案例索引：瑞馨公司与罗文生、林春生房屋拆迁安置补偿合同纠纷案[（2018）最高法民申4257号]

裁判要旨：对于案涉《房屋拆迁产权调换协议书》效力问题，虽然该协议书系在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后签订，但案涉建设项目在此之前已经立项并取得建设用地许可证及建设用地规划许可证，相关政府部门在该条例实施后继续为瑞馨公司下发了建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，案涉建设项目经竣工验收后取得了建设工程竣工验收备案证书。故原审认定案涉建设项目的立项、建设和竣工是一个连续的过程，《房屋拆迁产权调换协议书》系双方当事人在该连续过程中签订，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，并无不当。

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第三十五条　本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）最高法民申4257号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北安市瑞馨房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省北安市东三道街和谐家园办公楼。

法定代表人：张福顶，该公司经理。

委托诉讼代理人：侯冀雁，北京市中银律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：罗文生。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：林春生。

再审申请人北安市瑞馨房地产开发有限公司（以下简称瑞馨公司）因与被申请人罗文生、林春生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终166号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

瑞馨公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。主要事实和理由：（一）原审判决关于“罗文生、林春生购买了被拆迁房屋”和“被拆迁房屋用于餐馆经营”的事实认定没有证据支持，致使本案的基本事实认定错误。原审判决对上述基本事实的认定仅依据罗文生、林春生的口述以及二人提交的个体户营业执照及2011年2月份的完税证。营业执照上的经营场所与被拆迁房屋地址明显不同，完税证的期限仅为一个月，证据的关联性、证明力存在明显瑕疵，不能采信。罗文生、林春生没有证据证明购买了被拆迁房屋以及被拆迁房屋系经营性用房。（二）原审判决对回迁门市的房屋拆迁产权调换协议书法律效力的认定适用法律错误。1.本案诉争的房屋拆迁产权调换协议书既无瑞馨公司盖章，也无法人签字，应当认定为未成立。首先，协议中加盖公章的是“北安市瑞馨建筑工程有限公司”，并非瑞馨公司；落款处法定代表人“张某”并非其本人签字，在签字虚假的前提下，其名章既不具有真实性，更不能代表张某本人的真实意思。合同当事人的确定应以签字盖章的公司为准，而不能以书写的公司名称而定。其次，周某、金某虽为瑞馨公司员工，但瑞馨公司从未授权其签订合同，尤其是协议上加盖了其他公司公章，足以使罗文生、林春生明知协议当事人并非瑞馨公司，周某、金某的行为不构成表见代理。再次，瑞馨公司接收并拆除案涉房屋，系基于双方同日签订的回迁住宅的房屋拆迁产权调换协议书，不能证明本案诉争协议已实际履行。最后，瑞馨公司原代理人虽于答辩状中自认签署了本案诉争协议，但在一审期间已多次更正并有本案诉争协议上的公章为证，原审判决不应以明显错误的自认作为定案依据。2.本案诉争协议即使成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定，亦应当认定为无效。首先，依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，被拆迁人和被征收人是指房屋所有权人。即使罗文生、林春生购买了被拆迁房屋，由于二人并未办理房屋所有权转移登记，不是房屋所有权人，无论二人是否签订了房屋买卖协议，都不是被拆迁人或被征收人，无权签署拆迁补偿协议，且其行为至今未取得被拆迁人追认，因此本案诉争协议应认定无效。其次，本案诉争协议的内容违反行政法规的效力性强制性规定，应认定为无效。本案诉争协议签署前颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经规定不再允许建设单位进行拆迁，政府是征收和补偿主体，同时明确条例颁布时有拆迁许可证的项目才可以沿用原有规定。双方签订本案诉争协议时案涉房地产项目并未取得拆迁许可证，因此不能由建设单位进行拆迁，诉争协议无效。（三）罗文生、林春生已获得应有补偿。按照北安市拆迁补偿规定，选择产权调换的，拆一还一，超出证照面积被拆迁人应交纳增加面积款。本案中被拆迁的四套房屋产权证照注明合计面积为210.76平方米。瑞馨公司已向罗文生、林春生交付的两套住宅面积合计为286.62平方米及两个车位，超出证照面积76平方米的房屋及车位款罗文生、林春生未予支付。因此罗文生、林春生得到的拆迁补偿已经超出了北安市拆迁补偿标准，不应再予给付。

本院经审查认为，根据瑞馨公司申请再审提出的事实和理由，本案主要争议问题是案涉《房屋拆迁产权调换协议书》是否成立及效力问题。根据原审查明的事实，2011年6月14日，瑞馨公司为开发北安市瑞馨大厦项目与罗文生、林春生就位于北安市××区，产权证照名为刘某某、马某、李某某、罗文生，面积合计210.76平方米的被拆迁房屋签订了两份《房屋拆迁产权调换协议书》，约定对罗文生、林春生被拆迁的房屋用新建瑞馨大厦的房屋和车位以产权调换的方式进行补偿。协议签订后，瑞馨公司将该房屋拆除，在原址上新建瑞馨大厦。瑞馨大厦竣工验收后，瑞馨公司仅交付了其中一份协议中约定的住宅和车位，其余房屋没有交付。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，虽然诉争的《房屋拆迁产权调换协议书》甲方盖章处加盖的是北安市瑞馨建筑工程有限公司的公章，但协议书首部甲方拆迁人处及尾部甲方签字位置均写明为瑞馨公司，签字人为瑞馨公司的工作人员周福、金某，案涉建设项目的项目单位及建设单位也为瑞馨公司。瑞馨公司在本案一审答辩状中自认在2011年6月14日与罗文生、林春生签订了案涉两份房屋拆迁产权调换协议书，一审庭审中对本案诉争的《房屋拆迁产权调换协议书》的真实性亦无异议。二审及申请再审中瑞馨公司虽主张未签署上述协议书，但并未提交证据推翻其在原审诉讼中承认的事实及认可的证据。故原审认定本案诉争的《房屋拆迁产权调换协议书》依法成立，有事实和法律依据，并无不当。

对于案涉《房屋拆迁产权调换协议书》效力问题，虽然该协议书系在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后签订，但案涉建设项目在此之前已经立项并取得建设用地许可证及建设用地规划许可证，相关政府部门在该条例实施后继续为瑞馨公司下发了建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，案涉建设项目经竣工验收后取得了建设工程竣工验收备案证书。故原审认定案涉建设项目的立项、建设和竣工是一个连续的过程，《房屋拆迁产权调换协议书》系双方当事人在该连续过程中签订，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，并无不当。本案诉争的《房屋拆迁产权调换协议书》第一条被拆迁房屋明确写明产权证照名为刘某某、马某、李某某、罗文生。瑞馨公司知晓案涉被拆迁房屋的产权情况并与罗文生、林春生签订了协议书。罗文生、林春生在签订协议书后将被拆迁房屋交付给瑞馨公司，履行了合同约定义务。瑞馨公司在二人被拆迁房屋的原址上建设了瑞馨大厦。现其以罗文生、林春生不是被拆迁房屋的所有权人为由主张本案诉争的《房屋拆迁产权调换协议书》无效，理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案诉争的《房屋拆迁产权调换协议书》依法成立且合法有效的情况下，瑞馨公司以罗文生、林春生已获得的补偿超出北安市的拆迁补偿标准为由主张其不应继续按协议书约定履行交付其余安置房屋义务的理由不成立，罗文生、林春生购买案涉被拆迁房屋以及案涉被拆迁房屋用途的证据是否充分亦不构成认定本案基本事实缺乏证据证明应当再审的情形。

综上，瑞馨公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回北安市瑞馨房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　董　华

审判员　武建华

审判员　潘　杰

二〇一八年九月二十五日

法官助理   侯望

书记员    黄婷婷