最高人民法院民一庭意见：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予以支持。

房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

案例一

小龙：前几天去银行办按揭贷款，发现最近房贷政策变化后自己的条件不符合银行贷款要求，贷款办不下来。但是我购房的定金已经交了，这可怎么办才好？

答：别着急，根据最高人民法院民一庭意见“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予以支持。”

小龙：可是我在与出售方沟通的时候，发现自己与其签订的合同中约定“因政府或者银行政策等发生变化，购房人届时不能取得贷款或者贷款额度不够，应自行筹措资金缴纳房款，否则按已交房款（房屋总价）的一定比例承担违约责任。”这种情况下，是不是我就必须得承担违约责任了？

答：人民法院在审理类似纠纷时，应当充分尊重双方当事人的合意，当事人对相关问题有明确约定时，要严格按照约定内容审查双方合同义务的履行情况。

由于国家对房地产市场进行调控已经持续了一段时期，双方当事人在进行房屋买卖时，有的对于政策早有预期，事先已经考虑到政策变动的因素，在签订合同时对于未来一些诸如贷款不能如期获批、购房资格未获通过等，都进行明确约定。

对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的，我们认为，应当优先按照合同约定处理双方的纠纷。

案例二

小马：最近在准备买房子，已经谈好了，本来如果正常办理手续，也就买到手了。结果对方一看最近房价涨得挺快，就开始故意拖延，企图提价。

本来我想的是，提价就提价吧，反正这房子也是刚需。没想到这几天出了新政策，根据新政策我没有购房资格，真是郁闷！我打算向法院告对方，让对方继续履行合同或者赔偿我的损失。

答：因为根据新政策，你已经不具备购房的资格，人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。

不过，结合双方履约情况分析，如果卖方依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。

因此，虽然你要求继续履行合同的主张无法得到支持，但是你主张追究对方的违约责任并赔偿你所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护的。

文章部分摘自：
1.最高人民法院民一庭：《因受限贷、限购政策影响产生的房屋买卖合同纠纷处理》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判前沿》（第一辑），人民法院出版社2014年版，第113~116页；
2.《购房人因卖房人违约而遭受限购政策，还能否请求合同继续履行》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2014年第1辑（总第57辑），人民法院出版社2014年版，第244~245页。
转自 聚法