某县级不动产登记中心抵押科同志找到笔者，说：有个保险公司非要拿保险合同作为主债权合同，让投保人把房子抵押给他们办登记，他们科里的同志慎重讨论后一致认为不能办，却苦于找不到理由，然而最要命的是市局已经给他们办过了，这个保险公司拿着外地和市局出的抵押权登记证明质疑他们“为啥外地给办你们不给办？你们市局给办你们还不办？你们是不是不动产登记机构？你们归不归市里管？”。这位同志随后给笔者发来一篇保险公司转发给他的，支持可以办理的微信公众号文章。该文论证了保险公司以保证保险合同作为主债权合同办理抵押权首次登记的合法性，核心观点是“保险公司无须以保证人的身份、反担保的形式作为居间第三方参与办理抵押权登记，完全可以以保证保险合同为主债权合同、以该合同确立的债权人地位作为抵押权人”。

经过笔者的仔细拜读，虽然对文章内容之丰富、结构层次之合理表示叹服，但该文存在一个致命缺陷：文章支撑核心观点的法律依据不明确，完全是推理式的论证方法，说服力存疑。笔者在不同场合都表达过这样一个明确的观点：登记机构办不动产登记不是做数学题，不是靠“同理可得、同理可证”的推理作为依据指导登记工作的，而应该是以法律法规的明确规定作为登记依据的。
尽管该文前面某段首句提及“三是债权人作为投保人更符合保险特质”，但后面却又为了确立保险合同作为抵押权登记主债权合同的“合法性”，以大标题的方式先盖棺定性：“首先，抵押担保的主合同不是借款合同，而应当是保险合同。”然后，在这一段里却做了这样的表述：“当保险事故发生后，保险人只有在为投保人（债务人）偿还了债务并受让债权后才产生对投保人的代位求偿权或追索权，从而才真正取得抵押权人的权利，因此反映保险关系的合同才是抵押担保的主合同。”
看到这里笔者疑惑顿生。保险公司拿来的保险合同上投保人只有一个，要么是债权人，要么是债务人，虽然文章“认为”应该是债权人作为投保人更符合保险特质，但是明明保险公司拿来的是债务人作为投保人的保险合同，怎么能认为这样的合同就是抵押担保的主债权合同、怎么就应该办了呢？按文章的意思，是否符合保险特质根本不重要？不是抵押行为合法性的充分必要条件？那么笔者试问：如果按文章的论述，反映保险关系的合同是抵押担保的主合同，那基于这个保险合同建立的债权债务关系一定是确立抵押行为合法性的前提了，对不对？
既然如此，相信买过保险的人都知道，我们不管是在乘坐飞机、火车等交通工具时一并购买的交通意外险还是保险业务中最常见的险种如财险、寿险，投保人都是作为出资方将一定数额人民币作为保费交付给承保的保险公司即保险人的，由保险人提供一定保险承诺服务来换取相应保障，在基于这样一个投保行为成立的保险合同进而建立的债权债务关系中，债权人应当是投保人，保险人则是债务人，这是毋庸置疑的。那么最令笔者疑惑的核心问题就来了：个人借款保证保险到底是一种特殊到什么程度的保险，以至于投保人购买了保险之后变成了债务人、保险人变成了债权人，进而使得保险人具备抵押权人资格可以要求投保人既要出钱给他购买保险服务还要把自己的房子抵押给保险人？是合同法对保证保险合同有特别规定还是《保险法》基于《立法法》的授权有特别规定？遍寻以上二法之后，笔者仍百思不得其解。另试想，如不动产登记机构购买了登记职业责任险以保障错误登记的赔偿，那么投保以后是不是也要把单位的办公大楼抵押给保险公司呢？
保险公司到底应该以何种方式成为抵押权人？其实文章已经给出了答案。“以保证人的角色为借款人的借款提供保证担保，然后要求借款人提供不动产抵押反担保。……如果将提供保证担保这个业务作为保险公司的日常业务，则要考量是否符合保险公司经营范围？……显而易见，经营范围中并没有可以对外提供保证担保的业务，所以，保险公司如果要开展此类保证担保，须在批准允许从事经营后方可。”
据此，保险公司或者其他任何机构，只要是经过金融管理部门批准，可以从事对外保证担保方面的业务，当然可以以反担保的形式作为抵押权人！那么与之相对应的，对于没有取得金融主管部门授权从事对外提供保证担保业务资格的保险公司来说，自然就不具备作为抵押权人的合法地位。保险公司作为中国银保监会特许经营并监管的保险业机构，并不会因为上级主管部门因机构改革的调整而自动具备银行业金融机构的资质。

笔者刚刚从法院系统获悉一个对登记机构算得上重大利好的消息，日前最高法召开了全国法院民商事审判工作会议，会议中对民事主体之间的合法借贷关系予以了明确区分，“凡由金融监管部门或者有关政府部门批准设立的持有金融牌照的银行、非银行金融机构从事的借贷行为，均为金融借贷，不适用民间借贷的相关规则及利率标准。”也就是说，哪怕你不是银行业金融机构，只要你持有金融许可证，经主管部门批准允许你开展贷款业务，你这个机构和借款人之间发生的借贷行为就是和银行业金融机构一样的金融借贷行为。从登记机构角度来说，对于此类申请人就可以无其他附加审查条件的、见到依法成立的借款合同和符合法定形式的抵押合同就受理其提出的抵押权首次登记申请。反之，不具备金融牌照、金融许可证的非银行金融机构从事的借贷行为，只能要么是合法民间借贷行为、要么是非法金融活动。
那么，哪些是非法金融活动呢？不动产登记机构如何把握审核标准，避免为非法金融机构从事非法金融活动为虎作伥办理抵押权登记呢？一线的登记人员常常苦于没有依据，陷入痛苦和焦虑之中，不办吧？没有合适的理由拒绝，办吧？虽然申请人拿来的借款合同和抵押合同在形式上貌似合乎《合同法》对一般合同成立的一般规定，但明明这个抵押权人和债务人之间毫无关系，从内心极度不认同他们之间的借贷关系是合法的，甚至隐隐觉得给他们办登记存在着说不清道不明的巨大风险。好在，最高法在此次会上还对打着合法民间借贷旗号实则属于非法金融活动的行为进行了部分认定，明确“未依法取得放贷资格却以民间借贷为业的法人、非法人组织或者自然人从事的民间借贷行为，应当依法认定无效。同一出借人在一定期间内多次从事有偿民间借贷行为的，一般可以认定为是职业放贷人。”
结合笔者在《抵押权登记审核应该怎么审？审什么？》一文中论述的抵押权的登记原因必须具备合法性前提，以及最高法本次会议确定的原则，我们可以为本文画上一个句号了：保险公司若单独以保险合同主张为主债权合同，由于借款保证保险合同的债权人并不是保险公司，则基于其事实上的债务人身份，不应具有成为抵押权人的资格，就算是要以保险合同为主债权合同办理抵押权登记，反倒是保险公司应该作为抵押人把自己的公司资产抵押给投保人，这才符合《担保法》第二条和《物权法》第一百七十一条的立法本意；若保险公司主张以反担保的名义做抵押权人，则除了应提交抵押人与债权人签订的借款合同、保证合同和反担保合同外，还应具有金融管理部门授权的相关担保资质，否则该反担保行为同样不合法，其抵押权登记申请应以“未经主管部门审批同意开展担保业务，反担保行为违反《行政许可法》规定”为由不予登记。若保险公司仍不认可，坚持主张以合法的民间借贷行为企图规避金融许可政策执意要求办理抵押权登记，则应以“抵押双方未发生资金融通行为、不符合民间借贷行为认定条件”为由不予登记。
附：笔者认为，结合最高法意见以及多数登记机构的一般做法，实务中可以按民间借贷办理的情形有以下两种：
1.有生产经营关系的企业间以供货抵押为由申请办理一般抵押或最高额抵押的；
2.自然人之间（或债权人为自然人、债务人为企业法人并事实建立债权债务关系）持借款合同附带转款凭证以民间借贷为由申请办理一般抵押的；
对没有生产经营关系的企业之间或个人与企业之间（债权人为企业、债务人为自然人且尚未事实建立债权债务关系）的民间借贷，应以“登记原因违反行政许可法规定，不符合民间借贷行为认定条件且无法确认登记原因合法性”为由不予登记。