宗地面积

　　业主A拥有某市老城区一处国有建设用地使用权，其上房屋建设及宗地登记均在中华人民共和国成立前，登记档案记载的批准用地面积为231.59平方米。由于其国有建设用地使用权证书丢失，故到不动产登记机构申请补发不动产权证书。因登记档案无土地坐标，业主A委托测绘单位重新进行测绘落宗，经测量该处国有建设用地实际占地面积为216.24平方米，比原批准面积减少15.35平方米。

　　究竟是以原批准面积为准，还是依照实际占地面积，有两种截然不同的意见。

　　第一种意见认为，应以登记档案记载的批准用地面积为准办理不动产登记。鉴于原国有建设用地使用权证丢失，且登记档案中没有坐标点，需重新测绘办理落宗手续，附图使用新测量的实际面积（带坐标图）。

　　这种意见的理由是，《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）都没有明确不动产登记具有确权性质，如按现状面积登记需通过县级人民政府批准同意方可进行。本着“以民为本、尊重事实、因地制宜、实事求是、能办则办、先行登记并行完善”的原则，应按照政府原审批面积进行登记。

　　第二种意见认为，应查找出土地面积“变化”的主要原因，按宗地现状开展权籍调查，经本宗与相邻宗地当事人共同指界签字权属无争议，在征得权利人同意的情况下，依据权籍调查结果按实际用地范围确定宗地界址进行测绘。由权利人签署知悉该情况的具结书，并在不动产登记簿证上如实记录相关情况后，按现状面积进行登记。

　　实践中，土地面积发生“变化”的原因主要有三。其一，测量精度问题。原先的测量工具通常是皮尺、钢卷尺等，加上自然条件、气候条件等众多因素的影响，即便采用多次测量取平均值的办法，仍然存在较大误差。其二，手工绘图、缺乏坐标点等人为和管理因素，也容易导致面积“缩水”或“膨胀”。其三，因房屋年代久远，中间存在自身及四邻将瓦房翻修为板房以及道路拓宽等造成墙体移位、滴水巷灭失等情况。而开展权籍调查和不动产登记，必须遵循“尊重事实、厘清关系、便民利民、稳定连续”的原则。

　　上述两种意见都有一定的道理，针对建设用地批准面积与实测面积不一致这样一个普遍存在的问题，到底应该如何处理呢？

　　原国土资源部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》第2条明确要求，“在遵守现行标准规定的检查上，鼓励采用2000国家大地坐标系和1985国家高程基准，以及先进、成熟的高精度调查技术开展调查。对于同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度要求高的规定为准”。《不动产权籍调查技术方案（试行）》明确提出，“对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用外业核实、调查的方法”。《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）1.4.1规定，“不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量”。《细则》第15条规定，“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”。《规范》1.5.3规定，“有证据证实不动产登记簿记载的事项确实存在错误的，应当依法进行更正登记”。《测绘法》第19条规定，“测量土地、建筑物、构筑物和地面其他附着物的权属界址线，应当按照县级以上人民政府确定的权属界线的界址点、界址线或者提供的有关登记资料和附图进行。权属界址线发生变化时，有关当事人应当及时进行变更测绘”。此外，权籍调查表中也有批准面积指经政府批准的宗地面积和宗地面积指经测量得到的宗地土地面积的区分。

　　据上可知，仅以第一种意见处理，即按照政府原审批面积为准进行登记是不妥的。应当按照第二种意见，依据相关法律法规和政策规定，厘清建设用地面积发生变动的主要原因，按宗地现状开展权籍调查，实事求是地反映实际宗地面积，依权籍调查结果，按实际用地范围重新确定宗地界址进行测绘，披露真实情况，并在不动产登记簿证上如实记录相关情况后，按现状面积进行登记。