基本情况

2018年6月李某将其所有的房屋转让给许某，双方签订了房屋买卖合同。按照合同约定，许某支付了房价款，李某交付了房屋。但是在双方申请办理所有权转移登记前，李某因意外去世，不能与买受人许某共同申请登记，根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，登记机构不能直接受理许某提出的登记申请。

解决办法

房屋买卖合同的履行通常包括四个步骤：一是订立合同，二是支付价款，三是转移占有，四是办理过户。合同是物权变动的基础，《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定之外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”按此规定，李某与许某在双方自愿的情况下订立了房屋买卖合同，自该合同成立时生效；未办理房屋所有权转移登记的，不影响合同的效力。既然房屋买卖合同有效，那么买卖合同约定的买受人许某的权利应合法有效，许某就有权依法实现其权利。本案当中李某生前处分了其所有的房产，交付了房屋，许某支付了相应的房屋价款，实际占有房屋，双方虽然没有及时办理房屋转移登记，但是却形成了合同债务。

按照《继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”的规定，李某死亡的那一刻，就发生了继承的法律后果。李某死亡后由李某的继承人继承李某的财产，其名下的房屋所有权及土地使用权就转移至李某继承人名下。但李某生前和许某签订房屋转让合同形成合同债务，李某已转让的房产已由许某占有、使用，虽然李某不能履行与许某共同申请登记的义务，但不应当影响许某依据买卖合同取得房屋所有权的权利。因此，按照《继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务……”的规定，李某已转让给许某的房产不应作为李某的遗产参与继承，其继承人有义务协助许某继续履行上述房屋买卖合同，并协助许某办理转移登记。

经验总结

根据《物权法》、《继承法》等相关法律规定，房屋权利人生前处分房屋，在未申请房屋转移登记前死亡的，受让人可与其继承人协商，继承人承认并愿意协助受让人继续履行合同的，一是可以通过事实公证的方式确认并指定一个继承人协助受让人办理转移登记；二是由全部继承人共同协助受让人到登记机构办理转移登记；三是协商不成或继承人不愿意配合受让人继续履行合同的，受让人可以向人民法院提起诉讼解决。