近日,有朋友电话咨询,说他有两套房子,一大一小,应该先办哪个证?我犹豫了一下,说这个不能直接简单回答啊,各有利弊,朋友似乎不悦。
说实在话的，如果不是朋友，只是普通的咨询，我一不收费，而不承担责任，我肯定毫不犹豫的回答，先办大的，后办小的。朋友不行啊，咱得负责不是吗，朋友很客气，说自己的事，能省点就省点,还有些不好意思。哥们你也太谨慎了，依法前提下，合理避税，一不偷二不抢，完全可以理直气壮。当时有点急事，就没细问具体情况，说了句不能简单判断啊，现在简单整理与诸位共享之。
先后办理只是税不同
先办哪个,后办哪个?实际在生活中,很多人都会遇到,契税方面用商品房分析，因为现在开发商办证效率不敢恭维,很多房子入住五六年都无法办证,当然里面也不排除有些购房人故意不提交资料,因为某些原因不想办证。
办证先后，登记费都是一样的80元钱，所差异的只是需要缴纳的税。由于税种复杂，笔者也不属于税务专业人员，只能是简单参考。
2016年，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）里面对契税的收取界定在90平方米以下（含90）和90平方米以上两种。并且对营业税时间从5年调整到了2年，现在改成为增值税了。另外取消了过去120平方米（允许各省浮动20%，一般地区采用了144平方米的标准）普通住房的“坎”。
我们按照组合来进行分析：
（一）两套都小于90平方米。
税率都按照1%收取，先办后都一样。
（二）一套小于90平方米，一套大于90平方米。
1.暂按90以下的价格为50万,90以上的价格为150万。
（1）先办90以下的,第一套按1%收取,第二套按2%收取。那么共需要50*1%+150*2%=3.5(万)。
（2）先办90以上的，第一套按1.5%收取，第二套按1%收取。那么需要150*1.5%+50*1%=2.75（万）。
明显先办大的合适。
2.暂按90以下的价格为100万,90以上的价格为600万。
（1）先办90以下的,第一套按1%收取,第二套按2%收取。那么共需要100*1%+600*2%=13(万)。
（2）先办90以上的，第一套按1.5%收取，第二套按1%收取。那么需要600*1.5%+100*1%=10（万）。
明显先办大的合适。
3.暂按90以下的价格为100万,90以上的价格为50万。
（1）先办90以下的,第一套按1%收取,第二套按2%收取。那么共需要100*1%+50*2%=2(万)。
（2）先办90以上的，第一套按1.5%收取，第二套按1%收取。那么需要50*1.5%+100*1%=1.75（万）。
还是先办大的合适。
（三）两套都大于90平方米。
暂按第一套的价格为100万,第二套的价格为600万。第一套按1.5%收取,第二套按2%收取。
（1）先办价格低的，那么共需要100*1.5%+600*2%=13.5(万)。
（2）先办价格高的，那么共需要600*1.5%+100*2%=11(万)。
先办价格高的合适。
到这里基本明白了，由于面积关系的错综复杂，不能简单依靠房屋大小判断啊。学区房或者重点区域房屋，价格会突兀升起，小房子价格高于大房子。我们得套用这个仔细区分计算，不能随便就回答的，这仅仅是契税一个方面的问题。

购买房屋目的也有关系
有人说这不是扯啊，购房目的有啥影响。现在很多人购房，不仅仅是用于居住，还兼有投资属性。另外就是很多本身初期用于居住的，在短期升值后，也有可能变化为投资，把房屋出售,这就牵扯到了另一个税种,增值税。这里是针对二手房的情况，毕竟买房不都是买新房，有时候为了学区和投资二手房也是正常的。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。因此，如果办证的目的是为了尽快销售，就不能不考虑增值税。另外印花税、城市维护建设税、教育税附加、地方教育附加都根据增值税的进行计算，如果产生了增值税，相应的其他税种都需要缴纳，由于税率较为复杂，常规情况下，粗略采用5.33%进行计算即可。
另外还有个税种叫个人所得税，卖房子需要交个人所得税,若办证后满5年,且属于卖方唯一就免征。若不符合这个条件,就交合同价1%或者是差价(卖出价减去买进价)的20%缴纳个税。虽然实务中，大都是约定买房承担税费，但实际理论上这是卖方承担的，如果两个证都办了，就需要额外承担这几个税种。有些官方了，就是说卖房人如果不止一套房子，买房时就得额外缴纳个税（个人所得税），这个就不需要考虑是否超过5年了，必须得缴纳，考虑避开二年的增值税期限就行了。

估算和自测的方法基本都清楚了。
概述之，购买开发商的房子，一般先办大的，都是大面积（大于90平方米）先办贵的，一句话“办证时大富大贵”记住了吗？
购买二手房，契税税率和商品房一样，只是如果原房产证办理时间不超过两年需要多交5.33%的增值相关税，如果原房主还有房产，需要再多交1%个税。
最后实际从实务经验出发，买二手房不要考虑这么多，抓紧过户，更多的不是钱的损失，而是潜在的风险太大了。如果原房主有债务房产被查封，或者原房主去世导致无法签字，这些情况，有可能牵扯的费用要大于你省掉的税费。

写文章的不是税务专业人员,仅供参考。

财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知
财税[2016]23号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅(建委、房地局)，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：
根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下：
一、关于契税政策
(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
(三)纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。
按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。
(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
二、关于营业税政策
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。
三、关于实施范围
北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。
上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。
本通知自2016年2月22日起执行。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部
2016年2月17日