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原创 律行天下  律行天下

 

最近几日，一条关于“契税即将上涨为3%～5%，原先1%、1.5%等税率成为历史，房价要涨，买房要趁早”的新闻刷爆了朋友圈。本着大胆怀疑、小心求证的态度，小编今天就来说说契税这事儿。

 

 

8月11日，《契税法》由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议正式通过，自2021年9月1日起施行。其第三条规定契税税率为3%～5%，对比实践中不少地区通行适用的1%～2%税率，许多购房人都误认为购房成本即将大幅增加，甚至还有房产中介机构借此恐慌炒房。

 

对此，小编只有两个字：莫慌！咱们好好看下文：

 

一、契税税率是否上调？购房成本会增加吗？

 

 

首先，现行有效的契税征税依据为1997年国务院发布并施行的《契税暂行条例》，而根据《契税法》第十六条的规定，《契税法》施行的同时《契税暂行条例》废止。也就是说，《契税法》的出台使得契税征税依据从暂行条例转换为了正式法律，从行政法规层面上升到了法律层面，那么税率究竟有没有调整呢？

 

其实，根据《契税暂行条例》第三条，其同样规定了契税税率为3%～5%，《契税法》并未在此基础上上调税率。再来看看官方说法——财政部部长于2019年12月23日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议上作出的关于《中华人民共和国契税法（草案）》的说明中，关于税率的部分也提及“维持现行税率不变，规定契税税率为3%～5%”，《契税法》正式稿并未对此条款作出改变。

 

因此，就契税税率本身而言，《契税法》规定的3%～5%税率并未上调，具体适用税率仍由各地区根据实际情况确定，大家无需恐慌。

 

二、坊间传闻从何而来？为什么实际征税税率低于3%？

 

 

在分析1%～2%税率从何而来之前，我们首先需要明确无论是我国一直以来施行的《契税暂行条例》，还是新近出台的《契税法》，都从未对1%、1.5%或2%的税率作出规定。但是，朋友圈里疯传的1%、1.5%及2%的税率也确实存在，这是因为：

 

财政部、国家税务总局与住建部联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）规定：“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”

 

换句话而言，当购房人在满足上述条件的情形下，就可以适用1%、1.5%、2%的优惠税率，这并不等同于契税税率就是1%、1.5%、2%。因此，我们不难发现，契税税率原则上为3%～5%，在满足上述条件时例外地可以适用1%、1.5%、2%的优惠税率，我们生活中常提及的1%～2%税率也是来源于此，《契税法》的出台并未在税率层面对购房成本造成大范围影响。

 

三、各省市仍可根据本地区实际情况适用税率

 

 

细心的朋友们可能会注意到，关于契税税率的具体适用，《契税法》相比于《契税暂行条例》似乎有所不同。

 

《契税暂行条例》第三条第二款规定：“契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”

 

而《契税法》第三条第二、三款则规定：“契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”

 

也就是说，原《契税暂行条例》赋予了省、自治区、直辖市人民政府自主决定具体适用税率的权利，而《契税法》也并未剥夺地方根据地方不同情况确定具体适用税率的权利，只是在程序上有所修改与完善——即原《契税暂行条例》规定决定具体适用税率的主体为地方政府，备案机关为财政部与国家税务总局；而新《契税法》则规定决定税率的主体为地方同级人大常委会，备案机关为全国人大常委会与国务院。因此，各地区仍可根据本地区实际情况确定具体适用税率。

 

四、新法出台对征收契税有什么实际影响？

 

 

 

正如本文所述，新《契税法》并未上调我国自1997年以来一直适用的3%～5%的税率，故从税率本身而言，朋友圈传播的“契税上调至3%～5%”言论纯属危言耸听。但是，《契税法》正式施行后，就特定购房人而言，仍存在契税税率上调的可能性！

 

1.各省市存在上调契税税率的可能

 

如前文所述，《契税法》赋予了各地区自主决定具体适用税率的权利，而距离新法生效还有一年左右的时间，部分发达地区的省市为了控制房价，不排除根据本省市实际情况在3%～5%的范围内相比原先税率上调的可能。

 

2.优惠税率可能被提高或取消

 

《契税法》施行后，2016年发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（以下简称《通知》）效力即存在不确定性，许多人都非常关心该税收优惠政策是否仍继续有效？

 

对此我们认为，该《通知》所载的税收优惠政策很有可能不能再继续适用。原因在于《契税暂行条例》上升为法律之后，《通知》作为规范性文件，根据《立法法》的相关规定，不得与法律相抵触；且截止目前来看，《契税法》第六条第二款修改了原《契税暂行条例》第六条第四项授权财政部可以规定免征、减征项目的规定，仅授权国务院对“居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形”可以规定免征或减征契税，但需报全国人大常委会备案，其并未授权国务院部门可以对此作出例外规定。因此，我们认为，由财政部、国家税务总局及住建部联合发布的《通知》很有可能无法继续适用。

 

至于国务院是否会出台或延续契税优惠政策、如何规定或延续，亟待国务院及有关部门在新法生效前对相关优惠政策的问题发布衔接文件，以此确定优惠税率的具体适用规则。也就是说，若国务院及有关部门发布的衔接文件提高甚至取消了1%、1.5%、2%的优惠税率，则对于满足适用优惠税率的购房人而言，契税税率实际上是有所提高的。

 

总之，小编提醒大家千万不要盲目相信契税上调传言，耐心等待国务院出台相关配套文件，合理规划购房计划，慎重再慎重！