在办理房屋首次登记时，应将原土地使用权证书收回，并及时在电子登记簿中进行“隐藏”

　　不动产登记遵循“房地一体”原则，登记机构在办理房屋所有权首次登记时，应将房屋和土地一并进行登记，并将房屋所占宗地的土地使用证收回。但对房地一体登记的操作细节，包括收回后的土地使用证如何处置等，无论《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），还是《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》），都没有做出明确规定。笔者认为，在办理房屋所有权首次登记时，原土地使用证的信息“合并”到了不动产权证书中，原土地使用证不仅应收回，且应在形式上做“隐藏”处理。

　　分散登记时代，原房屋登记部门在办理房屋所有权初始登记时，只收取土地使用证的复印件或相关的土地使用证明，房屋所有权证上通常不记载土地信息，土地使用证也不收回，仍由房屋开发企业保管和使用，该土地使用证仍可正常办理查封和抵押业务，该宗地上的房屋也不因该宗地被查封或抵押而受影响。

　　统一登记后，《细则》《规范》等相关不动产登记法规对房屋所有权首次登记收件内容进行了规定，明确房屋所有权首次登记时收取所占宗地的“不动产权属证书或者土地权属来源材料”，房屋所有权首次登记后将宗地面积、用途和使用年限等信息在登记簿和不动产权证书上标注。目前，各地登记机构对房屋所有权首次登记后土地使用证的处置方式不一，有的直接将其收回后放在房屋所有权首次登记的卷宗里，有的地方则不收回土地使用证，仍由开发企业持有。但无论是收回，还是开发企业持有，宗地信息仍然在登记簿上显示，都存在宗地被查封或抵押的风险。

　　实践中，已有司法机关持相关司法文书查封已办理房屋所有权首次登记小区土地的情况，登记机构将该宗地已被登记为全体业主共有从而不宜进行查封的情况告知司法机关，有的司法机关理解并不再继续办理查封，也有部分司法机关认为土地使用证未注销，坚持办理查封。对于后者，登记机构只能单独办理该小区国有土地使用权的查封业务。出现这样的情况，无疑会给小区业主办理不动产登记、交易和抵押等带来麻烦和不公。

　　针对这一问题，笔者所在的河北省邯郸市采取的办法是：在房屋所有权首次登记时，将土地使用证从开发企业手中收回，放入房屋所有权首次登记卷宗入档，在该宗土地登记簿备注栏上备注“宗地上房屋已做首次登记，土地证已收回，宗地属全体业主共有”的信息，并对之前已做过房屋所有权首次登记的宗地登记簿补录以上信息，以此对已办理房屋所有权首次登记的宗地进行限制和屏蔽。做过备注和屏蔽后的宗地，不再单独受理土地的查封和抵押登记业务，以保护该宗地上房屋所有权人的合法权益，方便该宗地上房屋所有权人办理转移、抵押等相关登记业务