来源：无讼阅读; 文：崔文强

笔者按：笔者因为工作关系的缘故，但凡与房产有关的法律问题，经常接到好友咨询，而这其中最为常见的问题便是某某想转让一套房子，怎么转让才能最大限度的节省税费？然而这个问题并非简单的便能予以厘清，首先需明确不同的情形。

笔者也曾专门针对个人让渡不动产的税收政策问题予以归纳为表格，但是其在适用性上较差，很多朋友表示并不能直观的从表格中找寻到需要的信息或者自己按图索骥查找起来较为繁琐，故而笔者有意就此类个人转让不动产的情形予以区分，通过提问问题的方式将询问人需求和意愿予以厘清，以归纳不同情形下何种情形需缴纳的税款，以明晰何种情形较为节省税费。

此文中转让系广义含义的转移，包括但不限于买卖、赠与、继承等发生权利人变更的情形。

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需要先明确的几个问题

涉及需转让不动产的当事人较为关注的焦点系采用何种方式转让最能节税。而在明确这一问题之前，尚需厘清几个较为基本的问题。而这几个基本问题亦可以作为律师及相关房屋中介等相关从业人员进行尽职调查的关键。

1、当事人潜在的转让模式是什么？买卖或者赠与？受让方系亲属还是其他潜在交易主体？是否考虑继承的模式？

2、所涉不动产的基本情况，如面积、取得时间及用途为何？（能提供权属证书最佳）？

3、转让人名下房屋套数？所涉房屋坐落各为何处（建议明确至区县一级）？

4、受让一方名下房屋套数？

5、方和受让方关系，是否系亲属关系？何种亲属关系？

针对问题一，若被询问主体接受继承的模式，则继承应为最为节省税费的方式。因继承而继受不动产的，增值税、个人所得税、土地增值税及印花税皆予以免征。针对契税，若为法定继承，亦予以免除，而遗赠的，非法定继承人继承不动产的，应征收契税。

除此之外，应向咨询人释明继承不动产的潜在风险，若存在其他继承人的，则是否能够达到其他继承人放弃而由其单独继承的目的，且因继承而继承不动产的，目前多数不动产登记机构尚未开展不经公证径自受理的业务，故而仍需支付经继承权公证而所发生的公证费用，此项费用亦为一笔不小的开支，若有意在不动产权利人百年之后再行继受不动产的，笔者以为首先应考虑继承不动产的潜在风险，尤其是是否存在其他法定继承人或者遗嘱继承人阻碍，证明继承权事实的证据是否容易收集，如一些不动产权利人的父母虽然早已去世，但因年代久远，有些难以从公安户政等部门查到户籍档案，相关死亡证明难以出具，便容易为继承权的办理造成阻力。

其次，应考虑不动产所在地的登记机构继承权登记的受理模式，有些地区已经不再要求强制公证，有些地区虽然仍要求公证，但是却采用政府购买的模式，由财政补贴公证费用，如此便可节省此项开支，继承的路径便可以予以考虑。

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买卖和赠与的选择问题

若当事人不接受继承模式，或者等不到继承发生的，则无非在买卖还是赠与之间徘徊不定，不知道何种模式较为节税进而导致选择困难。实际上，在当事人回答了以上几个问题之后，依据房屋及转受让双方的情况便可以很容易的予以判断。

举例说明，2018年甲意欲将其名下数套住房处置，某处住房A面积85平，自2005年取得，位于某市W区；某处住房B面积120平，自2017年取得，位于某市Q区；某处住房C面积145平，自2015年取得，也位于某市W区。三处皆为普通住宅，其并无通过继承让渡房屋的想法，其意欲将该三处住宅转让至其子乙及其女丙名下，均已成年，甲名下有该三套住房，乙与丙名下均无住房。那么甲应如何选择让渡方式才能实现节税的最大化呢？

首先应要搞清楚的问题是，转让不动产需缴纳哪些税种，此处以常见的普通住宅为例，其税种主要包括：契税、个人所得税、增值税及其附加。土地增值税在个人销售住房时予以免征，故而可不予关注，印花税在赠与及离婚过户中涉及，其税率为万分之五，故而暂且忽略不计。

仅就较为常见和主要的三大税种予以分别探讨。考虑在交易过程中的税负转嫁问题，本文并不区分税种由谁承担问题，原则上以转让行为所涉所有税种均由一方承担为探讨前提。

引上例，先看A住房，对于契税，若甲将A处不动产让渡与乙，若选择买卖的方式，依据财税【2016】23号文规定，购买90平及以下唯一住房，按1%征收契税。

个人所得税方面，若卖方非家庭唯一住房，能提供购房成本的按收入减成本及费用的差额的20%征收，不能提供准确成本则按转让收入的1%核定征收个人所得税；增值税，依据财税【2016】36号文，个人将购买两年以上住房对外销售的免征增值税。

若采用赠与方式，依据国税发【2006】144号文对个人无偿赠与不动产行为，全额征收契税，而依据契税暂行条例，其税率系3%-5%之间，由各省、自治区、直辖市政府在此区间内确定并报财政部和国家税务总局备案。

个税方面依据财税【2009】78号文，无偿将房屋赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；将房屋赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人，对当事人双方不征收个人所得税。注意此亲属范围与继承法中第一第二顺位人选有所区别，其孙子女、外孙子女亦包括了其中，为转让人可谓提供了更多的选择。

增值税方面，依据财税【2016】36号文，此种赠与亦免征增值税，当然其附加税亦予以免征。

同时对A不动产两种方式的分析，可见买卖方式需缴纳契税1%；所得税，约1%；赠与方式免个税免增值税，但需缴纳3%契税。哪种方式节税可谓一目了然。

再看B不动产，若将其让渡给其丙，在采用买卖的方式下，丙购买首套住房，90平米以上的按1.5%征收契税。对于个税，转让不满2年的住房，同样是采用20%差额或1%核定的计税方式，即能够提供成本则差额，不能则采用核定。

增值税的缴纳，依据财税【2016】36号文按5%征收增值税，加之城建税、教育费附加及地方教育附加等，税负为5.6%。可见，此种自持时间较短的住房，通过买卖方式税负较高，合计约为8.1%左右。

而若采用赠与方式赠与丙，契税全额征收3%，赠与特定亲属免征增值税及其附加。个税方面赠与子女亦不予征收个人所得税。那么其税负仅为契税的3%。故而综合来看，此种自持时间较短，尤其是在两年之内的住房，若转让对象为特定亲属的，宜采用赠与的方式转让。

再看C不动产，若未明确转让给乙或者丙，甲又意欲节省税负，在赠与模式下，其契税负担相同，皆为3%，唯一不同系在买卖形式下，契税税负可能不同，因C不动产位于W区，A位于W区，B位于Q区。

很多地方的财政优惠政策多以此区县为地域划分，以判断首套住房优惠政策的享有与否。那么如果买卖于乙，在乙已经获得A不动产的情形下，其在W区已经拥有一套住房，此处属于第二套住房，依据财税【2016】23号文规定，按2%征收契税。若卖于丙，则并在W区系首套住房，按1.5%征收契税。

对于个人所得税，若采用买卖形式，无论转让给谁，因C不动产满两年但未满五年，不予征收增值税，但应征收个人所得税，税负亦为20%与1%的模式。而采用赠与的，个税与增值税均予以减免。可见，赠与乙的，税负3%，赠与丙税负3%；买卖于乙，2%的契税加与1%的个税，合计约3%；买卖于丙，1.5%的契税及约1%的个税。

如此看来，通过买卖于丙的方式系最为节省税负的方式。

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综合判断

综合来看，判断转让不动产的税负，宜采用具体案例个案分析的方式，总体上，对于满五年以上的持有住房，宜通过买卖形式转让；而不满两年的住房，因涉及增值税及其附加税，买卖形式税负往往较高，若能明确转让对象为特定亲属，可采用赠与方式实现减轻税负。

而年限在2年至5年之间的，宜通过判断受让方名下住房数量予以确定采用何种方式，若转让方为非特定亲属，则可不必考虑赠与问题。简单一句话：新房宜赠与，旧房宜交易，若想节税负，亲属最相宜。

最后，以表格形式将以上例子予以明确，在面对具体案例之时，亦可采用表格形式，更为直观的判断各种情形下税负的优劣。