问：在办理含有物业服务用房、社区组织工作用房的房地产开发项目竣工首次登记时，应当注意哪些问题？

　　答：根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《重庆市物业管理条例》第四十三条规定，物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。不动产登记机构在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。物业服务企业用房即我们通常所说的物管用房，在办理房屋竣工首次登记时，应按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十条和《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十一条之规定，由开发企业一并申请，登记为全体业主共有，但不单独发证。

　　《重庆市关于加强和规范社区组织工作用房和居民公益性服务设施管理的通知》（渝国土房管发〔2011〕215号）第二条第五项规定，在权属登记环节，社区组织工作用房和居民公益性服务设施由房屋权利人申请权属登记，房屋转移登记所产生的相关税费给予免除。社区组织工作用房和居民公益性服务设施在办理权属登记后不得进行交易。照此规定，实务中，房地产开发企业申请房屋竣工首次登记时，应一并将社区组织工作用房和居民公益性服务设施申请登记，但登记机构应在其楼盘上作好限制交易的管理标识，待居委会、派出所等部门持相关移交文件与开发企业再共同申请转移登记。

　　综上，办理物业服务用房和社区组织工作用房时，应当注意以下事项：1、物业服务用房属于全体业主共有，但由开发企业一并申请登记，登记机构只登记不发证。2、社区组织工作用房办理首次登记时，先由开发企业申请登记，登记在开发企业名下，并由登记机构打上限制登记的标识，但开发企业只是名义权利人，待各项条件满足后，由开发企业将房屋权利移交给房屋的实际权利人。房屋的实际权利人可以是民政部门、邮政部门等，这些实际权利人须持相关文件与开发企业共同到登记机构申请办理这项转移登记。3、社区组织工作用房在办理权属登记后不得进行交易，笔者认为，这里的交易是指以支付合理对价的方式取得房屋产权，不包括划转等形式。实务中，有部分权利人要求以该类房屋办理抵押，一般也不能直接为其办理。

　　【来源】《不动产登记实务研究》2019年第11期

　　【作者】重庆市不动产登记中心　李敏