Q1.

  网友鹌鹑与二哈：央行降准释放9000亿，这些资金会有多少进入楼市？

  丁祖昱：此次降准释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。正如央行有关负责人所言：此次降准并非大水漫灌，稳健货币政策取向没有改变。此次降准与9月中旬税期形成对冲之后，银行体系流动性总量仍将保持基本稳定。

  我们认为尽管信贷环境整体趋向宽松，但房地产信贷政策将适度收紧，且恐将执行窗口指导。一方面，房企融资收紧常态化，且有愈演愈烈之势。银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧，严控违规资金流入房地产市场。另一方面，居民房贷业务大幅缩量，短期内房贷利率大概率将继续向上调整。当然，不同城市将呈现差异化的住房信贷政策，那些房价上涨压力大的热点城市，购房首付比例、房贷利率上浮比例理应更高。

  鉴于当下房地产市场正加速转冷，供需压力进一步加剧，市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，后续置业需求明显不济，部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。受制于信贷政策适度收紧，其对房地产市场利好程度有限，即使“金九银十”传统销售旺季，市场也较难出现全面反转行情，成交量整体回升幅度着实有限。

  Q2.

  网友秋一农：河北出租住房个税征收出新规，按租金5%-10%核定所得税，对市场会造成什么影响？

  丁祖昱：9月4日，河北省税务局发布《国家税务总局河北省税务局关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告》。自10月1日起，个人出租（转租）住房不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。

  鉴于个人出租住房需要缴纳的税目繁多，包括增值税、房产税、个人所得税等。此次河北省税务局继续贯彻落实“减税降费”的总体要求，进一步简化个人出租住房的个人所得税征收管理，合并多种税为单种税，助力河北住房租赁市场平稳健康发展。不过，长期以来个人出租住房缴税比例甚低，偷税、漏税等情况十分普遍。我们认为培育中小业主依法纳税意识，引导其正常缴税仍需较长时间周期。

  Q3.

  网友周庄的庄周：丁总，请问您对苏州楼市怎么看？

  丁祖昱：近段时间，苏州商品住宅新增供应显著增加，新政后成交量同环比齐跌，二手房成交也降温明显。整体而言，中低档项目去化表现优秀，一方面是因为性价比较高，另一方面政策虽然扼制了投资市场，但全民购房热度依旧高涨。8月份土地市场共供应17宗涉宅地，成交涉宅类用地4宗，均来自吴江区域，其中花港地块因含商业面积，楼板价较低。

  预计9月苏州35个盘预计加推房源入市，未来供应量预计80万方。受到网签暂停、新政出台等影响，网签成交预计在70万方左右。整体均价目前稳定保持在20000元/㎡。

（来源： 丁祖昱评楼市)