融资大环境宽松，或许将为房企带来更多低利率的融资机会。金融街一笔创下国内CMBS历史最低发行利率记录的资产支持计划就是其中之一。

据市场消息，近日金融街成功发行了一笔金融街中心资产支持专项计划，该计划去年11月已获深交所审批通过，发行规模为80亿元，产品期限18年，最终发行利率仅2.8%，为目前国内发行利率最低的CMBS。

乐居财经了解到，金融街该笔融资是以北京西城区的金融街中心大厦为底层资产包，所募集的资金将偿还用于偿还金融街中心CMBS(一期)的行权兑付金额，以及偿还其他债务、补充流动性资金、项目投资等。

金融街中心大厦是金融街旗下的旗舰写字楼物业，为北京金融街商圈核心办公物业，总建筑面积达到14万平方米，分南北两栋楼，主要租户均为政府机关及大型金融机构。

2017年金融街也曾以金融街中心大厦为底层资产发行过规模较大的一笔66.5亿元的金融街（一期）资产支持专项计划（CMBS产品），由招商证券牵头、招证资管担任计划管理人牵头设立，期限12年，最终发行利率4.80%，这也是当年内截至发行时，发行规模最大，发行成本最低的一个CMBS。

有一位不愿具名的行业人士指出，此次金融街再度以金融街中心为底层资产发行CMBS，或是2017年发行计划的续期，而该笔CMBS特点在于资产抵押率非常高，2017年发行CMBS时该物业的评估值已经达到了95.03亿元，抵押率达到67%。

“这个抵押率是很高的了。”上述行业人士强调，CMBS本质就是抵押融资，和一般的债务融资有区别，并非基于租金现金流融资，而是基于评估值的融资，金融街中心评估值高，以其为底层资产的CMBS才能有如此大的规模。

可形成对比的是，2018年金融街曾以北京威斯汀酒店为底层资产发行另外一个金融街威斯汀酒店资产支持专项计划，该笔CMBS发行利率4.96%，也创下了当年至发行时CMBS发行利率新低，但优先级规模30亿元，最终收到投资人报额88亿，募集倍数2.93倍。

至于金融街此次发行利率为何会比2017年的4.8%还要低，仅为2.8%，该行业人士分析表示，发行利率主要与大环境有关，“现在SHIBOR（上海银行间同业拆放利率）利率都快历史最低了，远低于2016年水平，更别说2017年了。”

国泰君安证券4月6日发布的一份研报提到，目前国内融资环境相对以往已经较为宽松，且央行将准备金和超额准备金利率双双下调，也就意味着杠杆成本和资金成本下降，鼓励银行增加房贷强度，对于房企而言，国内市场流动性宽裕将大幅度压低融资成本，也就是在借新还旧上，将压低借新成本。

“我们预计，国内将涌现大量低于 4%利率的房企债券，优质企业利率则低于 3%。”

对于金融街而言，这并非其今年最低利率的一笔融资。据乐居财经不完全统计，今年以来金融街已累计融资153亿元。除了最新发行的80亿CMBS，金融街还发行了三期超短期融资券，融资总额为73亿元。

其中3月份发行的2020年度第二期超短期融资券，发行金额19亿元，票面利率仅为2.65%，另外还有一笔即将发行的25亿2020年第三期超短期融资券。

频繁的融资动作，来自于金融街去年偿还了大笔的到期债务，以致今年流动性压力渐增。

2019年三季报显示，因为新增的融资同比减少，而需偿还的到期债务同比增加，金融街筹资活动现金流出增加了107%至235.24亿，其中，偿还债务支付的现金为176.58亿元，是2018年同期63.05亿元的近3倍。

同时筹资活动流入的现金则下降38.47%至157.09亿，使得当年筹资活动产生的现金流量净额大幅下滑至-78.2亿元，同比降幅155.18%，该指标于2018年同期为141.6亿元，两者差额达到约219.8亿。

资金大量用于偿还到期债务后，金融街显然要面临业务发展需求的资金和到期债务平衡的问题。

截至2019年第三季度末，金融街现金及现金等价物净增加额为-9.53亿元，同比减少208.22%，期末现金及现金等价物余额为108.6亿元，负债方面，一年内到期的非流动负债为141.98亿元，较2018年末增长109.1%；单从数据来看，现金已经不足以覆盖短债。

与此同时，金融街还在2020年一季报中提到，其归属于上市公司股东的净利润较去年同期有所下降，原因则在于受疫情影响，“公司房产开发业务项目销售和回款也出现了大幅下降，计划结利项目工程进度受到影响，导致结算收入下降;资产管理业务客流量和销售额受到较 大影响，资产管理业务收入下滑。”