关莉；曹叶
辽宁省凤城市不动产登记事务中心
不动产登记是不动产物权公示的法定手段。准确、有效地进行不动产登记是维护社会主义市场经济秩序、保护权利人的物权的有效途径。大多数情况下，经依法、依规、按法定程序办理的不动产登记一经登簿其成果即应视为准确、有效。然而，登记机构每天需要处理大量业务，由于主观或客观因素造成登记错误（或瑕疵）的情况不可避免。因此，针对不同错误（或瑕疵）选择合适的“纠错”方式对登记成果进行及时“补救”，既体现了登记机构对登记申请人及利害关系人负责任的态度，也考验了登记机构自身的业务能力和服务水平，应当引起高度重视。
1 常见登记错误（或瑕疵）的种类及其成因
1.1 登记人员疏忽或系统原因导致登记错误（或瑕疵）
由于不动产登记人员每天要处理的登记业务种类多、数量大、情况复杂，难免会由于一时疏忽导致登记错误（或瑕疵）。如：在办理抵押登记时，误将“一般抵押”错登为“最高额抵押”、将担保债权“20万元”错登为“25万元”；在办理首次登记时，误将“共同共有”错登为“按份共有”。同时，现阶段处于不动产登记过度期，对于某些数据基础薄弱的地区，数据整合工作尚未通过竣工验收，为不影响申请人办理业务，不动产登记数据库可能随时处于边整合、边校验、边登记状态，因此办理登记的不动产的权属状况等登记信息就可能出现错误（或瑕疵）。如：在办理首次登记时误将“预测建筑面积”错登为“实测建筑面积”；在办理转移登记时，误将“砖木结构”错登为“混合结构”。
1.2 登记申请人隐瞒事实或弄虚作假导致登记错误（或瑕疵）
一是非不动产权利人利用非法手段获取了权利人的不动产权证书、身份证明等登记申请材料后（或提供虚假证件），通过寻找外形相似的人代为办理不动产转移或抵押登记，登记人员无法通过主观或辅助设备辨别真伪而导致的登记错误（或瑕疵）。
二是登记申请人虚报婚姻状况，如将“已婚”申报为“未婚”“离异”或“丧偶”，使得本应登记为夫妻共同共有的不动产被登记为个人单独所有。或是在处分不动产时，本应由夫妻共同签字确认的不动产被其中某一人擅自处置而导致的登记错误（或瑕疵）。
三是登记申请人提供虚假身份证明、委托书、公证书、法律文书等登记申请材料办理不动产登记。如：在未经产权人同意的情况下，伪造委托公证书，将不动产转移或抵押而导致的登记错误（或瑕疵）。
1.3 登记申请材料被撤销或被认定无效导致登记错误（或瑕疵）
买卖合同等作为引起不动产物权变动的原因文件，在办理完不动产登记后被原机构或司法机关撤销，或被依法认定为无效使得登记原因文件不再成立，如：李某依据商品房买卖合同将登记在开发企业名下的不动产转移登记至个人名下，后该合同被法院认定为无效合同而导致的登记错误（或瑕疵）。
 
2 现有“纠错”程序的适用及其局限
为确保上述不动产登记过程中可能存在的各种登记错误（或瑕疵）能够得到依法、有效纠正，《物权法》第19条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第79条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
2.1 更正登记的适用
2.1.1 依申请更正
一是权利人可就不动产的自然状况申请更正登记。例如本文1.1节提到的，在办理首次登记时误将“预测建筑面积”错登为“实测建筑面积”；在办理转移登记时，误将“砖木结构”错登为“混合结构”，此时不动产权利人可申请更正登记。
二是权利人可就权利状况中权利内容记载错误的情形申请更正登记。例如本文1.1节中提到的，在办理抵押登记时，误将“一般抵押”错登为“最高额抵押”、将担保债权“20万元”错登为“25万元”，此时则可由抵押权利人申请更正登记。
三是权利人可就登记簿上记载的其他事项申请更正登记，例如登记机构依据协助执行通知书对不动产进行查封登记，但误将本应设立在“张某”名下的不动产查封设立在了“李某”名下的不动产上，此时，“李某”即可申请更正登记。
四是利害关系人可就不动产的权利归属状况、权利内容及其他事项申请更正登记。
2.1.2 依生效法律文书更正
一是当事人可持法院、仲裁机构法律文书单方申请更正登记。这里的申请人应当是依据法院或者仲裁机构生效法律文书被确认享有不动产所有权、使用权、他项权利或者预告登记债权的权利人。
二是对于上述生效法律文书，如果当事人请求法院强制执行，人民法院发出协助执行通知书，登记机构即可依嘱托更正登记。
2.1.3 依职权更正
依职权更正登记的主体是登记机构。登记机构在发现登记错误后，应当在30个工作日内通知当事人办理更正登记。当事人逾期不办理的，登记机构应当对登记事项进行不少于15个工作日的公告。公告期满无异议或者异议不成立的，登记机构即可对不动产登记簿的错误记载进行更正。
2.2 更正登记的风险防范及局限性
2.2.1 不动产登记簿的核查
《细则》第80条规定：“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”。这就要求登记机构在办理更正登记时，首先要确认要进行更正登记的不动产在错误登记后，是否办理过涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记，这也体现了现行不动产登记制度对于善意第三人的信赖保护。
2.2.2 登记申请材料的查验
《物权法》第19条第1款规定：“……不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。《细则》第79条第3款规定：“利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料，证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料”。以上可见，《物权法》仅从私法自治的角度，认为“权利人书面同意”与“证明登记确有错误的材料”二者取其一即可办理更正登记，而《细则》则是从避免权利人和利害关系人通过更正登记规避相应管制措施和税费的角度，要求除权利人书面同意外，还应当提交证实不动产登记簿记载错误的材料。例如：张某欲将名下不动产卖给李某，按正常流程，李某需缴纳转移登记的契税及其他应缴税费，若二人仅以书面同意更正的形式提出申请并办理了更正登记，显然登记机构帮助李某规避了税费。
2.2.3 更正登记的局限
一是更正登记程序启动的限制性。虽然理论上，更正登记适用范围广泛，既可以对不动产自然状况、权利状况及其他事项进行更正，也可以就不动产权利归属等状况进行更正。然而从实践中看，本着对权利人负责的态度及防止登记机构滥用职权，对于大部分更正登记而言，不管是依申请还是依职权更正，纠正的基本都是不动产自然状况的记载错误，对于不动产权利归属的错误，依然需要借助生效法律文书才能启动。如：《上海市房地产登记条例》第62条即规定，房地产登记机构仅在发现“房地产登记簿与原申请登记文件不一致”时，才可以“依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正。”
二是不动产权利动态追溯的局限性。“更正”，顾名思义，纠正错误之意，是将正确的登记信息“覆盖”于原登记信息之上。然而对于本文1.2、1.3节所提到的由于申请人隐瞒事实或弄虚作假以及登记申请材料被撤销或被认定无效所导致登记错误（或瑕疵），理论上在不影响善意第三人权利的情况下，不动产登记簿记载事项通过“恢复原状”来处理显然更为合理，更能动态体现不动产权利的变化。
 
3 不动产“纠错体系”的完善建议及现实意义
3.1 增设“撤销登记”的可行性及必要性
实际上，《细则》 《不动产登记操作规范（试行）》虽未明确“撤销登记”这一登记类型，但依职权更正登记已经涵盖了原《房屋登记办法》第81条规定的依职权撤销登记的情形。同时，从行政法的基本法理分析，行政主体有权撤销、变更自己作出的具体行政行为，因此登记机构可以依据具体情况自行纠正错误，撤销自己作出的登记行为，故设立“撤销登记”这一登记小类，也是有其理论依据的。
另外，正如前文所述，对于一些需要“恢复原状”的登记，如：合同被判定无效、登记原因文件被撤销等情况，“撤销登记”更能动态地体现不动产的权利变化过程，有利于日后追溯。
3.2 明确“依职权更正”的适用范围及法律基础
虽然目前大部分登记机构对于依职权更正登记的启动仍然相当谨慎，仅用于更正不动产自然状况等错误。但事实上，对于本文1.2节所述的由于当事人弄虚作假等原因造成的登记错误（或瑕疵），在有证据证明登记确实有失事实同时更正登记不会影响善意第三人权利的情况下，依法启动依职权更正登记，则更能体现不动产登记的严肃性，并对失信申请人给予警示。因此笔者建议，一方面，鉴于我国《不动产登记法》立法已经启动，可以从不动产立法角度，进一步明确登记机构依职权更正登记的范围，甚至可以对失信申请人给予一定处罚。另一方面，未来在对《不动产登记操作规范（试行）》出台进一步解释或完善时，可对具体操作给予明确。
3.3 不动产“纠错体系”完善的现实意义
虽然在登记实践中，需要进行更正登记的情况并不特别多，但是由于申请人、登记机构、其他相关部门等各方面的原因，更正登记又不可避免。因此，建立一个合理、完善的不动产“纠错体系”有其一定的现实意义。
一是能够使权利人或利害关系人在发现登记错误后，选择最佳途径，方便、快捷地申请更正登记。
二是能够通过依职权更正，有效减少非必要法律诉讼程序，降低权利人或利害关系人纠错成本。
三是对于登记机构而言，既要承担登记错误带来的风险，又要面对优化营商环境、精减登记要件的现实需要。因此，在法律层面给予登记机构一定的授权，既是对登记机构登记风险的分担，也能对失信申请人给予一定的震慑和惩罚，维护登记公信力。
 
参考文献：
1.万孝红.虚假申请房屋登记常见形式.中国房地产.2009.08
2.佟绍伟.不动产登记暂行条例实施细则释义.北京大学出版社.2016
3.潘丹丹.更正登记与撤销登记的区别、联系和实务研究——兼议上海市房地产登记纠错制度的局限和完善.中国房地产.2012.12