现实生活中，很多人在购买房屋向银行贷款时因各种各样的原因申请失败，导致不能付清购房款，从而违反了《商品房买卖合同》的相关约定。往往这种情况中，出卖方会直接起诉要求解除合同，但也有一些投机取巧的出卖方一开始并不主张解除合同，等到案涉房屋涨价后再要求解除合同，从而使得利益最大化。

裁判要旨

　　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

案情简介

　　一、兹有某部队甲，2011年1月，其与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：甲购买位于某地的案涉房屋，总价150万元，甲首付款75万元，剩余75万元通过贷款的方式予以支付，甲如不能在规定期限内支付全部房款的，则某房地产开发公司有权解除合同。

二、合同签订后，甲按期支付了首付款，但因银行贷款审批未通过，故案涉房屋的尾款一直未付清。2018年，因房价上涨较多，某房地产开发公司起诉至法院，要求解除合同收回房屋，并且要求甲赔偿违约金40余万元。一审判决甲败诉，支持了某房子产开发公司的全部诉讼请求。甲不服，提起上诉。

三、在上诉期限届满前的最后一天，甲匆匆忙忙的前来向维权律师寻求帮助。因时间匆忙，维权律师加班加点，在期限届满前将上诉材料交给了法院。维权律师研究此案后，围绕某房地产开发公司的解除权已经消灭的观点展开辩论，并准备了充分相关案例提供法官参考。通过维权律师的工作，二审法官采纳了维权律师的观点，因此二审撤销了一审判决，并驳回了某开发公司的全部诉讼请求。

律师建议
  　　　

　　法律对合同解除权这一形成权设定除斥期间的目的在于稳定民事法律关系和维护社会正常秩序。当一方当事人享有解除权时，如果该当事人长期不行使解除权，将导致双方当事人权利处于不稳定、不确定的状态。作为享有合同解除权的一方当事人，不管是选择解除合同，还是选择要求继续履行合同，都应当及时确定。为督促享有解除权一方当事人及时作出选择，法律规定了解除权的除斥期间，当事人超过除斥期间未行使解除权的，应视为解除权已消灭。从规定解除权除斥期间的立法目的来看，不管是法定解除权还是约定解除权，在除斥期间这个问题上并无二致。