没收履约保证金并主张支付违约金，在司法实践中存在不同的观点。通常认为，一方面取决于合同中对没收履约保证金的具体规定，如其与违约金指向内容不一样，则并存问题不大；如均指向同一内容，履约保证金实质上转化为违约金的性质，当承租人主张存在重叠性赔偿和违约金过高时，法院可能会视情况对违约金进行调整。

七、物业管理费审查

 

承租双方均应审查物业管理费约定是否明确。

商业地产物业服务有两种模式：一是出租人同时提供物业服务，承租人与出租人签订租赁合同的同时，会直接与出租人签订物业服务合同，或者直接将物业服务合同内容写在租赁合同之中；二是承租人与出租人控制或者选聘的物业管理公司签订物业服务合同（租金不含物业管理费）。

出租人需特别注意：承租人享有物业服务的前提是其承租该物业，而出租人已与物业服务公司签订《物业服务合同》，若租赁合同有约定，承租人可以直接向物业服务公司支付物业服务费，代出租人履行债务，但这并不能免除出租人支付物业服务费的责任。

八、其他费用审查

 

承租双方均应审查其他费用约定是否明确。

除租金、物业管理服务费外，承租人在租赁期间还会产生能源费（含水、电、网络及有限电视费等）、公共事业费、车辆管理服务费等其他费用，为免疑义，承租双方应当在租赁合同中对租金范围（是否包括其他费用）进行明确，并对这些费用的缴纳进行明确约定。

END