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原创 律行天下  律行天下

 

商品房销售模式主要有预售与现售两种，预售指的是出卖人即房地产开发企业将在建的、已取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，买受人支付定金或房屋价款的行为。

在以“商品房预售合同纠纷”为关键词检索到的案例中，我们发现，当事人的争议焦点主要集中于定金的处理，预付款的返还，逾期交房、逾期办证情形下违约金的支付，房屋价款的返还，预售程序的合法性，损失的赔偿等。

 

我们着重从此类易生争议的条款出发，基于《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）与部分中大型房地产开发企业的商品房预售合同范本，制定本商品房预售合同条款审查指南，分为上中下三篇推送，供相关从业人员参考。

一、主体资格

 

 

 

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买受人角度

1.1资质等级是否与开发经营范围相符

通过查询省、市、自治区的住房信息网，审查出卖人是否具备与该商品房开发项目相匹配的资质，具体应符合《房地产开发企业资质管理规定》第5条的要求。

1.2“五证”是否齐备

1.2.1商品房预售许可证

通过要求出卖人出示预售许可证，并查询商品房所在地的“住房保障和房产管理局”官网，核实：（1）出卖人是否已取得《商品房预售许可证》；（2）预售许可证上所载信息是否与实际预售的商品房情况一致；（3）对同一项目分批开发建设的商品房，其已取得的预售许可证是否包含所预售的商品房；（4）记载的商品房用途是否与实际用途一致。

1.2.2国有土地使用权证

通过合同的约定，审查：（1）土地性质：是否为国有土地，注意集体土地不可用于房地产开发经营；（2）土地规划用途：是否与预售商品房性质一致，不同的土地规划有着不同的土地使用年限。

1.2.3建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证

正常情况下，具备商品房预售许可证的项目一般具有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证三证。

1.3出卖人信用信息

审查出卖人的基本信息，并据此判断其履约能力：（1）是否通过年检；（2）是否受过行政处罚，涉诉情况及历史案件信息；（3）是否存在对外担保；（4）股权是否存在质押、冻结；（5）是否为壳主体；（6）是否为轻资产或无资产企业；（7）近期企业股东、高管等有无重大变动等。

1.4“五证”中所载的权利人名称与实际签约的主体是否一致

为避免上当受骗，遭受更多的财产损失，在审查商品房预售合同时务必注意签约主体名称是否与上述“五证”中所载的权利人名称一致。

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出卖人角度

1.5买受人的主体资格

重点审查买受人的身份信息、民事权利能力、民事行为能力、履约能力、诚信状况、成年买受人的精神状态、国籍等。

二、房屋权利状况

 

 

 

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买受人角度

2.1抵押、查封情况

审查预售房屋土地使用权是否被抵押、查封，若已抵押、查封的，应谨慎衡量风险，并审查：（1）因抵押造成买受人无法获取不动产产权的，出卖人应承担的法律责任；（2）买受人所购的房屋权利被限制（如被查封等）时，出卖人应承担的法律责任等。

2.2产权瑕疵救济条款

违约条款中明确房屋产权存在瑕疵（如一房二卖）时的具体救济方式，包括但不限于：解除合同、赔偿损失等，并且需明确损失具体金额或计算方式。

2.3解押条款

解押条款针对抵押条款而设，可约定出卖人在交房时已征得银行同意，办理解押手续，否则承担相应违约责任。

三、价格条款

 

 

 

3.1计价方式

商品房预售合同中应对房屋交易价款及房屋计价方式作出明确约定，预售商品房计价方式一般可通过以下方式约定：

（1）按套内建筑面积计算，应注明建筑面积和分摊的公共建筑面积；

（2）按建筑面积计算，应注明套内建筑面积和分摊的公共建筑面积；

（3）按套（单元）计算。

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出卖人角度

出卖人如选择该计价方式，主要审查：（1）注明建筑面积和分摊的公共建筑面积，并建议载明该面积不作为计价依据；（2）合同中尽量明确单价条款，避免将来因面积误差发生纠纷。

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买受人角度

即使合同约定按套（单元）计价，亦应明确建筑面积、套内建筑面积或套内使用面积，并约定面积少于该约定面积时的赔偿标准，且应明确套是否包括车库、露台等。

（4）按套内使用面积计算（2019年2月15日住建部公布的《住宅项目规范（征求意见稿）》2.4.6条）。

3.2房屋总价款

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买受人角度

约定预售商品房总价款时，应审查：（1）是否一房一价；（2）是否写明房屋总价款；（3）支付定金的，是否注明该定金抵作同等金额的房屋价款；（4）预售合同中约定的房屋价格是否与出卖人在政府备案的价格一致；（5）是否采取不当方式变相加价；（6）是否设置“分价”形式，如设置的，明确各分项部分价款，尤其是全装修交付时，务必明确全装修价款，将全装修价款分解到装修的各个分项，并附附件。

3.3付款方式

3.3.1定金

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买受人角度

3.3.1.1定金性质需明确约定

仅仅出现订金、押金、留置金、担保金、保证金等词汇的，不能一概认为属于法律意义上的定金。

3.3.1.2明确定金的返还规则

合同应明确约定出现买受人无法办理按揭贷款等除了不可抗力、意外事件以外的不同类事由时，定金能否返还、如何返还以及是否需要扣除部分手续费等问题。

3.3.1.3定金数额不宜过大，且不得超过房屋总价款的20%，否则超过部分不产生定金效力。

3.3.2一次性付款

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买受人角度

采取一次性付款方式的，应审查以下几点：（1）所有权转移登记的时间节点是否明确；（2）买受人支付房屋价款的前提与期限是否明确；（3）买受人支付尾款的前提和期限是否明确，且应以预留尾款为原则。

3.3.3分期付款

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买受人角度

对比其他房地产开发企业的贷款付款期限，并结合买受人自身的实际情况，重点审查以下几点：（1）合同中约定的贷款付款期限是否合理；（2）对比买受人贷款协议上约定的放贷日期，与预售合同中的付款日期，考虑是否存在履行不能，即放贷日期不可晚于付款日期；（3）明确未能取得贷款时的后续处理方式，如买受人可以解除合同；（4）明确能否拒绝出卖人为其指定的按揭银行，且出卖人不因此当然地免除连带保证责任；（5）明确非因买受人原因造成贷款发放迟延时的处理方式，如买受人并不因此承担违约责任。

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出卖人角度

作为出卖人，应重点审查以下几点：（1）买受人支付首付款以及尾款的时间是否明确；（2）买受人支付第一笔房屋价款的前提和期限是否明确；（3）是否约定买受人获取产权证且贷款下发后一定工作日内银行直接将贷款作为购房款汇入出卖人账户，注意不要约定成银行的放款日期；（4）是否明确约定出卖人向按揭银行承担连带保证责任后损失追偿问题；（5）可以约定若因买受人个人征信问题导致无法贷款或贷款数额不足的，由买受人自行补足差额，在一定期限内无法补足的，承担相应的违约责任，同时出卖人有单方解除权；（6）买受人要求自选按揭银行的，出卖人可以拒绝承担连带保证责任。

3.4“零首付”问题

 

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出卖人角度

“零首付”“低首付”条款不符合现行金融政策，违反了《个人住房贷款管理办法》《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，“零首付”承诺的本质为：通过疏通与银行的关系，虚假提高房屋估价获得贷款来支付首付款，存在巨大的民事、行政风险乃至构成刑事犯罪。

 

3.5逾期付款责任条款

 

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出卖人角度

审查合同是否就买受人逾期付款责任进行明确约定。

此为上篇，未完待续！