【案号】（2017）粤执复99号
【单位】广东省高级人民法院
【亮点】执行法院在拍卖处理涉案不动产时，在案外人对执行标的物主张租赁权的情况下，是否带租拍卖涉及到对案外人租赁权的保护，同时也对拍卖成交价构成影响，因此执行法院应认真审查处理。

广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执复99号

复议申请人（异议人、申请执行人）：广东粤财资产管理有限公司（下称粤财公司）......
被执行人：佛山市顺德区世纪渤豪贸易有限公司（下称渤豪公司）......
被执行人：佛山市顺德区宇宸商贸有限公司（下称宇宸公司）......
利害关系人：李丽华，女，汉族，1961年1月27日出生，身份证住址黑龙江省伊春市上甘岭区，现暂住佛山市顺德区，。

粤财公司因不服佛山市中级人民法院（下称佛山中院）于2016年12月26日作出的（2016）粤06执异184号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

佛山中院在执行粤财公司申请执行渤豪公司、宇宸公司、王红、李寿君、王莉、李甜仲裁纠纷一案中，于2016年11月11日向申请执行人粤财公司发出（2015）佛中法执字第191号《通知书》，告知粤财公司该院决定带租拍卖涉案标的物，粤财公司不服提出执行异议。
粤财公司异议称：首先，被执行人王莉并没有在涉案《房屋租赁合同》上签名，本案中房屋租赁关系不存在。在利害关系人李丽华提供的租赁合同上，并没有房屋所有权人王莉的签名和按手印，不能证明产权人王莉将涉案房屋租赁给李丽华的真实意思表示。涉案合同上只有王莉的印章，根据一般生活习惯，签署合同应当由权利人签字确认。而用印章只是在当事人签署法律文件后辅助证明当事人已经签署合同，因为印章保管、真伪问题，并不能代表当事人同意签名确认。其次，租赁期限过长，租金数额过低。涉案租赁合同租期长达十年，且没有租金递增条款，明显与一般商业习惯相悖。涉案房屋建筑面积约150平方米，而房屋租金只有每月500元，按照当地房屋租赁市场价，每月500元只能租到30-50平方米的房屋。再次，涉案房屋的租金6万元人民币也不能证明产权人王莉已经收取。利害关系人提供的收据，也是只有王莉的印章，没有签名，不能代表王莉已收取涉案房屋的租金。现实情况是被执行人王莉在资金链断裂被众债权人追索债权后就下落不明，至今未能找到王莉本人。因此，申请执行人完全有理由怀疑利害关系人利用这个情况，伪造或者冒名王莉来炮制了这份租赁合同，请求法院在查明事实的基础上，依法严厉制裁这种虚假诉讼的行为，并追究相关责任人的刑事责任。综上，现行法律并未规定可以用当事人的印章代替当事人签名并形成租赁合同，事实上也没有只用签章就可以签署合同的先例产生，利害关系人李丽华涉嫌利用被执行人王莉因众债权人追债而下落不明的情况，伪造或者冒名王莉签署合同的违法情形，因此请求在查明事实的情况下，依法否定涉案房屋的租赁关系，并依法追究相关法律责任。请求撤销（2015）佛中法执字第191号通知书；剔除李丽华提出的租赁关系，准许对被执行人王莉所有的位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会桂华路A112号乐宜居B座凯景阁3-B1房不附带租约拍卖。
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佛山中院查明：该院在执行（2015）佛中法执字第191号粤财公司申请执行渤豪公司、宇宸公司、王红、李寿君、王莉、李甜仲裁纠纷一案中，拟拍卖被执行人王莉所有的位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会桂华路A112号乐宜居B座凯景阁3-B1房（产权证号：25××33），为此，利害关系人李丽华向该院提出申请，认为其已租赁并居住在该房屋，请求该院在拍卖时带租约拍卖。佛山中院审查后，同意带租约拍卖，并向申请执行人粤财公司发出（2015）佛中法执字第191号《通知书》，告知申请执行人该院同意带租拍卖事宜。粤财公司认为本案不应当带租约拍卖，遂提出执行异议。

另查明，利害关系人李丽华在向佛山中院提出申请带租拍卖时，向该院提交了王莉盖有私人印章的《房屋租赁合同》，合同中约定由李丽华租赁涉案房屋作住宅使用，期限自2013年1月1日至2023年12月31日，每月租金500元，租金一次性付清。此外，李丽华还提供了其向王莉交付60000元，由王莉盖有私人印章的收款收据，并说明其女婿宁涛是王莉任法定代表人的宇宸公司员工（宁涛在该司从2006年12月至2014年9月的社保缴费证明），因此王莉将涉案房屋以员工价租给宁涛安家使用，宁涛一直交纳房屋有关水费（其中水费明细单表明宁涛自2010年11月起至2016年9月一直交纳涉案房屋水费）、管理费、垃圾费等费用。

佛山中院认为：根据利害关系人李丽华提供的证据，宁涛自2010年11月起在涉案房屋居住，并以宁涛名义缴交涉案房屋用水的水费。而李丽华提供的2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》、租金《收款收据》，形式上符合证据的要求，应确认属合法有效的合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，利害关系人李丽华申请带租约拍卖涉案房屋，符合法律规定的情形，该院决定对涉案房屋带租约拍卖的执行行为，并无不当。

异议人粤财公司认为利害关系人李丽华提供的《房屋租赁合同》、《收款收据》并无王莉签名而只有盖章，不符合一般情形，且法律并未规定可以用当事人的印章代替当事人签名情形的意见，没有法律依据，不予采信。异议人提出李丽华提交的租赁合同存在租期过高，租金过低等情形不符合市场价租赁的问题，因李丽华女婿宁涛是宇宸公司员工，公司提供给职工及其家属的住房，租金通常较低，与租赁市场价并不一致符合常理。至于粤财公司怀疑利害关系人李丽华提供虚假的租赁合同的问题，其并未提供充分的证据，对其怀疑的问题不予采信。如果异议人有充分证据证实利害关系人李丽华虚假诉讼，可通过其他法律途径另行解决。综上，佛山中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，于2016年12月26日作出的（2016）粤06执异184号执行裁定书，裁定驳回粤财公司的异议请求。

粤财公司向本院申请复议称：一、原审法院认定被执行人王莉与李丽华的租赁关系合法有效没有事实和法律依据。首先，涉案租赁合同没有完全具备合同成立要件，该合同没有成立。根据一般交易习惯，个人之间签署书面合同应该是合同双方当事人签名及按指纹，而涉案租赁合同上并没有所有权人王莉的亲笔签名和指纹，只加盖了所谓“王莉”的私人印章，也就是说不能证明产权人王莉有将涉案房屋租赁给李丽华的真实意思表示。而且李丽华未能提供证据证实王莉在同一时期已形成一律使用个人印章代替其个人签名的签章习惯，不排除他人伪造或者冒名使用王莉印章的可能性。其实，被执行人王莉在2014年4月资金链断裂被众债权人追索债权后就下落不明，至今未能找到其本人，法院开庭也未到庭应诉，所以无法确认这是王莉的真实意思表示。因此，涉案租赁合同的效力存在重大瑕疵，不具有对抗涉案房屋执行的效力。其次，涉案房屋租赁期限过长，租金数额过低。本案涉案租赁合同约定租期长达十年，且没有租金递增条款，涉案房屋建筑面积约150平方米（套内建筑面积117.5平方米），按照当地的房屋租赁市场价，涉案房屋的月租金的市场标准应该在2000元以上，而本案合同约定房屋的月租金仅500元，明显低于市场标准。王莉将涉案房屋以明显不合理的低价出租给宁涛或其岳母李丽华，但宁涛作为公司员工，既没有证据证明其已经为公司作出过卓越贡献，理应享有该等优惠，也没有证据证实其将继续为公司服务10年以上，王莉愿意一次性出租10年给宁涛。同时，如果该等优惠政策属于宇宸公司的一般性福利，那么李丽华应该举证证明公司其他员工也同样享有上述优惠。最后，涉案房屋的租金是否已实际收取缺乏足够的证据。李丽华提交的《收据》上仅有所谓的“王莉”的印章，没有王莉的签名，而且也没有转帐凭证。因当事人的印章存在被其他人伪造或者冒名使用的可能，那么仅凭现有的证据，不能证明王莉已经实际收到了该笔租金。综上，因执行中通过虚假租赁逃避执行的情况屡见不鲜，因此原审法院简单地以举证不足驳回复议申请人的异议请求，而未能就租赁关系的真实性、合理性要求李丽华提供相应的证据，举证责任分配不当，应予纠正。二、王莉并非宇宸公司的法定代表人，不存在公司将王莉个人房屋作为福利提供给李丽华的可能。宇宸公司自设立以来的法定代表人都是王红，王莉既不是该公司的法定代表人，也不是股东。因此王莉的个人房屋在名义上不能作为宇宸公司提供给员工的福利。更为关键的是，根据工商登记信息，宁涛是宇宸公司的股东，并非一般的公司员工。王莉作为宇宸公司的保证人，如果其真的以明显低于市场的价格将房屋出租给借款人的股东宁涛或其岳母李丽华，并一次性收取全部租金，那么该事实就属于明显逃避债务、规避执行的行为。因此该租赁合同应属无效。综上所述，请求撤销佛山中院（2016）粤06执异184号执行裁定，撤销附带租赁关系的拍卖，依法剔除李丽华的租赁关系，准许不带租约拍卖王莉所有的位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会桂华路A112号乐宜居B座凯景阁3-B1房，支持复议申请人的全部请求。
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本院认为：本案争议的焦点问题是执行法院带租拍卖涉案房产是否符合法律规定。执行法院在拍卖处理涉案不动产时，在案外人对执行标的物主张租赁权的情况下，是否带租拍卖涉及到对案外人租赁权的保护，同时也对拍卖成交价构成影响，因此执行法院应认真审查处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据这一司法解释的规定，执行法院在案外人提出的阻止移交占有被执行的不动产或者在拍卖前决定是否带租拍卖的，应审查案外人所主张的租赁关系的真实性以及是否符合阻止移交占有的条件。本案中，案外人李丽华为证明其与被执行人王莉之间存在租赁关系，向执行法院提交了《房屋租赁合同》、租金收据以及以宁涛的名义缴纳的该房产的管理费及水电费等，执行法院亦据此认定其双方租赁关系成立，并决定带租拍卖涉案标的物。但李丽华所提交的《房屋租赁合同》及租金收据均没有房屋所有人王莉的签名，两份证据上只盖了“王莉”的私章。复议申请人粤财公司在提出异议时对王莉和李丽华之间租赁关系的真实性提出质疑，且提出案外人所提交的租赁合同约定的租期过长、租金过低，认为上述证据存在伪造的可能性。因此，执行法院在异议审查中应当根据上述司法解释的规定，审查案外人李丽华提交的《房屋租赁合同》、租金收据及其他证据的真实性，审查案外人是否已实际占有使用该不动产，审查承租人与被执行人是否存在恶意串通以明显不合理的低价承租被执行的不动产，以及交付租金的真实性等事实。但原审法院在没有查清上述事实的情况下，即决定带租拍卖并驳回粤财公司的异议请求，属认定事实不清，故应将本案发回原审法院重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销佛山市中级人民法院（2016）粤06执异184号
执行裁定。
二、本案发回佛山市中级人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审判长　邱　丹
审判员　李昙静
审判员　周小劲
二〇一七年七月六日
书记员　陈晓媚