作者按
异议登记系一种物权行使方式，法律效力是对抗现实登记权利的正确性，中止现实登记的权利人按照登记权利的内容行使权利或阻止第三人依登记的公信力善意取得不动产物权。异议登记不当损害责任，系异议申请人在行使法律规定的权利时，因主观故意背离了权利设立之目的，且在客观上造成国家利益、社会公共利益或他人合法权益损害而需要承担的赔偿责任。界定是否构成异议不当承担损害赔偿责任，需考察异议登记的制度价值，结合异议登记的构成要件，严格区分权利滥用与权利正当行使界限，看行为人主观上是否“以损害他人为主要目的”，判断异议登记行为是否构成权利滥用，是否在当事人之间造成了利益严重失衡或违背公序良俗、诚信原则的结果，当权利滥用造成损害即构成异议登记不当侵权。

一、案例分析样本

基本案情
陈某与张某1于1992年登记结婚，2010年1月，张某1起诉陈某离婚，后陈某、张某1分别于2013年、2014年提起离婚诉讼。2010年，生效判决认定张某1夫妻感情出现危机时，短时间内将多套夫妻共有房屋出卖或抵账，未经陈某同意，侵犯了陈某作为共有人的权利，张某1与案外人签订的房屋买卖合同无效。2002年4月，张某1以朋友的名义购买了涉案房屋，之后长期由陈某、张某1及二人之子共同居住生活；2010年6月，张某1与其朋友通过签订房屋买卖合同的方式将涉案房屋过户至张某1名下。2010年6月30日，张某1与张某签订房屋买卖合同，将房屋过户至张某名下，房款未实际给付，张某1与张某系兄妹关系。2010年7月6日，杨某作为买受人与作为出卖人的张某签订房屋买卖合同，陈某对此不知情。2010年7月14日，陈某就涉案房屋向房管局提出异议登记申请，当天房管局出具《房屋登记受理通知书》，7月16日，陈某诉请张某1、张某房屋买卖合同无效。该诉讼历经一审、二审、再审，陈某的诉讼请求2013年被驳回。2011年8月，张某向杨某出具《保证书》，保证在一个月内配合办理过户手续至杨某名下。2013年，杨某起诉张某，法院判决解除双方的房屋买卖合同，张某退还已收取的购房款并支付杨某违约金90万元。本案，张某主张陈某异议登记不当，给其造成了损失，要求赔偿其支出的90万元的违约金损失。

法院认为陈某属于适格异议登记申请人，初步证明了房屋登记可能存在错误，不具有损害他人利益的主观恶意，且张某自身对其主张之损害后果并非没有责任，陈某的异议登记申请不构成权利滥用，判决驳回张某的诉讼请求。

裁判理由
法院生效判决认为，本案的争议焦点是陈某对涉案房屋的异议登记申请是否构成异议登记不当，进而应否对张某主张的经济损失承担赔偿责任。法院认为异议登记的制度价值系异议登记作为一种临时性的救济措施，可以通过暂时阻断不动产登记物权的公信力、排除第三人善意取得，保护真实权利人的合法权益，同时有效地协调第三人的利益。异议登记不当损害赔偿请求权的成立需满足异议登记不当、造成损害、二者之间存在因果关系三个要件。异议登记申请就其性质而言系一种物权行使方式，物权行使的方式需遵循诚信原则，禁止权利滥用；构成权利滥用的要件之一行为人具有主观恶意，对主观恶意的认定，除应根据事实判断行为人的主观意思外，还应采用客观判断方法考量利益变迁。

陈某与张某1系夫妻，涉案房屋在婚姻关系存续期间被购置，且长期居住，故在权利外观上陈某认为自己属于案涉房屋的共有权利人并无不妥，其提出异议登记申请，属于适格利害关系人。陈某申请异议登记时提交了结婚证、涉案房屋产权证的取得时间发生于婚姻关系存续期间、涉案房屋产权登记于第三人名下其不知情等，初步证明了房屋登记可能存在错误。另根据张某1在与陈某离婚诉讼期间，存在恶意转移财产之嫌，故陈某相信张某1对涉案房屋的产权过户行为存在主观恶意且侵犯了其对夫妻共同财产的共有权利；且无证据证明陈某在申请异议登记时，已经知晓张某与杨某就涉案房屋签订了买卖合同，该行为表明陈某申请异议登记的目的在于阻却涉案房屋前手登记之公信力，避免第三人因善意信赖登记权利而从事交易，故难以认定陈某之行为具有损害他人利益的主观恶意；且异议登记不成立，不直接等同于异议登记不当；张某后在办理涉案房屋过户登记手续时均已知晓异议登记的事实存在，应知悉存在交易不能的风险，但仍出具《保证书》，张某对其主张的支出违约金的损害后果亦存在一定的责任。

该案一审宣判后，张某不服提起上诉，二审法院判决驳回其上诉，维持了一审判决结果。

二、异议登记的制度价值

我国地方法规关于异议登记的规定，比较早的例如2006年7月1日施行的《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第55条规定：“在异议登记有效期内，有证据证明异议登记不当，登记机构应当注销异议登记。因异议登记对房屋权利人产生的不利后果，由异议登记申请人承担。”我国不动产异议登记法律制度的建立是以2007年《物权法》的颁布为标志的。《物权法》第19条规定了异议登记制度及异议登记不当损害赔偿制度：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

我国台湾地区民法中，原来也规定有异议登记制度，但是后来的法律修改，将其纳入民事诉讼法中的“假处分”制度。所谓假处分，属于民事诉讼法中一种保全性质的强制执行程序，其目的在于将争议的法律关系状态暂时保持不变一，以防止权利人处分其权利后，使得将来无法恢复。但在后来制定土地登记规则时，考虑到这一制度的积极意义，又将其纳人限制登记之中。日本不动产登记法中的假处分制度意义也是如此。

物权公示公信原则的确立，使得传统物权变动在依照真实权利人意思取得之外，依凭自己的“善意”亦可取得物权。《物权法》第106条确立了物权的善意取得制度，构成要件之一为受让人受让该不动产时是善意的。“善意”，可从买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误的除外。为弱化或矫正善意取得的优位，不动产异议登记制度应运而生。

三、异议登记的效力

异议登记是指权利人或者利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出的登记。异议登记旨在对错误登记状态下的事实上的权利人或者利害关系人提供救济，是对真正权利人提供的临时性保护手段，通过在不动产登记簿上对该不动产进行特定的记载，暂时降低不动产登记的公信力，以排斥第三人基于对不动产登记的信赖而受到物权保护，从而达到维护和救济真正权利人的合法权益的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，它仅能临时性地提供一种保护，其与更正登记结合形成保护事实上的权利人和利害关系人合法权益的制度，是不动产登记制度的重要组成部分。

异议登记的效力，主要体现在以下几个方面：

一是异议登记击破不动产登记薄的公信力。具体表现在异议登记的存在表明不动产登记薄记载的不动产的权属事项可能存在不正确性，从而阻断第三人的善意。《物权法司法解释一》第16条第1款第1项即体现于此。

二是异议登记簿中止不动产登记薄的权利正确性推定效力。根据《德国民法典》第八百九十二条的规定，异议登记的效力在于阻断登记的公信力，但并不阻止名义上的权利人处分已登记的权利，只是第三人不能受到登记公信力的保护而已。异议登记申请人只需提供初步证据证明不动产登记薄可能存在权属事项记载错误，这些证据并不足以证明记载错误，其并不足以完全否认权利登记簿记载内容的正确性。

三是异议登记并不会限制登记权利人的处分权。现有学界对其持不同的意见，即限制登记权利人处分权的效力、在异议登记期间登记机构应当暂缓办理过户登记、异议登记并不会产生限制登记权利人处分其不动产或不动产权利的效力。2015年6月开始施行的《不动产登记暂行条例实施细则》中第82、83、84条对“异议登记”进行了专门规定，其中第84条改变了《土地登记办法》第60条、《房屋登记办法》第78条第1款的规定，即不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

异议登记击破登记薄记载的公信力，可能会产生不利于登记权利人的后果，确实会对权利人处分财产造成一定的妨害，尤其是因为不动产价值巨大，在某个时期内价值可能会发生急剧的变动。在存在异议登记的情况下，虽然权利本身没有发生变更，但是权利可能难以转让，从而会给权利人造成损害。因此，如果异议登记确实不成立，登记权利人有权请求申请人承担赔偿责任。

四、异议登记不当的构成要件

异议登记不当损害赔偿纠纷，作为一个独立的案由出现在自2008年4月1日起施行的《民事案件案由规定》中，作为物权不动产登记纠纷的下级案由。异议登记不当损害责任纠纷作为民事案由的一种，其受理的条件有：(1)已进行了合法的异议登记。这是异议登记不当损害责任纠纷发生的前提条件，必须有合法的异议登记记载在不动产登记簿上。(2)异议登记不当。(3)异议登记给原登记权利人造成损害。这是异议登记不当损害责任纠纷成立的主要条件。异议登记不当必须有损害结果发生，法院才能够受理，当然发生损害是以权利人提出主张为判断标准，损害的具体范围包括包括诉讼费用、可得利益的丧失等部分。(4)原登记权利人只能向异议登记的申请人请求赔偿。该类诉讼中需由登记簿上记载的权利人承担证明具体损害的举证责任。以上，何谓异议登记不当，及因此造成的损失，是登记薄记载的权利人应承担的主要的举证责任。

五、异议登记不当的司法确认

何谓“异议登记不当”，物权法、中央规范性文件及相关不动产登记的地方性法规和部门规章并无明确的规定。在此情况下，或可通过对现有案例的分析研判，提炼异议登记不当认定的若干要素，用于指导相关类似案件的处理，以使司法裁判尺度得到统一。

（一）现有异议登记不当损害责任纠纷司法案例分析

在中国裁判文书网中输入“异议登记不当损害赔偿纠纷”关键词，出现了20件与之相关的案件，其中，仅有一件法院判定被告异议登记不当，应赔偿原告的相关损失，该案终审案号为（2017）粤15民终244号，原告为刘某，被告陈某。基本案情为：1998年12月，海丰县人民政府、海丰县国土资源局因刘某作为法定的公司申请，同意审批颁发给该公司约二千七百平方米《国有土地使用证》，权利人为该公司。2000年11月，刘某将上述土地使用权以160万元转让给陈某；2001年3月，根据刘某及所在公司申请，当地国土资源局重新颁发国有土地使用权证，权利人为刘某公司（陈某）。2009年，陈某、张某与某房地产公司签订《土地转让协议书》，约定陈某转让部分土地使用面积给该房地产公司。后该房地产公司向国土资源局申请办理国土证的手续，在此过程中，刘某及其公司提出异议登记申请，该国土资源局遂暂停了土地使用证的变更登记手续，后刘某未就此提出物权确认诉讼。该房地产公司将陈某诉至法院，法院判决陈某补偿利息损失。期间刘某提起行政诉讼，要求将涉案土地登记至其名下，被法院判决驳回其诉请。后陈某赔偿该房地产公司损失，现陈某提起本案诉讼，要求刘某赔偿。法院认为陈某自2001年即对涉案土地有行使占有、使用、收益和处分的民事权利，刘某在其并不是涉案土地使用权真实权利人的情况下提议异议登记，并在之后提起行政诉讼，其行为显然存在不当；该行为与陈某赔偿163万元之间存在因果关系；认为陈某在受让涉案土地使用权后，在办理土地使用权过户手续过程中亦存在一定的过错，判决陈某应自行承担30%的责任，刘某应承担70%的责任。

（二）异议登记不当损害赔偿纠纷的司法认定要素

对比本文样本案例与（2017）粤15民终244号案件，以下从分析原告是否系适格异议登记申请人，被告是否初步证明了房屋登记可能存在错误，被告是否具有损害他人利益的主观恶意及原告主张的损害后果与异议登记之间的因果关系四个方面，总结该案案件司法认定的构成要素。

第一，原告是否系适格异议登记申请人

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以持证实对登记的不动产权利有利害关系的材料、证实不动产登记薄记载的事项错误的材料等申请异议登记。根据该条及我国《物权法》第19条的规定，有权利申请异议登记的只能是利害关系人，利害关系人只能是不动产登记薄中记载权利人以外的人。而我国《物权法》第33条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。据此，利害关系人应指因物权的归属、内容发生争议的人包括所有人、他物权人、基于处分限制而得到保护者及共有人。

就样本案例，陈某与张某1系夫妻，涉案房屋由张某1在二人婚姻关系存续期间，通过朋友名义购买，后房屋由陈某、张某1及孩子长期共同居住，后房屋过户至张某1名下。结合我国婚姻法中关于夫妻共同财产的认定，即夫妻在婚姻关系存续期间所得财产的规定，在权利外观上陈某认为自己属于涉案房屋共有权人并无不当。由此，陈某在得知张某1与张某通过签订房屋买卖合同将涉案房屋过户至张某名下后，提起本案的异议登记申请，符合法律规定，其属于适格利害关系人。

而就（2017）粤15民终244号案件，根据案涉土地国有土地使用权证的登记情况，存在效力的权利人登记为刘某名下公司（陈某），刘某持此证书向国土资源局申请异议登记，从现有证据材料的表象来看，刘某可能对案涉土地存在一定的权利，故国土资源局予以受理并进行了异议登记，表面上看刘某具备适格利害关系人的资格。

第二，被告是否初步证明房屋登记可能存在错误

依据我国《物权法》第19条第2款，利害关系人申请异议登记并不需要如更正登记那样“证明登记错有错误”，如利害关系人提供了上述的材料，登记部门可直接变更登记，而无需进行异议登记。既然利害关系人不能提供证据证明登记确有错误，则只要提供了初步证明证明登记薄可能存在错误即可。对登记部门而言，原则上对异议登记申请人提供的材料负有形式审查的义务，系基于登记机构无权利审查作为物权变动发生基础的合同行为之效力，且亦不应介入当事人之间的权属纠纷，此系司法机关管辖的范围。

不动产物权原始取得的基础含法律直接规定、法院判决、事实行为等。就样本案例，陈某提供了结婚证、涉案房屋产权证的取得时间在其与张某1婚姻关系存续期间、涉案房屋登记于张某名下其不知情等材料。据此，陈某提供了初步证据证明涉案房屋登记于张某名下可能存在错误。就（2017）粤15民终244号案件，刘某提交了记载权利人为刘某公司（陈某）的国有土地使用权证书的材料，登记部门有理由相信具有非因刘某自身因素而导致登记簿上记载的内容与真实的物权状态存在差异的可能性。

第三，被告是否具有损害他人合法权益的主观恶意

对“主观恶意”的认定，除应根据事实判断行为人的主观意思外，还应采用客观判断方法考虑利益变迁。

“意思表示”是民事法律行为的核心所在，也是民法意思自治原则的重要体现。“意思表示”是指向外部表明意欲发生一定私法上法律效果之意思的行为。即包括主观上的“意思”和客观上的“表示”两个要件，进一步细化，意思表示应由目的意思、效果意思两个主观要素和表示行为这一客观要素构成。“目的意思”是指明民事行为具体内容的意思，是意思表示据以成立的基础；“效果意思”是指意思表示人使其表示内容引起法律上效果的意思。“表示行为”是指行为人将内心意思以一定方式表现于外部，并足以为外部世界客观理解的行为。

当相对人对意思表示的内容存在不同认识时，即有对意思表示进行解释的必要，关于意思表示的解释对象，历来存在争议，主要有意思主义理论、表示主义理论和折中主义理论。我国通说主张就意思表示的解释对象应采折中主义理论，区分意思表示类型进行解释，当内在意思与表示出来的意思不一致时，应根据具体情况或以意思主义为原则、表示主义为例外，宗旨是全面考虑各种利益的衡平关系，既顾及当事人利益与交易安全，又顾及表意方与向对方利益。意思表示如欲发生法律效力，需遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；需不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。诚信原则要求行为人在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益，若行使权利违反诚信要求，以损害他人为主要目的，构成权利滥用，须被禁止，此即禁止权利滥用原则。

在样本案例陈某是否具有损害他人利益的主观恶意，需结合查明的案件事实，认定陈某提起异议申请的目的。该案中，在张某1第一次起诉要求离婚的诉讼中，张某1存在多次恶意转移夫妻共同财产的嫌疑，且被法院生效判决予以认定。案涉房屋在由张某1朋友过户至张某1名下若干天内，即被过户至张某名下，张某1在离婚诉讼的敏感时期内开展了上述系列行为，均足以令陈某相信张某1对于涉案房屋的交易过户行为存在主观恶意且侵犯了其作为夫妻共同财产共有人的权利。另，无证据证明陈某在申请异议登记时对张某与杨某之间的房屋买卖知情，且陈某在异议登记申请后即行起诉张某1与张某之间的房屋买卖合同无效。前述行为表明陈某欲将异议登记推进至更正登记，据此，可认定陈某异议登记之目的在于阻却涉案房屋登记在张某名下的公信力，避免第三人因善意信赖登记权利而从事交易，从而损害真正权利人的利益，故根据现有证据，难以认定陈某具有主观恶意。陈某异议登记申请的行使，均在权利行使的适当限度内，遵循了诚信原则。

而比对（2017）粤15民终244号案件，刘某对2001年其将涉案土地整体转让给陈某是知情的，其收取了陈某交纳的转让费，其与公司一并向国土资源局申请将涉案土地使用权利人登记为刘某公司（陈某）并重新颁证。故虽后使用权登记为刘某公司（陈某），但刘某与陈某对涉案土地真正使用权人为陈某事宜是知情的，刘某为其中当事人之一。但其在后来陈某将涉案土地转让给该房地产公司，欲进行使用权人登记变更时，而提起异议登记申请，造成陈某未在承诺的时限内将涉案土地使用权变更登记至该房地产公司名下，造成了陈某支付利息损失的事实。故结合上述案件事实，刘某进行异议登记申请的目的，即为阻止陈某协助办理登记事项变更一事，而其对己方早已对涉案土地失去权利之事系知情，故刘某的主观恶意得以认定，其行使异议登记申请，超越了正当权利行使的范围，构成了权利滥用。

第四，原告损失的确定及异议登记不当行为与损失之间因果关系的确定

异议登记给原登记权利人造成损害，系该类纠纷成立的主要构成要件，损害的具体范围包括包括诉讼费用、可得利益的丧失等部分。这一部分需满足登记权利人损失的确定及异议登记不当行为与损失之间存在因果关系。异议登记比较恰当地在真实权利人与第三人之间构建利益平衡机制，将登记物权可能存在瑕疵的信息予以展示，使得第三人进行交易时，能够在了解风险信息的基础上予以判断。

在样本案例中，陈某申请异议登记后，张某与杨某在办理产权登记过户手续时，被告知异议登记申请的存在，过户手续办理被暂停。当时，《不动产登记暂行条例实施细则》尚未实施。在此情况下，张某与杨某均未采取其他补救措施，而是持放任态度，且张某仍出具在一个月内办理过户登记的《保证书》。后来在其与杨某的房屋买卖合同纠纷中，法院判决张某除退还已收取的购房款外，尚需按照合同约定，支付违约金。故，张某对其主张的损失亦存在一定的责任。

而（2017）粤15民终244号案件，在刘某申请异议登记之后，并未在15日内就涉案土地物权确权起诉，而采用行政诉讼要求撤销登记证书的方式，诉讼历时长，导致陈某在长时间内未履行协助义务办理使用权登记变更事宜，造成了陈某的损失，刘某的异议登记不当行为与陈某的损失之间因果关系成立。同时，陈某2001年即与刘某完成了土地使用权转让事宜，但其迟迟未至国土资源局申请权利人变更，法院判决其自身亦存在过错，对其损失承担次要责任。

对何谓“异议登记不当”，应从异议登记申请人是否系适格利害关系人，是否提供了初步证据证明登记薄记载事项存在错误，申请人是否存在主观恶意，登记权利人是否产生了损失及因果关系是否存在等方面予以考量。其中申请人主观恶意的认定系重点，需结合案件事实，探究申请人真实意思表示及目的，异议登记申请行为是否遵循了诚信原则，是否构成权利滥用。