问题

对于有效期限内委托人死亡的委托公证，不动产登记机构认为已经无效，不能使用，其效力究竟如何？

答复
《民法通则》第64条规定：“代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。”《民法总则》第163条规定：“代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。”可以看出，《民法总则》将指定代理合并到法定代理中去了。而法定代理和委托代理的效力和权限都是有区别的。

本问中的问题为委托代理行为的效力。有观点认为，虽然《民法通则》第69条中并没有将被代理人死亡作为委托代理终止的事由，且《民法通则》没有废止，但《民法总则》第173条第4款规定“代理人或者被代理人死亡的委托代理终止。”因此在被代理人死亡之后，此委托公证书应该自动失效。

咨询组倾向性观点认为，在具体判断委托公证书是否可以继续使用时，应该综合判断，而不应仅看独立的法条。《民法总则》第173条虽然明确规定了被代理人死亡委托代理终止，但《民法总则》第174条亦明确规定了委托代理行为有效的事由：“（一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡；（二）被代理人的继承人予以承认；（三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止；（四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。”

根据以上规定，在实务中应分别予以区分对待：

1、除非是委托代理人主动提供被代理人的死亡证明或者在询问中明确答复被代理人死亡，则接受委托公证文书的部门不应主动要求委托代理人证明被代理人是否死亡。

2、如委托代理人主动提供被代理人的死亡证明，也可通过征求被代理人继承人的意见，如其认可代理行为亦有效。

3、如委托公证文书中明确代理权限在代理事务完成时终止，则无论是否提供被代理人的死亡证明，也无需征求其继承人的意见，该委托公证书仍然可以合法使用。

4、有证据证明该代理行为在被代理人死亡前已经实施的，如在房屋委托买卖或者抵押、租赁等行为中，已经有经过房地产主管部门网签备案的相应合同，且网签合同时间先于被代理人死亡时间，委托代理人书面承诺其为了被代理人的继承人的利益继续代理的，该委托公证文书也应可继续使用。