编者按：本文系最高人民法院2018年度执行研究重点课题“执行监督程序相关问题研究”（ZGFYZXKT201830）的阶段性成果，发表在《人民司法》2019年第13期（责任编辑：李莉)。

因去年的一起案件，“司法拍卖成交后，执行法院应否负责将作为拍卖标的物的不动产腾空后交付买受人”问题引起了广泛关注。

由于“人民法院负有移交义务”在司法解释中有明确规定，因此实践中的主要争议问题，大致集中在几个方面：

问题一，该移交义务能否经买受人同意而免除；
问题二，如果可以免除，人民法院在拍卖公告中明确表示“不负责腾退或交付”，竞买人仍然参拍的，能否视为同意免除人民法院的移交义务；
问题三，如果可以免除，竞买人在取得不动产所有权后（收到拍卖成交裁定），能否另诉占有该不动产的被执行人或第三人腾退。
问题四，如果不可以免除，被执行人能否以人民法院在拍卖公告明确“不负责腾退”，影响了其他竞买人参加竞买的意愿为由，主张撤销拍卖或者损害赔偿。
问题五，为避免拍卖后的腾退难题，是否应当要求拍卖前先腾退。
问题六，拍卖公告中未载明房屋存在合法租赁的，如拍卖成交后发现确实案外人与被执行人确有租赁关系的，能否要求案外人腾退。

本文对上述问题有所涉及，比如，第二部分讨论了问题五；第三部分分析了问题六。

但是，从全文看，作者的重点更多是反思规则背后的法理和不足。如，探究被执行人和第三人移交拍定不动产义务的来源；人民法院强制腾退是否应有独立的执行依据和执行程序。

具体而言，在第一部分“问题的提出”中，

作者指出，虽然司法解释对于司法拍卖成交后，法院应负责腾退有明确规定，但实践中却存在截然相反的做法。
作者认为，对此可以从两个方面来解释：一方面，是不动产与动产不同，通常以“活封”为原则，查封时往往不会解除被执行人或第三人对不动产的占有，也因此产生了拍卖后的腾退问题；另一方面，由于腾退不动产确实有现实困难，从“趋利避害”的角度，个别执行机构出现了规避不动产交付责任的倾向，虽然也有地方高院负责任地要求本地中基层法院必须负责不动产司法拍卖成交后的腾房交付。
作者认为，这一现象，影响了买受人对不动产占有的取得，将对司法拍卖的效果产生不利影响。因此，对移交义务主体、强制移交程序等问题，有必要从民事执行法的基本理论展开讨论。

在第二部分“被执行人或第三人的法定交付义务”中，

作者认为，根据《拍卖规定》第30条，被执行人或第三人应当移交，不移交的强制执行。可见，被执行人和第三人负有移交义务；被执行人和第三人不移交的，执行法院负有腾退义务。由此，作者反思，上述义务的正当性来源是什么？
作者认为，司法拍卖同时具有公法和私法属性。对被执行人而言，在拍卖成交裁定送达买受人之日，买受人即取得不动产所有权，被执行人变为无主占有人，买受人对其享有所有物返还请求权。对第三人而言，则要进一步分析其是否具有对抗买受人所有权的实体权益。至于在拍卖成交之前人民法院要求被执行人或第三人腾退，则缺乏正当性和必要性。

在第三部分“强制交付拍卖不动产的执行依据”中，

作者认为，执行法院要求被执行人和第三人腾退，应当有独立的执行依据。首先，有独立的执行依据可以避免执行法院逃避责任；其次，为买受人的利益要求被执行人或第三人交付房屋，不能为此前申请执行人取得的金钱债权执行依据所涵盖。
作者认为，应该将拍卖成交裁定改造成执行依据。对被执行人而言，由于其负有交付义务具有高度盖然性，没有再通过诉讼解决的必要。对第三人而言，为保护其可能存在的合法权利，一方面要完善不动产拍卖的准备程序；另一方面，应允许第三人提起案外人异议之诉。

在第四部分“强制交付拍卖不动产的执行程序”中，

作者认为，拍卖不动产的交付看上去附属于拍卖程序，但实际并非拍卖的一个环节。从制度上，应当将其构造为一个独立的执行程序，由专门的执行团队负责，归不动产所在地法院专属管辖。

现将全文推送如下，将部分注释保留至正文，并删除了部分注释。感谢作者及《人民司法》编辑部的授权。

最后，作者还特意嘱咐要在文中致谢^&^：“终极法智·执行智库”微信群及微信公众号“庐州判官”、“信荣律师团队”、“广东金桥百信律师事务所”关于“不交吉房产司法拍卖案”的相关研讨（以及与俞彦韬博士的若干讨论）为本文提供了问题意识；王亚新教授曾阅读本文初稿并提出极为重要的修改意见。

内容摘要
基于民事执行法的理论视角，借助案件类型的归纳整理，通过考察司法拍卖的公私法律效果可知，买受人于拍卖成交裁定送达时依法律规定取得不动产所有权，被执行人和占有权源无法对抗买受人的第三人据此对买受人负有不动产交付义务；拍卖不动产的交付对象应为买受人，而非执行机关。即便在我国“一元制”的执行组织中，强制交付拍卖不动产的执行依据仍不可或缺，否则就会造成国家执行权的不当行使；在被执行人占有型中，可将拍卖成交裁定构造为强制交付的执行依据，买受人由此失去诉请交付不动产的必要性；在第三人占有型中，考虑到当前不动产司法拍卖的准备程序亟待完善，有必要在第三人提起的案外人执行异议之诉或者买受人针对第三人的原物返还诉讼中解决占有权源的对抗问题。强制交付拍卖不动产的执行方法与不动产司法拍卖明显不同，应当在执行组织和执行程序上将两者分离。

关键词 ：司法拍卖  不动产  交付  腾退  执行依据

一、问题的提出
最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第30条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”

“移交”指“将标的物实际交由买受人控制”，意味着将标的物的占有转移给买受人，即为“交付”。最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第6条第7项进一步明确执行法院应当履行“办理财产交付”的“职责”。

像古董字画、珠宝首饰之类的动产，通过转移占有就可轻易地转让所有权。为防止被执行人随意处分动产，执行法院查封、扣押动产时必须取得其占有。拍卖财产为动产时，往往不存在难以交付的问题，除非是船舶、航空器、机动车、机器设备等特殊的动产。

与此相对，由于不动产物权人通常凭借居住或放置物品实现占有效果，交付不动产时，需要以搬迁、清空即“腾退”的方式才能解除他人对不动产的占有，让新的物权人取得占有。也就是说，“腾退”专指不动产的交付方式。为防止被执行人处分不动产，执行法院一般以提取、保存财产权证照或查封登记的方法来查封不动产（“活封”或“软查封”），未必会腾退不动产并将其交由执行法院占有（“死封”）。这就导致拍卖的房屋中经常有人居住或放置物品，引发拍卖不动产的交付难题，严重损害司法拍卖的权威性和公信力。最近引起社会热议的“不交吉房产司法拍卖案”即为例证。

案例1：拍卖成交后，买受人李某诉请被执行人陈某军、陈某容立即腾房。一审法院认为，拍卖成交裁定确认房屋归买受人所有，且买受人已取得房产证；被执行人至今仍居住于涉案房屋内，侵害买受人的所有权；遂判决支持买受人的腾房请求。二审法院认为，涉案房屋的拍卖公告载明：“本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付”，系“按现状不交吉方式拍卖”。买受人竞拍时明知法院不负责腾退，自应承担相应后果，故改判暂不支持买受人的腾房请求。[参见广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终17779号及涉案房屋的阿里网拍页面]

然而，同样是司法拍卖成交后买受人诉请被执行人腾房的基本案情，却存在与本案完全不同的另一种裁判思路。比如以下案例。

案例2：拍卖成交后，买受人刘某诉请被执行人李某立即腾房。一审法院认为，李某至今未移交，根据《拍卖规定》第30条，应由执行法院强制执行，故裁定驳回起诉。刘某上诉称，已与执行法院进行过一年多的沟通；但执行法院认为，其已按照拍卖成交裁定的内容将涉案房产过户至刘某名下，执行行为已经完成，要求李某搬离房屋不属于拍卖成交裁定的内容，刘某应按照物权法及民事诉讼法重新诉请李某腾房。二审法院认为，《拍卖规定》第30条“明确了由执行法院对拍卖成交的财产进行移交或者强制执行的执行程序”，涉案房产应由原执行法院依照有关规定向刘某移交，本案不属于民事案件的受理范围，遂裁定驳回上诉。[参见山东省泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终614号]

以上案例均为拍卖成交后被执行人继续占有不动产的案型即“被执行人占有型”。在案外人继续占有不动产的案型即“第三人占有型”中，情况会更为复杂，留待下文展开。按理说，相比于第三人，很难想象被执行人依法不能移交的情形。但案例2的执行法院认为，拍卖成交裁定不涉及拍卖不动产的腾退，买受人应另行诉请腾房。案例1的执行法院则采取“不交吉”或“不交空”的拍卖方式，将源于任意拍卖实践的“按现状拍卖规则”，即“拍卖人或委托人通过事前声明拍卖标的物的现状免除标的物数量和质量的保证责任”，扩大适用于拍卖不动产的交付。但不动产内有人或有物时，所谓的“按现状交付”并未解除他人对不动产的占有，相当于没有交付。这种实务做法折射出个别执行法院规避不动产交付责任的倾向。

与此形成鲜明对照的是，有的地方司法文件却明文规定，原则上执行法院应清空后再拍卖（如《江苏省高级人民法院关于正确适用若干问题的通知》第3条）；确实无法清空的，应在拍卖公告中说明未清空的理由，并在交付前清空（如《安徽省高级人民法院执行局关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》第3条）。

由此可见，尽管《拍卖规定》第30条看上去似乎确立了执行法院强制交付拍卖不动产的职权及职责，但现实却存在执行法院“概不负责”与“彻底负责”的矛盾做法。进一步使买受人取得不动产占有的救济路径受到挤压乃至扭曲。例如，案例1的审判法院在审判程序中对腾房问题加以处理，而案例2的审判法院却认为买受人只能在执行程序中解决腾房问题。不难想象，在救济手段暧昧不明的状况下，买受人很可能会诉诸信访或自力救济。司法实践中的模糊与纠结，一方面源于实务界围绕《拍卖规定》第30条的理解分歧，另一方面也从侧面反映出这一规定本身或有不合理之处，相关问题亟待梳理解决。

从逻辑上，首先，只有拍卖不动产的占有人“应当移交而拒不移交”时，执行法院才能解除其占有，强制交付于买受人。这就涉及什么是应当移交、如何判断是否应当移交？占有人的交付对象是执行法院还是买受人？执行法院能否在尚无买受人的拍卖成交前就依职权强制交付，比如实施“死封”？

其次，在拍卖成交后应当依职权还是依买受人的申请强制交付？如果依申请的话，买受人要不要提交执行依据、如何取得执行依据？最后，如何强制交付，应否适用民事诉讼法第二百五十条强制迁出房屋或强制退出土地的执行方法？

本文拟从司法拍卖与任意拍卖的区辨、查封手段与查封目的的协调、执行依据与执行权的正当性等民事执行法的基础理论出发对这些问题展开探讨。
二、被执行人或第三人的法定交付义务
《拍卖规定》第30条前段“依法不能移交的情形”针对的是执行法院，后段“应当移交”针对的是占有拍卖财产的被执行人或第三人。被执行人或第三人“不应当移交”，只是执行法院“依法不能移交的情形”之一。实务中，“依法不能移交的情形”还包括因不可抗力导致房屋毁损灭失、政府征收导致房屋被拆迁等。

从条文文义来看，《拍卖规定》第30条参考了规范任意拍卖的拍卖法第二十四条和第三十一条关于拍卖人或委托人按约定移交拍卖标的给买受人的规定。任意拍卖归根结底是民法上的买卖，根据合同法第一百三十五条，出卖人应该履行向买受人交付标的物的约定义务。但是，考虑到司法拍卖是有权机关基于国家强制力对特定当事人财产实施的拍卖行为，目的在于通过被执行人财产的强制变价实现申请执行人的金钱债权，恐怕很难比照任意拍卖来探寻占有人法定交付义务的来源。因为在被执行人占有型中，难以证成被执行人有主动出卖的意思表示，更不必说第三人占有型。倒不如着眼于司法拍卖的公私双重法律效果来进行思考。

（一）被执行人的交付义务

根据最高人民法院《关于适用的解释》（以下简称《民诉法解释》）第493条，拍卖成交裁定能够产生基于公权力的物权变动效力。原理在于，与任意拍卖仅为买卖过程不同，司法拍卖除了是对被执行人财产的买卖过程之外，更是执行机关行使执行权的公权力运行过程，具有司法公信力等公法效果。由此，司法拍卖的买受人在裁定送达时依法律规定取得拍卖标的物所有权。同一时刻，被执行人对其不动产的所有权消灭，既有的占有状态变为无权占有。从而被执行人系因无权占有而对买受人即所有权人负有不动产交付义务。买受人可以基于物权法第三十四条请求被执行人返还原物。

（二）第三人的交付义务

按照《拍卖规定》第31条第2款，原则上不动产上“原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭”。这是因为，民事执行的根本目的是实现私法请求权，执行措施不得随意干扰私法秩序。因此，查封前的租赁权人及用益物权人依法不负交付义务，因为其对不动产的占有本来就可以对抗司法拍卖，进而可以对抗买受人因司法拍卖取得的所有权。当然，根据《网拍规定》第14条第3项，执行法院应当特别提示拍卖财产的权利负担。只有让买受人提出竞买申请时明确知晓不因拍卖而消灭的权利负担，让其取得权能受到限制的所有权才合理。

此外，第三人的占有能否对抗买受人的所有权，还会牵扯不动产查封效力。第三人能否对抗申请执行人与第三人能否对抗买受人的判断标准未必同一，尚需划分保全查封与执行查封、金钱执行与担保执行，结合我国物权变动模式与不动产登记制度进一步研究。总之，只有第三人的占有权源不能对抗买受人的不动产所有权时，才对买受人负不动产交付义务。

（三）交付对象：执行机关还是买受人

为确保买受人取得干净的不动产，最直接的办法便是“死封”，拍卖成交前就强制交付。但是，第一，执行法院的强制腾退违背占有人的主观意思。这种国家执行权对私人领域的介入必须具有法律明文规定的正当性根据，否则就会侵犯宪法第十三条、第三十九条规定的公民基本权利。执行法院据以查封被执行人不动产的执行依据仅载明金钱债权，并未涉及不动产上的占有关系。第二，不动产价值重大，关涉公民住宅保障，是否实施强制腾退需要谨慎判断。实践证明，腾房执行具有被执行人对抗强烈、容易诱发群体性事件的复杂性，往往需要警力配合，占用大量人力物力。第三，执行查封的目的是以公权力控制被执行人的财产，威慑被执行人主动履行，为拍卖程序做好准备。与动产不同，被执行人对不动产所有权的处分行为只有经过登记才生效。只要能禁止被执行人的处分，即可实现查封目的。第四，“活封”之后的交易安全受损或规避执行，与不动产查封方法的公示性不足有关，应当完善查封登记制度和维护不动产现状的行为保全，“死封”并非解决这些问题的良策。我国刑法第九十一条第二款明确国家机关管理中的私人财产以公共财产论，故意毁坏查封财产的事实处分行为涉嫌犯罪或违反治安管理，应以刑罚或行政处罚防范。从域外立法例来看，根据日本刑法第96条至第96条之6，撕毁封条、隐匿财物、减损财产价格、扰乱拍卖竞价、阻碍执行官对不动产占有状况的确认、虚构债权债务、无偿转让财产、恶意设置财产负担等妨碍执行或规避执行行为，均构成犯罪。

因此，“死封”或一律“清空后拍卖”虽能提高拍卖成交率，但却不正当不经济也无必要。除非抵押权设立后的物上负担影响抵押物变价时，可先除去后再拍卖。被执行人或第三人非因查封就对执行机关负有不动产交付义务，交付对象理应为拍卖不动产的买受人。

三、强制交付拍卖不动产的执行依据
拍卖成交后，被执行人或第三人拒不交付时，执行法院应当依职权还是依买受人的申请强制交付？一种观点认为，交付不动产是执行法院的法定义务，作为“强制拍卖的一个环节”，无需独立的执行依据。出于对域外经验的借鉴，另一种观点认为，执行法院只有基于买受人针对占有人的执行依据才能强制交付，可将拍卖成交裁定作为执行依据。

需要澄清的是，法德日韩之所以将拍卖不动产的强制交付与司法拍卖分离，与执行组织的“多元制”息息相关[详见本文作者的论文《执行体制改革背景下“执行员”的再解读》，载《当代法学》2019年第1期]。单从执行机关来看，不动产司法拍卖与不动产强制交付是法律明文规定的不同执行案件，自应分离。与此相对，在与现行法相同而采执行组织“一元制”的我国台湾地区“强制执行法”中，拍卖不动产的点交与司法拍卖的关系就比较暧昧。关于点交究竟是原执行程序的“继续进行”还是基于点交命令的“物之交付请求权的执行”，有理论争议。不过判例认为，点交是拍定人取得所有权后申请法院交付不动产的执行行为，与依债权人申请而开始的查封拍卖分开，构成另一个执行程序。

笔者认为，从兼顾执行权正当性与司法拍卖公信力及实效性的角度看，考虑到被执行人占有型与第三人占有型在程序法理上的区别，不妨区分二者分别讨论。

（一）被执行人占有型

买受人基于对国家执行权的信赖而向执行法院提交的竞买申请，当然包含有期待出卖人（无论是执行法院还是被执行人）在拍卖成交后尽快交付标的物的意思表示。换句话说，竞买申请即为要求执行机关强制交付不动产的执行申请。在我国“一元制”执行组织下，让买受人另行申请强制交付，有悖常理与惯习。尽管如此，执行法院强制交付的执行依据却仍有必要。

首先，执行依据是行使执行权与实施执行措施的正当性凭证。明确的执行依据能有效避免执行法院像案例1、2那样逃避移交责任，更有利于保护买受人的法律地位。

其次，无论从执行当事人不涉及买受人来看，还是从执行债权为金钱债权来看，据以启动司法拍卖的执行依据都无法成为不动产强制交付的执行依据，买受人须另行取得。

再次，站在执行程序的立场，让买受人另诉取得执行依据会减损竞买意愿，不当降低拍卖成交价格，甚至导致“流拍”。站在审判程序的立场，由于从拍卖成交裁定送达时起，被执行人对买受人的交付义务便具有实体法上的高度盖然性，没有调阅执行卷宗、重新审理的必要，否则也会造成司法资源的浪费。这样看来，倒不如直接以拍卖成交裁定为强制交付的执行依据，也有利于维护司法公信力、提升拍卖实效性。实务通行的拍卖成交裁定书记载有买受人与被执行人的基本信息、不动产所有权的转移时点，只要增加对被执行人的腾退催告或执行通知，即可符合执行依据的要件。

最后，只有在拍卖公告中明确告知竞买人“拍卖的房屋现由被执行人居住，执行法院基于拍卖成交裁定强制腾退”等，才能充分保护买受人的法律地位，证成案例2中审判法院裁定驳回起诉的合理性。在实务操作层面，执行法院依职权移交不动产时，往往会像案例3那样作出公告，印证了执行依据的必要性。

（二）第三人占有型

与被执行人占有型的根本区别在于，难以将占有不动产的第三人界定为“出卖人”。第三人对买受人是否负有不动产交付义务，一般需经过慎重的实体审查才能确定。买受人只有取得针对第三人的执行依据，强制交付才能获得执行正当性。但在产权制度不完善、不动产权属外观公信力不足而经常引发争议的我国法上，可能会产生棘手难题。由以下案例可见一斑。

案例3：买受人J公司依拍卖成交裁定取得土地房屋产权证六个月后，执行法院作出《公告》：责令涉案房产的占有人在公告张贴之日起十五日内腾空、迁出。谢某、王某对《公告》不服，以其对涉案房产享有租赁权为由提出执行异议被驳回后，以申请执行人和被执行人为被告提起异议之诉。谢某、王某申请再审称，原审法院追加J公司为第三人，通过执行异议处理本应依物权保护诉讼处理的占有交付争议，程序违法；拍卖公告载明：“租赁租约的真实性未经确认，由买受人自行判断处理”，“买受人须自行通过合法途径解决标的物可能涉及的装修、租赁、标的物移交等方面可能遇到的问题”，已经排除执行法院直接移交的可能，更说明执行法院将房产强制交付J公司，没有执行依据。再审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，J公司作为房产买受人，与本案处理结果显然有法律上的利害关系，根据民事诉讼法第五十六条，原审法院通知其参加诉讼，不违反法定诉讼程序；根据《拍卖规定》第30条，执行法院的《公告》，符合法律和司法解释相关规定。[参见（2017）最高法民申259号、关联案福建省高级人民法院（2016）闽民终796号及涉案房产的阿里网拍页面]

从根本上讲，为防止成交价格扰乱房地产市场交易秩序，不动产司法拍卖的程序设计理应注重社会公共利益的保护。为防止低价贱卖，应当设置“拍卖准备程序”，如财产处置参考价格的确定程序、不动产现状的查明程序等。还应赋予执行人员实地进入不动产的调查权，关于占有权源、占有开始日期等的询问权。尽管《网拍规定》第6条第2项确立了执行法院查明拍卖财产现状、权利负担的职责，但也许迫于结案压力，像案例3这样在拍卖公告中将租约真实性交由买受人自行判断的做法并不少见。在这种情况下，如果执行法院不负责移交，在买受人针对第三人另行提起的原物返还诉讼中，与被执行人占有型不同，审判法院就有实体审理第三人占有权源的必要，而不应像案例2那样裁定驳回起诉。考虑到目前尚无统一完备的查明程序，买受人另诉取得针对第三人的执行依据将在所难免。通过拍卖公告限定查明职责的做法会导致贱卖或流拍，不动产司法拍卖的准备程序亟待完善。

另一方面，如果执行法院像案例3那样依职权移交，由于执行程序未查明租赁权的真实性，将拍卖成交裁定构造为买受人针对第三人的执行依据，实体正当性不足。案例3的《公告》没有载明足以识别交付义务人即“占有人”的具体信息，不符合执行依据的要件。但是，案外人执行异议针对的恰恰是《公告》本身，旨在对抗买受人对自己的不动产交付请求权以排除执行，与据以实施司法拍卖的执行依据无关。买受人相当于强制交付的申请执行人，按照《民诉法解释》第307条，理应为案外人执行异议之诉的被告。

总之，在拍卖准备程序尚不完善的现状下，以拍卖成交裁定为执行依据会损害第三人的实体利益。而在执行法院依职权移交的场合，占有拍卖不动产的第三人只能通过执行异议之诉寻求救济，通过该诉讼审查其对买受人是否负有不动产交付义务。

四、强制交付拍卖不动产的执行程序
案例1、2的执行法院倾向于回避移交责任，也可能源于不动产强制交付与司法拍卖在执行方法上的明显差异，将两者强行融合在“一个执行案件”，既不符合执行依据对执行案件范围的指示作用，更会导致类似案例3的第三人执行救济手段上的纠结（如北京市高级人民法院（2014）高民终字第747号）。可以说，拍卖不动产的强制交付看上去固然附随于拍卖程序，类似“售后服务”，但无论如何都无法成为不动产司法拍卖的一个环节。有案例认为，“法院的司法拍卖应以完整交付结束”[参见赵英伟、李钢：《执行拍卖中交付错误的国家赔偿责任》，载《人民司法》2016年第8期]。但该案的拍卖标的物为船舶，在被拍卖船舶的移交方面适用海事诉讼特别程序法第三十八条。其裁判要旨能否扩大适用于民事执行中的不动产拍卖，值得研究。

实际上，最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第59条规定，被执行人的财产被拍卖后，需从现占有人处交付给买受人的，适用交付财产的执行程序。《人民法院办理执行案件规范》第577条第2款进一步明确了拍卖不动产的交付程序。因此，拍卖不动产的强制交付应当适用民事诉讼法第二百五十条的规定。考虑到不动产腾退工作耗费大量司法资源，要求充分的执行保障，需要详尽的执行预案，还会涉及被执行人唯一住房的执行等疑难问题。遵循繁简分流的司法规律，不仅是执行程序，更应在执行组织上就将两者分离。在执行团队化的改革趋势下，可以考虑将拍卖不动产的强制交付交由专门的“腾房执行团队”集中处理。但为强化买受人的法律地位，应在执行依据上将两者衔接，如在拍卖成交裁定上增加对被执行人等交付义务人的腾退催告。不过就执行管辖而言，为实现执行资源的集约化高效利用，拍卖不动产的强制交付应当避免委托或异地执行，而交由不动产所在地法院专属管辖。基于网络司法拍卖的技术特点，不动产司法拍卖很可能由非不动产所在地法院管辖。此时可以考虑通过执行指挥系统的内部协作实现司法拍卖与强制交付在执行组织和案件管理上的衔接，并应在拍卖公告中告知竞买人负责移交不动产的执行机关。此外，由于现行法没有明文规定强制交付拍卖不动产的执行依据，让占有人出具腾房书面承诺等实践做法（如《江苏高院关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》第9条），有助于提升强制腾房的执行正当性，威慑占有人于拍卖成交后主动腾房，也是一种解决问题的思路。

最后，值得一提的是，拍卖的房屋中放置物品时，需要区分该物是家具电器等动产，还是难以从不动产分离的从物分别考虑。前者应按照民事诉讼法第二百五十条第三款处理，除非拍卖公告声明合并拍卖不动产及其内部动产，但应谨防超额拍卖；后者则按照“从随主原则”同时卖给买受人。