中国不动产官微公众号上推出的不动产登记典型案例017（《不动产交易登记过程中转让人死亡，转移登记怎样办理》，以下简称“案例”）中，房屋所有权人宋某与李某签订房屋买卖合同，约定将其房屋转让给李某，而后双方按规定办理了有关手续，缴纳了有关税费。在申请不动产转移登记前，转让人宋某因病去世，致使受让人李某办理转移登记受阻。不动产登记机构采取如下做法：由出卖人的第一顺序继承人携带身份证到登记机构书面确认被继承人的转让行为有效，并继续履行房屋转让合同，登记机构可以按原合同约定为买受人办理转移登记。

案例引起了较多讨论，有观点认为登记机构违反了《物权法》相关规定，涉嫌程序违法。案例经验总结也指出，从法律程序上讲，应该先办理房屋继承登记，然后由继承人与受让人继续履行原房屋转让合同，共同申请不动产登记。登记机构的做法是为了方便群众，省略了继承登记这一环节。笔者认为，套用《物权法》属于法律适用错误，应适用继承的法理及规定，登记机构的做法是合法的。

被继承人死亡后，继承开始。民法上的继承，仅指财产的继承。继承人具有继承权，继承被继承人财产即遗产的资格。遗产的内涵如何，学者间有不同看法：我国大部分教科书认为，遗产是死者财产权利和义务的统一体；也有观点依据《继承法》第3条规定认为，遗产仅指被继承人财产权利，不包括财产义务；通说认为，继承人继承的是被继承人财产法上的法律地位或法律关系。

法律地位说是罗马法的创造。罗马法学家盖尤斯认为，“遗产继承只不过是对死者原有的法律地位的概括继承”。对被继承人法律地位继承的最本质的特点是，“被继承人原来的关系仍继续保持，因而那些不能以其他方式移转的权利也得到继承，而且对于一切被取得的权利来说，被继承人的取得名义仍在继承人身上保持不变”。我国法学家史尚宽、罗鼎等均认为，在观念上采用继承为承袭被继承人法律上地位，较一般所采的“权利义务说”，更为妥当。从实务上看，现实中被继承人生前的事务除了民事权利义务外，还包括诉讼当事人、要约人、占有人等地位，以及出卖人的瑕疵担保责任、买受人的选择债权（退货、修理、降价等）。这些都构成了被继承人的财产法律关系，可以由继承人继承，其内涵比权利义务说要大，当然比只有财产权利说更大了，也更符合继承的实际。

按照《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，不可因此认为遗产只包括财产权利，不包括财产义务，否则继承人在遗产范围清偿被继承人所欠税款和债务就没有依据。最高法《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第44条指出，“在诉讼中，一方当事人死亡的，有继承人的，裁定中止诉讼。人民法院应及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效”。可见，司法实务认可法律地位说，继承人可以继承被继承人的诉讼当事人等法律地位。

具体到本案例，继承人继承了被继承人在不动产买卖合同的法律关系，处于出卖人的法律地位，而非有观点认为的合同关系因被继承人死亡而失效。继承人应依照宋某与李某的约定享有合同权利、履行合同义务，既可以出卖人的身份要求李某履行交纳买房款，也应该按照合同约定履行协助转移登记的义务。此时的转移登记不属于《物权法》规定的必须先登记方可处分的情形。《物权法》第31条规定的情形适用于继承人以自己名义处分不动产的情形，此时不动产尚在被继承人名下，为督促继承人尽快办理登记明确权利人，保护交易安全而设置。但案例中继承人是继承被继承人的法律地位，履行合同约定应由被继承人履行的转移登记义务，不存在物权名义人和实际权利人不一致的情形，继承人应当继续履行合同，以被继承人的名义协助办理不动产转移登记。

有观点认为，按照 《物权法》规定，宋某死亡后，因未办理不动产登记，不动产权利尚未发生转移，李某只能作为债权人而非不动产权利人。同时，宋某死亡后继承开始，宋某的继承人自继承开始时取得被继承不动产的物权。这一取得是法定转移，无须登记即可生效，但未经登记不得处分。故继承的转移登记是必不可少的登记程序，登记机构不得省略，否则就是程序违法。这种观点没有认识到继承的法律意义，没有看到继承人继承的是附有转移登记义务的不动产，只看到继承的财产权利，而没有看到财产义务。

现行《继承法》制定时间较早，其时市场经济尚未发达，居民私有财产并不多，对财产权利认识不足，立法比较粗疏。但不可因为《继承法》没有相应的规定，就机械套用 《物权法》的规定。无论是权利义务说，还是法律地位说，都明确认为继承人承袭了遗产非专属于被继承人人身上的义务，应予以履行。在被继承人已经签订不动产买卖合同，甚至已经收取购房款、买受人入住多年的情况下，一味认定应先办理继承转移登记再办理买卖转移登记，不符合法理和法律规定，客观上间接鼓励了继承人借机违约的行为，引起买卖纠纷。民间有谚语，“父债子还，天经地义”，是百姓对继承法理的直白认知。不动产登记典型案例030（《购房人死亡，不动产登记如何办理》）中，被继承人签订购房合同后去世，登记机构确认其继承人继承合同债权并办理房屋转移登记，其实是一样的道理。值民法典修订之际，《继承法》应对此加以规定，明确继承的法律地位说，并对包括遗嘱继承、法定继承中遗嘱执行人、亲属会议等涉及不动产转移登记的部分予以详细规定，破解不动产登记人员的困惑。