《物权法》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规对不动产注销登记已有相应规定，但在实际操作中仍然存在一些难点。

房屋尚未拆除，产权已被注销

       笔者在工作实践中遇到这样一个案例：家住某市蔬菜研究所大院的朱老先生，在查询名下房屋时，发现他居住的房屋登记已被注销。进一步查询得知，他于2017年11月参加市蔬菜研究所组织的集资建房项目，该单位于2018年1月持房屋所有权证、补偿协议等材料申请办理了该房屋注销登记。于是，朱老先生向该市不动产登记中心提出申请撤销该注销登记。
　　该市不动产登记中心答复称，蔬菜研究所持朱老先生房屋所有权证、补偿协议、委托书等材料，以集资建房补偿完成，需进行调整并重新办理不动产权证为由，申请注销涉案房屋登记；该中心依申请办理该房屋注销登记正确合法。朱老先生以集资建房补偿协议不是房屋注销登记法定依据为由，向该市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销该中心办理的房屋注销登记。
　　房屋尚未灭失，就办理了注销登记是否合理？对于如何办理集资建房中的房屋注销手续，涉及的各方观点如下：
　　朱老先生认为，他一直住在这套房屋里，房屋没有拆除，自己也没有做过放弃房屋所有权的声明。在他尚未获得安置过渡补偿并搬离房屋前，注销房屋所有权登记是不合法的。
　　市蔬菜研究所认为，单位牵头开展拆旧建新的集资建房项目是要将朱老先生房屋所在6层低矮楼栋拆迁，注销房屋所有权证是进行拆除的前期工作。项目因建设招标、资金等问题，在朱老先生提出异议时还未进行房屋拆迁，但朱老先生已经签署委托单位办理集资建房相关手续的委托书以及按约定的产权比例还建集资建房安置补偿协议，补偿协议明确有房屋注销登记约定，朱老先生也提交了房屋所有权证书，即同意办理该房屋注销登记事项。项目已经拆除了两栋房屋，朱老先生所在这栋也迟早要拆，集资建房安置补偿协议理应可以作为注销登记依据，一次性办理所有房屋登记的注销手续，可以节约办事成本。
　　该市不动产登记中心认为，集资建房目的是拆旧建新，安置补偿协议签订可视同原房屋所有权人放弃房屋所有权，集中办理房屋注销登记是为企业办实事，注销登记行为合法有效。

因不动产灭失办理注销登记应实地查看

       笔者从以下几个方面分析注销登记的要点：
       注销原因须核清，适用情形应明确。按照相关法规，不动产注销登记主要有不动产灭失，权利人放弃不动产权利，不动产被依法没收、征收或者收回，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭，法律、行政法规规定的其他情形等五种情形。但是，每种情形的实施主体及其依据都有不同，只有准确把握注销原因、确定适用情形，才能依据不同情形审核业务材料是否齐备，注销登记申请是否合规。
　　本案例中，朱老先生的房屋注销登记，在该市不动产登记中心的书面答复中并未说明适用的是哪种情形，只是模糊地说因集资建房需要调整重新办理房屋所有权证，而按其所收的申请材料看，介于不动产灭失、权利人放弃不动产权利和征收三种情形之间。那份集资建房安置补偿协议中约定的是拆除房屋后办理注销登记，而不是放弃物权，显然不符合放弃不动产权利而注销的情形；该单位不是房屋征收机构，即便有类似于征拆补偿的协议，集资建房也不同于房屋征收；唯一有可能适用的是不动产灭失，又因房屋尚未拆除而不成立。
       注销登记涉及权利调整，业务办理应审慎。注销登记涉及民事主体的权利归属和权利内容的调整。一旦注销登记发生了错误，将直接影响不动产权利人的权益。因此，对于房屋所有权的注销登记，登记机构要按审慎原则核实当事人资格以及当事人注销申请的合法性。不仅要核实申请人的身份、资格、授权书等，还要审查申请人提供的关于申请注销登记的文件的真实性和合法性。经审核符合法规中的注销登记要求方能办理。本案例中，该市不动产登记中心收取的材料中，没有能直接证明朱老先生名下房屋灭失的证明材料，也没有描述房屋灭失时间及其原因的说明文件，相关依据不充分导致了注销登记存在瑕疵。
       因灭失而注销登记的，应实地查看。在不动产注销登记的五种情形中，《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条明确规定，当事人因房屋灭失而申请房屋所有权注销登记的，需对现场进行实地查看。可见，登记机构办理因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，不仅需要通过查验描述房屋被拆除或是倒塌时间等情况的文件资料，还应通过实地查看房屋，印证灭失是否属实。本案例中，该市不动产登记中心仅核验了朱老先生与蔬菜研究所签订的集资建房安置补偿协议以及房屋所有权证、身份证明等材料，就办理了申请注销房屋登记，既不符合审慎的审查原则，也未履行实地查看的工作程序，导致权利人正常使用房屋的同时，其所有权已被注销的尴尬情况。
　　集资建房是部分城市对危旧住房的改造政策，由于主体的特殊性以及项目推进的不确定性，在项目实施的过程中，有可能出现手续环节倒置的问题。虽然将不动产注销登记手续提前到房屋拆除前，可能会加快推进项目，但是处理不当将影响权利人的权益。在办理涉及物权变动的注销登记时，登记机构首先应考虑的是依法依规，而不是过多介入项目双方民事法律关系的合理性裁断。在法院的调解下，该市不动产登记中心撤回了对朱老先生的答复，并办理了更正登记，重新为其办理了房屋不动产权证。