11月18日，东方证券发布保利地产研报。

  事件

  公司公告 10 月销售及拿地情况，10 月实现销售金额，销售面积分别为 553.7 亿元，412.3 万方，同比增长 36.9%、45.7%。

  核心观点

  把握旺季销售持续发力，累计实现两位数增长。公司 10 月销售金额 553.7亿元，同比增长 36.9%，环比增长 10.0%。公司单月销售金额稳定改善，同比维持较高增速。1~10 月累计销售金额为 4227.5 亿元，同比增长 9.2%。10 月销售面积 412.3 万平方米，同比增长 45.7%，环比增长 18.7%，同比涨幅扩大。1~10 月累计销售面积 2856.4 万平方米，同比增长 10.9%。公司 10 月销售继续发力，延续 9 月水平持续向好，全年有望实现 5000 亿元以上销售规模。

  投资强度边际放缓，继续聚焦一二线。公司 10 月新增土储 208.1 万平方米，同比增长 25.1%，拿地金额为 124.7 亿元，同比增长 45.1%，公司拿地节奏稳定，但受销售大增影响，单月投资强度（拿地金额/销售金额）环比下降 15.6个百分点至 22.5%。1~10 月累计新增土储 2070.1 万平方米，同比增长24.6%，累计拿地金额为 1438.6 亿元，同比增长 33.0%，累计投资强度34.0%，较去年同期下降 6.1 个百分点。公司二三季度积极拿地补充了充足储备，10 月投资强度有所下降。新获取 12 个项目中 8 个位于一二线城市，土储质量进一步提升，基本满足销售需求。1~10 月公司累计拿地权益比例为 68.3%，同比降低 5.2 个百分点，积极合作获得优质项目导致公司权益占比略有下降。

  财务预测与投资建议

  维持买入评级，调整目标价至 20.65 元（原目标价 20.72 元）。由于股权激励带来的股本变动，我们调整 2020-2022 年公司 EPS 预测为2. 95/3.47/3.94元（原预测 2. 96/3.48/3.95 元）。可比公司估值为 7X，我们给予公司 2020年 7X 估值，对应目标价 20.65 元。

  风险提示

  房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。