【审判规则】 
行为人以房产交易的方式收受贿赂，并在将房产转让后实现和占有贿赂款，依法构成受贿罪。此时对行为人受贿数额的认定应以房产交易时当地市场价格与实际支付价格之间的差额进行计算。由于房产交易时的市场价格无法调查核实，故应以法定的价格评估机构对房产在交易时间节点的评估作为认定“交易时当地市场价格”的依据。同时，由于商品房交付定金和签订正式的商品房买卖合同之间存有时间和价格的差异，故应以签订预售合同和交付定金的时间来认定房产的交易时间。综上，应按照价格评估机构评估的价格与实际支付价格之间的差额计算受贿数额。此外，在交易房产面积确定后，行为人实际收受的贿赂款如高于其已交易形式所得的贿赂，应将行为人的高出部分视为贿赂款所生的孳息，与贿赂款一并追缴。　
【关 键 词】
刑事　受贿　房产交易　贿赂款　受贿数额　市场价格　实际支付价格　交易时间　商品房买卖合同　预售合同　孳息
【基本案情】
金山公司（霞浦县金山房地产开发有限公司）于2001年初在霞浦县受让一宗项目用地的土地使用权，面积为55亩。在获得该土地使用权后，霞浦县金山房地产开发有限公司将该土地用于“金山花园”房地产项目的开发建设。2001年上半年，担任霞浦县建设委员会主任一职的龚X源被金山公司总经理金X璋找到，并被要求对“金山花园”项目审批进行照顾，同时，龚X源被金X璋建议购买“金山花园”的一幢溜房并被承诺会以比市场价格优惠低的价格来购买，其后龚X源在“金山花园”的图纸上进行了标注将B13号溜房预留下来。
许X清是龚X源之弟龚X旋的朋友。2001年5、6月份左右，许X清因欲购买“金山花园”的房子，请求龚X旋去联系龚X源询问一下能否为其在“金山花园”购买一幢溜房提供帮助。之后，龚X源联系到金X璋，告知金X璋将要办理其预定的溜房的购房手续，办理人为其弟龚X旋。同时，金X璋在电话中同意将会为其办理购房手续并承诺将以比该幢溜房市场价低10万元的价格出售。之后，龚X源告知龚X旋，称金X璋会以低于市场价10万元的价格将已预留一幢溜房出售，同时，龚X源要求龚X旋与许X清一同与金X璋办理购房手续并令龚X旋带回金X璋答应给付的10万元购房优惠。
随后，待龚X旋办理购房手续时，金X璋为方便龚X旋办理购房手续开具一张纸条，纸条上载明了房号B13及购房价款。同时，金X璋告诉龚X旋，此张单据为优惠购房款10万元的凭据。龚X旋与许X清携带此张单据一起前去“金山花园”售楼处办理购房手续，其后龚X旋要求许X清向其给付少交的10万元购房款。同时，在售楼部工作人员告知龚X旋携带的单据是优惠人民币10万元购房款的凭据后，许X清要求龚X旋便宜2万元，龚X旋遂找龚X源进行商量，在龚X源同意许X清的请求后，许X清将人民币8万元给予龚X旋，龚X旋将钱带回给龚X源。
许X清于2001年6月29日携带上述单据支付了定金，支付定金人的名字写为其妻李X清，同时，就“金山花园”B幢B13号溜房，许X清与金山房地产开发有限公司签订了购房协议，协议约定的购房单价为每平方米人民币884.355元。2002年7月9日，许X清再次以李X清名义与金山房地产开发有限公司正式签订了“金山花园”B幢B13号商品房买卖合同，合同价款约定为884.355元每平方米，总面积436.2平方米，总价人民币38.58万元。经实际测算，该商品房面积为413.05平方米，之后许X清将人民币365 282.83元购房款支付给金山房地产开发有限公司。随后，宁德市价格认证中心对“金山花园”B幢B13号房产价格进行鉴定，该房产在2001年6月29日时点价值444 189.83元，其中每平方米单价为1075.39元，总面积为413.05平方米。 br>龚X源于2009年10月25日主动到霞浦县纪律检查委员会投案自首，并在投案后司法机关立案前退缴款项人民币10万元给霞浦县纪律检查委员会。
公诉机关以龚X源犯受贿罪，提起公诉。
【争议焦点】
行为人以房产交易的方式收受贿赂，并在将房产转让后实现和占有贿赂款。在商品房交付定金和签订正式的商品房买卖合同之间存在时间和价格的差异的情况下，应如何认定受贿数额。
【审判结果】
一审法院判决：被告人龚X源犯受贿罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年；被告人龚X源退缴受贿非法所得赃款人民币78 907元及孳息人民币1 093元，共计人民币八万元予以没收，上缴国库。
宣判后，被告人龚X源未提出上诉，公诉机关亦未提出抗诉，判决已发生法律效力。
【审判规则评析】
根据最高人民法院的相关规定，行为人以交易的方式收受贿赂，并通过转让交易标的的方式将贿赂款项实现和占有的，属于以其他交易形式非法收受请托人财物，构成受贿罪。此时，对行为人受贿数额的认定应按照交易时当地市场价格与实际支付价格之间的差额进行计算。据此，对于以房产交易形式收受贿赂的行为人而言，当地市场价格的确定是认定其受贿数额的重要依据。所谓“交易时当地市场价格”一般是指交易双方签订房屋买卖合同并按照合同约定支付对价时的市场价格，这包括经营者事先设定的不针对特定人的优惠价格。具体地讲，房产的经营者自行确定的销售价具有一定的随意性和不合理性，其与市场规律发展是否相符并不能明确肯定，而法定价格鉴定机构的评估结论确系以房产交易时的时间节点采用市场比较法进行评估的，更符合客观实际。故如被交易的房产在当时当地的销售价格不能通过调查取证被确定时，应以鉴定机构的评估价格作为认定“交易时当地市场价格”的参考依据。
评估节点是确定“交易”时间的重要标准。对房产交易而言，评估节点一般指的是房产交易的时间，即签订正式商品房买卖合同的时间。但是，由于行为人在交付定金和签订商品房买卖合同之间存有较长的时间差异，导致同一房产在这些时间节点的市场价格差异较大，同时，商品房买卖合同签订时的评估价格高于预售合同签订时的价格，故应以行为人签署预售合同并交付定金的时间作为确定商品房交易价格的时间节点。此外，行为人以房产交易的形式收受贿赂，且将房产转让占有贿赂款，如其收受的贿赂高于其通过房产交易形式收取的贿赂额度，应将行为人高出贿赂的部分作为所收受贿赂的孳息，与贿赂款一同上缴国库。
本案行为人以交易的方式收受贿赂，并通过转让交易标的的方式实现和占有其通过交易方式收受的贿赂款，其行为已构成受贿罪。在实施房产交易时，房产经营者给予行为人贿赂款，并结合已给付的贿赂款数额和未经测算的房产面积对优惠价格进行计算，此时，对行为人受贿数额的认定，不能以交易时房产经营者自行确定的销售价格为依据。在无法核实房屋交易当时当地的市场价格的情况下，应以鉴定机构的价格评估为参考依据，同时，由于商品房买卖的特殊性，鉴定机构应以签订商品房预售合同和交付定金的时间节点作为交易的时间节点进行评估。此外，在房产实际面积确定后，行为人收受的贿赂款已高于其通过房产交易形收受的贿赂的，高出贿赂的部分应视为贿赂款的孳息，综上所述，对行为人受贿数额的认定应按照法定评估机构与实际支付价格之间的差额进行计算，且将高出贿赂款的部分作为孳息来计算。
【适用法律】
《中华人民共和国刑法》第六十四条 犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。
第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
第七十二条 对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同时符合下列条件的，可以宣告缓刑，对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，应当宣告缓刑:
（一）犯罪情节较轻；
（二）有悔罪表现；
（三）没有再犯罪的危险；
（四）宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。
宣告缓刑，可以根据犯罪情况，同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动，进入特定区域、场所，接触特定的人。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
第七十三条 拘役的缓刑考验期限为原判刑期以上一年以下，但是不能少于二个月。
有期徒刑的缓刑考验期限为原判刑期以上五年以下，但是不能少于一年。
缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。
第三百八十三条 对犯贪污罪的，根据情节轻重，分别依照下列规定处罚:
（一）个人贪污数额在十万元以上的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，可以并处没收财产；情节特别严重的，处死刑，并处没收财产。
（二）个人贪污数额在五万元以上不满十万元的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产；情节特别严重的，处无期徒刑，并处没收财产。
（三）个人贪污数额在五千元以上不满五万元的，处一年以上七年以下有期徒刑；情节严重的，处七年以上十年以下有期徒刑。个人贪污数额在五千元以上不满一万元，犯罪后有悔改表现、积极退赃的，可以减轻处罚或者免予刑事处罚，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
（四）个人贪污数额不满五千元，情节较重的，处二年以下有期徒刑或者拘役；情节较轻的，由其所在单位或者上级主管机关酌情给予行政处分。
对多次贪污未经处理的，按照累计贪污数额处罚。
第三百八十五条 国家工作人员利用职务上的便利，索取他人财物的，或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的，是受贿罪。
国家工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，以受贿论处。
第三百八十六条 对犯受贿罪的，根据受贿所得数额及情节，依照本法第三百八十三条的规定处罚。索贿的从重处罚。
最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条 关于以交易形式收受贿赂问题
国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：
（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；
（2）以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的；
（3）以其他交易形式非法收受请托人财物的。
受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。
最高人民法院、最高人民检察院、司法部《关于适用普通程序审理“被告人认罪案件”的若干意见（试行）》（现已失效）第九条 人民法院对自愿认罪的被告人，酌情予以从轻处罚。
【法律修订】
最高人民法院、最高人民检察院、司法部《关于适用普通程序审理“被告人认罪案件”的若干意见（试行）》2013年4月8日废止。
【法律文书】
拘留通知书 逮捕决定书 起诉意见书 刑事起诉状 公诉意见书 辩护词 刑事答辩状 刑事一审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例　有效　参考适用
 
龚X源受贿案
 
【案例信息】
【中 法 码】刑法分则·贪污贿赂罪·受贿罪·受贿数额和量刑·数额 (S030207012)
【案    号】 (2010)屏刑初字第104号
【罪    名】 受贿罪
【判决日期】 2011年01月31日
【权威公布】 被国家法官学院《中国审判案例要览》(2012年刑事审判案例卷)收录
【检 索 码】 P1219++392FJNDPN0311C
【审理法院】 福建省屏南县人民法院
【审级程序】 第一审程序
【审理法官】 张建平 陈婉 张维娟
【公诉机关】 福建省屏南县人民检察院
【被 告 人】 龚X源

 
【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)
《刑事判决书》
公诉机关：福建省屏南县人民检察院，检察员：甘文榕。
被告人：龚X源。2009年11月19日因本案被取保候审。
辩护人：黄莽，福建闽君律师事务所律师。
辩护人：凌绍梁，福建闽君律师事务所实习律师。
公诉机关指控称：2001年年初，霞浦县金山房地产开发有限公司总经理金X璋在霞浦购得一块面积55亩的土地，并将该土地开发成“金山花园”房地产项目。2001年上半年，金X璋找到时任霞浦县建设委员会主任的被告人龚X源，要求其在“金山花园”项目审批过程给予照顾，同时金X璋提议龚X源在“金山花园”购买一套溜房，并承诺日后以低于市场价格优惠出售给其，被告人龚X源遂在“金山花园”相关图纸上标注预留了B13号溜房。
2001年5、6月份，被告人龚X源的弟弟龚X旋的朋友许X清想在“金山花园”购买房子，遂叫龚X旋去询问龚X源，是否能帮助介绍在“金山花园”购买一套溜房。被告人龚X源遂电话联系金X璋，称其弟弟龚X旋会前来办理原先预订的那套溜房的购房手续，金X璋在电话中亦明确以低于该套溜房的市场销售价格10万元为其办理购房手续。之后，被告人龚X源将金X璋答应以低于市场销售价格10万元优惠出售其先前预留的那套溜房的情况告诉龚X旋，并叫龚X旋带其朋友许X清去找金X璋办理购房手续，并交代龚X旋将金X璋答应给予的购房优惠款10万元带回给其。嗣后，龚X旋找到金X璋办理购房手续时，金X璋开具了一张写有房号为B13号及购房价款的条子，交给龚X旋去办理购房手续，同时告之，凭该张单据可以优惠购房款10万元。龚X旋遂和许X清带着这张单据到“金山花园”售楼部办理购房手续，并要求许X清将少交的10万元购房款交给他。因许X清从售楼部工作人员处得知龚X旋提供的单据可以优惠10万元购房款，便要求龚X旋便宜2万元给其，经龚X旋与被告人龚X源协商后，龚X源表示同意，并由龚X旋从许X清处取回了8万元款项。2001年6月29日，许X清持上述单据以其妻子李X清的名义交付了定金，并以单价每平方米884.355元与金山房地产开发有限公司签订了“金山花园”B幢B13号溜房的购房协议，2002年7月9日，许X清以李X清名义与金山房地产开发有限公司正式签订了单价为每平方米884.355元，面积为436.2平方米，购房款总额为38.58万元的“金山花园”B幢B13号商品房买卖合同，后因该商品房面积实际测算为413.05平方米，实际向金山房地产开发有限公司支付购房款总额为365282.83元。
经宁德市价格认证中心鉴定，上述“金山花园”B幢B13号房产在2001年6月29日估价时点的房地产市场价值为444189.83元（单价为每平方米1075.39元，面积为413.05平方米）。
公诉机关认为，被告人龚X源利用其担任霞浦县建设委员会主任的职务便利，以低价购房的交易形式，非法收受他人所送钱款人民币78907元，为他人谋取利益，其行为已触犯了《中华人民共和国刑法》第三百八十五条第一款、第三百八十六条、第三百八十三条第一款第（二）项之规定，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以受贿罪追究其刑事责任。被告人龚X源犯罪后自动投案，并如实供述自己的犯罪事实，具有自首情节，根据《中华人民共和国刑法》第六十七条第一款之规定，可以从轻或减轻处罚。
被告人龚X源辩称：对起诉书指控的主要事实和罪名无异议，但公诉机关指控其受贿人民币78907元的数额偏高。
其辩护人的辩护意见为：宁德市价格认证中心作出的宁市价认字（2010）023号《涉案物品价格重新鉴定结论书》系抄袭不具有价格鉴证资格的宁德市嘉信房地产评估咨询有限公司的评估报告：在认证程序上将本该由其履行评估职能的价格认证工作委托交由社会市场化运作的中介机构完成，其委托没有法律依据；在认证结论的证据要件形式上无认证人员或鉴定人的签字，其形式不符合规范要求不能成为有效的证据；认证内容上因所选可比实例仅三例，导致评估报告采用公开市场价值标准不客观，并以所得出的结论不具有客观性、科学性为由，认为宁德市价格认证中心作出的宁市价认字（2010）023号《涉案物品价格重新鉴定结论书》不具备合法性、客观性，不应作为定案的依据。同时，宁德市价格认证中心采用评估方法或采信房地产开发商设定的高于报备价的销售价格均不符合《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条第三款“市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格”的规定，而应以新商品房销售方针对不特定对象的最低优惠价格作为定性与定量的基点，并应当排除评估方法，采用随卷证据中能够证明的B幢房屋中除涉案房屋之外的B3号溜房每平方米人民币911元的最低交易价格作为本案的市场价格，并认为B3号溜房在区域环境因素等所有影响价格的因素与涉案房屋基本相同且交易时间节点相近符合《房地产评估规范》不超过一年的标准，因而与涉案房屋具有可比性，且该价格是本案证据能证明的已成交的、现实的、客观存在的最低优惠价格，且无证据证明该价格属于不正常价格，同时，在法律上符合《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》关于市场价格包括最低优惠价格的规定，在法理上符合按法益“有利于被告人”的原则推定的要求。由此辩护人以被告人龚X源受贿金额应为人民币11000元，并具有投案自首、积极退赃和认罪态度好且有悔罪表现等从轻、减轻处罚情节为由，提出了请求人民法院综合考虑被告人龚X源犯罪的社会危害性不大且情节轻微等因素对被告人龚X源免予刑事处罚。
本院经公开审理查明：2001年初，霞浦县金山房地产开发有限公司在霞浦县通过转让方式获得一宗面积55亩的项目用地的土地使用权，并将该项目用地开发成“金山花园”房地产项目。2001年上半年，霞浦县金山房地产开发有限公司总经理金X璋找到时任霞浦县建设委员会主任的被告人龚X源，要求其在“金山花园”项目审批过程给予照顾，同时金X璋提议龚X源在“金山花园”购买一幢溜房，并承诺日后以低于市场价格优惠出售给被告人龚X源，被告人龚X源遂在“金山花园”相关图纸上标注预留了B13号溜房。
2001年5、6月份，被告人龚X源弟弟龚X旋的朋友许X清想在“金山花园”购买房子，遂叫龚X旋去询问被告人龚X源，是否能帮助介绍在“金山花园”购买一幢溜房。被告人龚X源遂电话联系金X璋，称其弟弟龚X旋会前来办理原先预订的那套溜房的购房手续，金X璋在电话中亦明确以低于该幢溜房的市场销售价格人民币10万元为其办理购房手续。之后，被告人龚X源将金X璋答应以低于市场销售价格人民币10万元优惠出售其先前预留的那幢溜房的情况告诉龚X旋，并叫龚X旋带其朋友许X清去找金X璋办理购房手续，并交代龚X旋将金X璋答应给予的购房优惠款人民币10万元带回给被告人龚X源。嗣后，龚X旋找到金X璋办理购房手续时，金X璋开具了一张写有房号为B13号及购房价款的条子，交给龚X旋去办理购房手续，同时告之，凭该张单据可以优惠购房款人民币10万元。龚X旋遂带许X清以这张单据到“金山花园”售楼部办理购房手续，并要求许X清将少交的人民币10万元购房款交给他。因许X清从售楼部工作人员处得知龚X旋提供的单据可以优惠人民币10万元购房款，便要求龚X旋也对其便宜人民币2万元，经龚X旋与被告人龚X源协商后，被告人龚X源表示同意，并由龚X旋从许X清处取回了人民币8万元优惠款项。2001年6月29日，许X清持上述单据以其妻子李X清的名义交付了定金，并以单价每平方米人民币884.355元与金山房地产开发有限公司订立了“金山花园”B幢B13号溜房的购房协议，2002年7月9日，许X清以李X清名义与金山房地产开发有限公司正式签订了单价为每平方米人民币884.355元，面积为436.2平方米，购房款总额为人民币38.58万元的“金山花园”B幢B13号商品房买卖合同，后因该商品房面积实际测算为413.05平方米，许X清实际向金山房地产开发有限公司支付购房款总额为人民币365282.83元。经宁德市价格认证中心鉴定，上述“金山花园”B幢B13号房产在2001年6月29日估价时点的房地产市场价格为人民币444189.83元（单价为每平方米人民币1075.39元，面积为413.05平方米）。
2009年10月25日，被告人龚X源到霞浦县纪律检查委员会自动投案。投案后，被告人龚X源在司法机关立案前向霞浦县纪律检查委员会退缴款项人民币10万元。
上述事实有下列证据证明：
1．书证被告人龚X源户籍证明、霞浦县委组织部出具的被告人龚X源任职情况相关文件、商品房买卖合同、房产证、商品房销售专用发票四张、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、屏南县人民检察院出具的侦破报告和情况说明、中共霞浦县纪律检查委员会出具的案件移送函和谈话笔录、退款票据。
2．证人金X璋、龚X旋、许X清的证言。
3．宁德市价格认证中心出具的鉴定报告、鉴定情况说明和宁德市嘉信房地产评估咨询有限公司的评估报告、评估情况说明等相关证据。
本院经审理认为：被告人龚X源利用其担任霞浦县建设委员会主任的职务便利，通过交易形式非法收受请托人所送钱款人民币78907元，为他人谋取利益，其行为已构成受贿罪。公诉机关指控的罪名成立，本院予以支持。被告人龚X源犯罪后自动投案，并如实供述自己的犯罪事实，具有自首情节，可以从轻或减轻处罚。被告人龚X源在司法机关立案前主动退缴了其受贿全部赃款，在归案后认罪态度较好，有悔罪表现，可酌情从轻处罚。本院综合本案情况决定对被告人龚X源予以减轻处罚并适用缓刑。被告人龚X源退缴的受贿非法所得及孳息共计人民币8万元应予以没收，上缴国库。
本院依照《中华人民共和国刑法》第三百八十五条第一款、第三百八十六条、第三百八十三条第一款第（二）项、第六十七条第一款、第七十二条第一款、第七十三条第二、三款、第六十四条、《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条第一款第（三）项、第二款、《最高人民法院、最高人民检察院、司法部〈关于适用普通程序审理“被告人认罪案件”的若干意见（试行）〉》第九条，作出如下判决：
1．龚X源犯受贿罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年。
2．龚X源退缴受贿非法所得赃款人民币78907元及孳息人民币1093元，共计人民币8万元予以没收，上缴国库。