乐居财经 林振兴 发自香港

  8月27日，香港岛碧空如洗，骄阳炙烤大地。受台风等冷暖气流影响，这是过去数天以来香港最晴朗的一天，世茂选择在这天发布2019年靓丽的中报，也同样别具意味。

  在销售、营收、净利润均超预期的成绩之下，对于许世坛来说，应对媒体的长枪短炮并没有多大的难度，他愈发自如、张弛有度。

  2019年，世茂迎来30周年的生日。三十年来，世茂稳健务实的秉性，使它成为一个绝佳的千亿房企成长路径样本：克制虚荣心，注重内功修炼。

  面对而立之年，许世坛以一份完美的半年成绩单为世茂30周岁献礼。当天，世茂房地产（00813.HK）在香港发布2019年中期业绩报告，多项关键业绩指标持续增长“创新高”，销售业绩半年破千亿，敞露出一路开挂的节奏。

  报告期内，世茂实现营业额565.6亿元，同比上升32.9%；毛利额同比提升28.9%至170.2亿元，毛利率维持30.1%的稳定水平。核心利润75.8亿元，同比上升23.8%；股东应占核心利润53.1亿元，同比上升20.6%。

  业内专业人士评价道，世茂强劲的销售势头应能在下半年持续，其全年销售额大概率能超额完成销售目标，并将实现连续三年的高品质增长。

  “不是并购，是合作共赢”

  若抛开招拍挂市场，世茂成了今年以来在收并购上发力最猛的房企之一，先后与包括粤泰、泰禾、明发、万通等企业进行合作，未来可期。

  提及于此，许世坛透露，世茂上半年70%购地都是通过并购。“在我看来这是合作共赢，因为今年很多小开发商可能遇到了一些流动性问题，我们打开了一个更大的平台。“

  外界只看到世茂并购多，并没看到它强调并购项目30%的毛利率是前提。世茂不仅要规模，也强调利润。

  许世坛表示，“在世茂内部，销售回款金额决定并购投资金额，上半年我们通过收并购获取约1800亿元优质货值。因此，接下来世茂在收并购项目上要求更加严格，税后利润预计12－15个点。”。

  值得注意的是，并购考验的是企业背后的城市布局、产品力、运营力等综合支撑，尤其是资本实力。而世茂的优势，在于充裕的现金、较低的融资成本和稳健的财务结构。

  数据显示，2019年上半年世茂持有522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元，资金储备空间大。

  从世茂发行的公司债也可看出一二。今年5月，世茂建设获中国证监会批准可发行132亿元公司债券；与此同时，实现境外低息美金债发行，上半年20亿美金债额度，发行利率分别为6.125%、5.6%。

  据悉，世茂上半年借贷成本较2018年全年5.8%略微下降，控制在5.6%左右，远低于行业平均水平。由此可见，世茂的金融创新和财务管理优势为公司应对市场变化提供了强大“武器”，使得它能够更安全地在地产浪潮中前行。

  过去半年积极并购，但2019年上半年世茂房地产净资产负债率为59.6%，已连续第8年维持在60%以下的较低水平，相比地产行业普遍的高杠杆，这在业内并不多见，这也得益于世茂对财务稳健的绝对重视。

  2100亿目标的底气

  在外界看来，世茂并购背后是对规模的渴望，是为了“重回前十”。

  许世坛则不以为然，“我们内部没有‘重回前十’的想法，长远目标是超过行业水平，希望增长速度比同规模房企快，不要拖累市场。”而短期的目标就是年初，他为公司定下的2019年销售目标到2100亿元。

  许世坛完成“2100亿目标”更多的自信源自于世茂不断增强的内生驱动力。前瞻性的战略思维、区域深耕不断深化及产品力的协同发力，赋予了世茂有质量高速发展的动能。如今，世茂早已强身健体，内功深厚。

  世茂2019年上半年实际销售额为1003.4亿元，同比上涨38.7%，增速显著高于典型头部房企平均值，但这并不属意外之喜，而是源自本身的厚积薄发，回顾过去几年的增长曲线，世茂的业绩没有骤然的跳涨，遵循着既定“轨迹”进行。

  2015-2016年，世茂开启了主动战略优化，将利润、回款和发展质量提至企业发展的首位。主动调整后，轻装上阵的世茂跑的更快。2017年，过千亿的世茂又提出“有品质的高速增长年”，实现关键业绩指标大幅增长，质、量齐飞。

  这两年，世茂在规模房企中表现抢眼，增速领先行业，但它仍继续在产品力提升和管理效能优化上加强内功修炼。核心目的就一个，从单纯的规模增长，转变为有质量的高速增长。

  在疯狂的市场中，世茂这艘巨轮一直行驶地比较稳健，其高速增长绝不是盲目扩张，以牺牲利润率、牺牲股东利益以及高负债为代价。2019年半年报显示，世茂这方面确实做的很好：净利、毛利均较上年同期大幅增长，且每股派息60港仙，同比亦上升20%。

  回款能力的提升，是世茂2019上半年业绩的另一大亮点。半年报显示，世茂实现回款813亿元，同比大幅上升47.8%。

  更值一提的是，世茂丰厚的土地储备，这是其完成全年业绩的第一个先发棋子，也是世茂长期对弈过程中长期坚持的策略。2019年上半年，世茂权益前土地储备约6407万平方米，货值超10500亿元。下半年可售货值中，80%位于具备较高经济发展水平及旺盛需求的一、二线和强三四线城市。

  许世坛在业绩会现场表示，集团全年可售货值超4000亿元，按53%去化率即可保障全年2100亿元目标实现。

  除了依托充足且优质的土储结构及可售货值的协同发力，各地区公司也将为世茂高质量增长提供充足势能。亿翰智库数据显示，世茂海峡发展公司实现上半年签约额316亿的佳绩，其中以240亿销售金额高居福建省市场榜首，并在福州、泉州、龙岩等多城市获得销冠。

  展望下半年，世茂将加强对土地的精准投资，深化城市深耕，在一二线及强三四线城市获取优质土地，进一步释放提前布局的先发优势。这样的战略打法，背后透露的是世茂对自身发展轨迹和行业发展形势的预判。

  多元化助力超车

  有品质高速增长的“轨迹”绝不是一条腿走路，而是多元化的均好发展。

  近两年，多元业务的强劲发力，不仅提升了世茂在穿越市场周期的可持续竞争力，同时也将为“有品质的高速增长”注入了强劲的内驱力。2019年上半年，世茂酒店、商业、物业及其他收入总计33.3亿元，同比上升75.3%。

  去年11月开业后，上海佘山世茂洲际酒店就成了全球瞩目的网红之地。这个海拔负88米的深坑酒店，从提出构思到最终建成开业历经12年，被美国国家地理誉为“世界建筑奇迹”。

  除了向下，世茂向上的枝桠生命力也很顽强。今年6月，总建面约136万方的“世茂深港国际中心”亮相深圳，成为粤港澳大湾区首个战略落地的超级综合体。

  酒店业务方面，世茂喜达再次走向海外，与俪盈集团签约马来西亚文冬生态城世御酒店及御榕庄酒店，持续发力全球酒店市场，带领中国民族品牌走向国际。此外，世茂喜达酒店集团发布旗下新产品线——凡象ETHOS，着眼中国千禧一代旅行者，跨界如李宁等中国民族企业，打造中高端生活方式酒店品牌。

  在快速发展多元业务的同时，世茂还积极把握新旧动能转换的机遇窗口，布局高科技、智慧业务领域。3月，与人工智慧企业云知声签署战略合作框架协定，将在商业地产、办公、酒店智慧化硬体开发和住宅全屋智慧化方面进行战略合作，共同推进全产业链条的AI场景应用落地。

  世茂物业也在8月焕新升级，发布“世茂服务”品牌，构建生活服务智慧蓝海生态，推出行业首个“Ocean X世茂深蓝服务系统”。截至2019年7月，服务全国50余城160余项目，签约管理面积达1亿平方米，为近240万业主及用户提供生活服务。

  众所周知，当达到一定规模后，业务分拆上市才能从市场中获取更大的资本价值。深谙此道的许世坛对上市的态度坚定且明确。世茂也计划在2021年对酒店、物业进行分拆上市，进一步开拓多元业务并举的“可持续发展生态圈”。

  站在三十岁的新起点，世茂以充足现金、低融资成本以及优质土储构筑护城河，以多元化均好发展绘蓝图，在行业集中度越来越高的白银时代，上演了一出弯道超车的戏码，突破人们的想象。

  附现场问答实录（有删减）：

  问；今年并购金额大概多少？

  许世坛：上半年70%购地都是通过并购，因为小开发商有流动性的问题，大的开发商也可能遇到不同问题。这更加像合作共赢，我们会打开一个更大的平台。我们会有50%回款来购地，因为一般开发商的回款率在80%左右，50%等于销售金额的40%左右，我觉得这是比较合适的。

  投资多少取决于我们的销售额回款，从大数来说已经70%在上半年投了。现在已经8月了，可能到80%了，所以我们可能还是会要求更加严格一点。以前的收并购，税后利润可能在10到12个点，现在可能会要求12到15个点。

  问：怎样看待外界评价世茂为“新晋并购王”？并购项目有何考量？

  许世坛：实际上，“新晋并购王”是媒体说的。并购好处在于，可能对方已经开发一半，我们买进去再卖就很快。并购项目要求上，毛利需要接近30%，下半年还会提高要求，因为现在融资更困难，市场的不确定性更大，这样我们会更安全。

  问：怎么看待下半年楼市发展？

  许世坛：国家对于地产政策还是会延续“一城一策”，因为中国几百个城市差距太大，有些城市库存很多，需要政府去鼓励消费，在按揭等方面可能会松。另外，一线城市或者二线城市房价已经挺高，国家一定要调控，这些城市在限购、限价方面都会很紧。不调控，价格太高，老百姓可能承受不起，就有社会矛盾。

  在中央层面，不会推地产政策，中央原则是房子不能炒，因此会收紧银根，以前太多钱流到地产，现在希望有一些钱流到中小企、科创企业。

  问：今年是否有重回前十的底气？

  许世坛：我们内部没有这个想法，主要看市场的最终情况。如果房地产市场15万亿左右，肯定要2500亿以上才是前十，这个数字是动态，我们也是动态的。我们长远目标是超过行业平均，目前已经接近40%，相信全年会比40%多一些。对于进步一两名，我们也没有考虑怎么多，希望比同规模或者差不多规模增长速度快，不要拖累市场。

  问：世茂3000亿可售货值的权益占比是多少？

  许世坛：前些年，我们权益比在80%以上，这几年因为很多合作和收购，现在权益维持65%左右，世茂年底的权益占比在60%左右，因为我们很多收购和合作比例是51%或者50%。这两年，世茂权益比在60%或者以上，在行业里处于平均。