案   例

　　甲与乙共同出资丙林业有限公司（以下简称丙），其中，甲以货币出资占89％股份，乙以7500亩林地使用权（以下简称“诉争林权”）做价出资占11％股份。2006年，乙将其名下的入股林权转移登记至丙名下，丙依法取得了诉争林权的林权证。2007年甲、乙、丙三方签订《退股协议书》，约定乙退出合资企业丙，丙退回其作价出资的山场林权。三方依法办理了注册资本变更、公司类型变更、股权变更等工商登记事项，丙公司变更为甲的独资公司丁。2008年，工商行政管理局核准丙公司的注销登记。2015年，乙书面向林权登记部门申请将作价入股并登记在丙名下的山场林权变更登记至其名下，林权登记机构工作人员当面告知乙，其应与诉争林权的权利人丙共同申请。乙于2016年再次向林权登记部门提出书面申请，不动产登记机构未将讼争林权变更登记至其名下。乙不服，向人民法院提起行政诉讼。一审、二审法院均驳回诉讼请求。乙不服，申请再审。

　　疑   惑

　　1、不动产登记单方申请的情形和构成要件有哪些？

　　2、不动产转移登记中一方当事人注销后，另一方当事人如何继续申请办理登记？

　　解   析　　

　　根据我国不动产登记有关法律法规的规定，不动产登记申请以共同申请为原则，以单方申请为例外。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：尚未登记的不动产首次申请登记的；继承、接受遗赠取得不动产权利的；人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；申请更正登记或者异议登记的；法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。《不动产登记操作规范（试行）》对当事人单方申请不动产登记的情形进行了细化和补充，增加了“预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的”情形；在部分地区发布的有关不动产登记规章和规范中，增加了“经预告登记的房屋，商品房预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记或者未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人可以单方申请转移登记”等情形。从这些规定来看，不动产登记双方申请适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如不动产买卖、交换、赠与、抵押等，这些行为都属于民事法律行为中的双方法律行为，需要双方意思表示一致才能成立；而单方申请的情形主要有两种：一是不涉及物权归属的变动；二是物权归属已经通过生效法律行为或事实行为予以明确。本案中，乙申请的不动产登记涉及诉争林权从丙向乙转移的物权变动；乙对诉争林权的物权归属并不确定。因此乙的登记申请不属于单方申请的范畴。

　　关于一方当事人死亡或注销后另一方当事人如何申请办理不动产转移登记的问题，该问题在当前法律法规层面未做规定。参照《民事诉讼法》及有关司法解释处理，作为原申请主体的法人或者其他组织已解散的，应由合法的权利承受法人或者其他组织作为申请主体，无法明确合法的权利承受主体的，已注销公司的权利义务继受主体可以是清算组、管理人或公司原股东、实际控制人等。对于无法明确合法的权利承受主体的，可以提起相关民事诉讼，凭生效法律文书单方申请转移登记。本案中，虽然诉争林权的权利人丙公司已被注销，乙可与丙的权利义务继受人丁共同提出林权转移登记申请。在丁不配合的情况下，乙可通过相应民事诉讼后，依据生效民事裁判，单方申请转移登记。再审法院认为，林权转移登记系依申请做出的行政行为，

　　乙虽然向登记机构提出申请，但是不符合《不动产登记暂行条例》规定的可以单方申请登记的情形，故其主张缺乏法律依据。2017年12月，再审法院裁定驳回乙的再审申请。 

　　【来源】《中国不动产》2018年第12期

　　【作者】自然资源部不动产登记中心　钟京涛