又到一年入学季,学区房成了多少家长的”噩梦”,一句” 别让孩子输在起跑线上”让多少家长倾其所有,因为购买了公寓,孩子无法进入心仪的学校,又让多少家长,嚎啕大哭,四处奔走。近日，某著名开发商因将办公用房包装成公寓楼盘，出售给购房者，而被《经济半小时》栏目曝光，让公寓再度成为热点。
这些暂且不提，就连大公司都这样忽悠购房人，其他小企业就别提了，加之大多数购房者对公寓的概念是搞不清的。在参观样板间时，看到卧室、客厅、厨房、卫生间等居住功能样样俱全，会不自觉的将其和住宅划等号。事实上，公寓市场的水很深很深，就连小编也自认只是看到水面那点。
住宅性质的公寓、办公性质的商务公寓、商业性质的酒店式公寓、工改项目里厂房性质或宿舍性质的公寓等等，单是名字就足够让购房者蒙圈，甚至小产权房也会被包装成公寓。而一些开发商和代理公司为了便于销售，又会刻意隐瞒公寓性质。若不事前做足功课，很容易掉进坑里。

下面，就给大家科普下公寓。
公寓不是像住宅、商业、办公楼那样划分的产品类别，它的特点，就是面积较小、空间紧凑，梯户比小，比如一层可能有十几户，没有标准住宅的舒服。我们逐个分析击破。

一、住宅式公寓
住宅式公寓本质上就是普通住宅。它在土地性质和房屋产权上和小区住宅基本没什么区别。以前大都办证为住宅,可以落户,也可以有学位指标，不过具体要看当地教育或者政府的相关政策，因为公寓面积普遍偏小，部分地市学位资格会有房屋面积上的要求。
与小区住宅的不同之处在于，它在日照、采光等相关指标上， 不能满足大寒日光照时间超过两小时的要求。
住宅式公寓来源一般有两点，
1、开发商拿地后，为了利润最大化，会铺排一些高毛利的洋房、高档住房项目，但又不想浪费容积率，所以在剩余空间内会规划一些公寓出来。
2、项目地块狭小，靠近商业中心，只能做一两栋单体楼出来，最后的产品形态便是公寓。
住宅公寓在市场上是比较稀缺的，但不代表没有。

二、办公式商务公寓和酒店式公寓
办公式商务公寓，其土地性质为商务金融用地；酒店式公寓，其土地性质是商业用地或综合性用地；二者都是商住两用公寓，产权一般为四五十年。而办公式商务公寓、酒店式公寓与住宅公寓最大的不同，就是土地性质。
这两种就比较坑了。
1、不能落户、没有学位资格（土地性质决定的）。
2、使用成本高，水电费要按商用标准。
未来，随着部分城市商改住，部分公寓也能享受到民用标准水电。但物业费按照商业，比住宅贵很多。
3、交易成本高，流动性远不如住宅，目前商务商业类公寓享受不到税费减免政策，按照商业买卖，税费极高。高税费使得商用公寓换手率通常都较低。商用公寓购买者更多的是通过长期收租来获利。
那么，既然商用公寓那么多坑，为什么还要建商用公寓呢？因为修建大量的写字楼和商业，从销售上来说，难度太大。尤其是地块并不在繁华的中心区域，如果全建成写字楼，租、卖都十分困难，大量资产沉淀在自己手里，会造成巨大的资金压力。但若打个擦边球，将其建成既能办公，又能居住的商住两用公寓就能很好地规避区位上的劣势。
酒店式公寓也是一个道理，就是把大量商业转化成了公寓。
由此可见，在公寓项目开发中，开发商是打了插边球的，在不明显触碰红线的情况下，放大了公寓的居住属性，弱化其原始的办公和商业属性。

三、地地道道的商住公寓
就是规划和土地在审批时候就进行了规定，公寓的土地性质虽然是商业用地，但是在挂牌拍卖时，政府明确了土地的用途就是修建用于居住的公寓。不过，这样规划和土地用途不一致的情况越来越少了。

四、至于工改项目里厂房性质或宿舍性质的公寓、小产权房性质的公寓。
未来，这样的大都会改建成租赁房源，买的时候还是躲远点吧。

到这里就很清楚了，那么，公寓究竟该不该买？怎么买呢？
具体要看情况，如果你是刚需，而且买房要兼顾孩子上学，办证后不是住宅的房子一定不要买；不动产登记的相关规定很明确，不动产登记时房屋用途依据规划用途记载，如果规划是公寓，用途就是公寓，能否作为住宅就近入学，教育部门也需要总体平衡把握，在你忐忑很久之后，他们掌握全面情况之后才给你答案。还有入学名额你或许会享受住宅待遇，如果没有，基本入学也就没戏了。
如果是投资，考虑到它流动性和增值空间差等问题（既不要指望几年内出售赚差价），最好买城市核心区能够撑得起高租金的商住公寓，实际这样的租赁也好租，当然了你自己可以当办公场所使用另当别论。
对外租赁，虽然最近两年频频提出租售同权，但离落地还有一些时间，另外就是政策不够明朗化，如果不是有较为雄厚资金，暂时不要考虑公寓的投资属性。
实务中，如果价格明显低于周边区域，就要考虑是不是公寓了，你买的是公寓的概率超过8成