案例：甲、乙按份共有一套房屋，约定各占50%，现甲拟以自己所占50%的份额设立抵押权，能否办理？如能办理，是否需要乙到场？

　　分析：首先，根据《物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。《不动产登记操作规范》2.1.3之规定，按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。所以，在法理上，甲可以将其按份共有的房屋份额单独进行抵押。

　　其次，根据《物权法》第一百零二条的规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。结合本案，当抵押权人（第三人）及抵押人在抵押合同中明确了抵押的份额及面积，可视为抵押权人已经知道其他共有人不承担连带债务。在登记上，甲可以其享有的房屋份额单独设立抵押，与抵押权人共同到场申请即可。同理，当抵押权人及抵押人甲没有在抵押合同中明确抵押的份额及面积又拒绝加以补正时，因其他共有人乙对外仍需承担连带债务，宜由抵押人甲、抵押权人及其他共有人乙共同到场办理登记。

　　最后，《物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。甲、乙按份共有一套房屋，成套房屋以套为最小基本单元，不得再进行分割处理和分割登记。因此，即使按份共有人以其享有的份额设立抵押申请登记时，登记机构仍是按整套房屋进行登记管理。

　　实务中，办理房屋部分份额的抵押登记时，仍存在一定的问题，如即使抵押合同中明确了抵押的份额及面积，系统中也不支持修改抵押人，仅可修改抵押面积，且系统升级后，原可备注在附记栏中的“该房屋系部分抵押”也不能实现，登记簿也体现不出部分抵押的信息。档案查询方面，不论是自助查询还是人工查询，均显示房屋系整体抵押。实务中建议修改系统的设置，允许登记机构修改抵押人并可在附记栏中填写附记信息，以适应登记管理的需要。

【来源】《不动产登记实务研究》2019年第4期

【作者】重庆市不动产登记中心 李敏