作者|张旭律师

 

案由案例

 

【案由提示】房屋买卖合同纠纷

 

【案例索引】北京市第三中级人民法院（2016）京03民终716号民事判决书

 

【案件焦点】夫妻一方以自己的名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，在合同有效而法律履行不能的情形下，合同解除时应如何确定善意买受人的房屋差价损失

 

【当事人】原告（反诉被告、被上诉人）：赵铮；被告（反诉原告、上诉人）：闫俊华

 

 

 

基本案情

2012 年11月25日，赵铮与闫俊华经我爱我家公司居间签订房屋买卖合同，由赵铮购买闫俊华名下涉诉房屋。合同约定成交价格 373 万元，并对合同履行和违约责任等作出详细约定。合同签订后，赵铮支付定金5万元。

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2012年12月3日，赵铮与我爱找家公司共同对涉诉房屋进行网签。网签之前，闫俊华即表示不再履行合同，双方因合同履行问题发生争议。

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2012年12月20日，赵铮诉请闫俊华继续履行合同，闫俊华反诉要求撤销合同。该案依法追加闫俊华配偶李某作为第三人参加诉讼，李某在2013年3 月8 日该案一审庭审中明确表示不同意出售涉诉房屋。

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2014年5月20日，该案生效判决认定合同有效，同时认定赵铮在签订合同时对闫俊华有配偶的事实明知，而闫俊华未取得其配偶同意即出售涉诉房屋，导致合同因李某不同意出售而无法继续履行，闫俊华的行为构成违约，遂驳回了赵铮的诉讼请求和闫俊华的反诉请求。

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2014年6月11日，赵铮再次起诉闫俊华，请求判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.闫俊华协助赵铮办理涉诉房屋网签注销手续；3.闫俊华向赵铮双倍返还定金，共计 10 万元；4.闫俊华向赵铮赔偿预期利益损失 93.3 万元、中介费5.6万元。闫俊华反诉要求确认房屋买卖合同无效。

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2015 年4 月9日，法院在一审期间委托的评估公司确定涉诉房屋在的估价结果为476.03万元。

 

 

法院观点

北京市朝阳区人民法院经审理认为：闫俊华的行为构成违约，应对赵铮因合同解除而产生的损失承担违约责任。关于预期利益损失，该院认为，网签系履约的必要环节，居间公司基于居间合同的授权办理网签，系履行居间义务，不存在与赵铮恶意串通行为；闫俊华虽在合同签订后即拒绝履行合同，但合同并未因此解除，赵铮诉讼要求继续履行合同的请求虽未获支持，但诉讼解决纠纷的方式不应被认定为恶意扩大损失。故该院在2015年4月9 日的估价结果的基础上，综合考虑涉诉合同的实际履行情况等因素对预期利益损失予以酌定。

 

北京市朝阳区人民法院判决：解除赵铮与目俊华订立的房屋买卖合同关系;

二、闫俊华协助赵铮办理房屋的网签合同注销手续；

三、同俊华向赵铮退还定金5万元；

四、闫俊华向赵铮赔偿中介费56000 元、预期利益损失70万元;

五、驳回赵铮的其他诉讼请求；

六、驳回闫俊华的全部反诉请求。

 

闫俊华不服提起上诉，北京市第三中级人法院经审理认为：闫俊华的行为构成违约，应赔偿守约方的实际损失和可得利益损失。在确定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。在第一次诉讼一审开庭时，闫俊华的配偶即到庭明确表示不同意履行合同，在法律明确规定当共有人拒绝转移房屋所有权时合同继续履行不能的情形下，赵铮应采取合理措施减少损失的扩大。而第一次诉讼一审开庭时的时点亦应作为合同无法履行的确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间，判断房屋的价值，对买受人的可得利益损失予以赔偿。

 

故北京市第三中级人民法院判决：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27636号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院(2014）朝民初字第27636号民事判决第五项；

三、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27636号民事判决第四项为：闫俊华赔偿赵铮中介费损失 56000元、预期利益损失 30万元;

四、驳回赵铮的其他诉讼请求。

 

 

 

张律寄语

 

本案争议焦点是：一方无权处分夫妻共有房产导致买卖合同解除，买受人要求出卖人赔偿房屋差价损失的时间节点如何确定。

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《最高人民法院买卖合同司法解释》第 29 条规定了可得利益损失的认定和计算规则。就本案而言，房屋价格的不断上涨必然导致房屋差价损失也不断扩大，法院判决房屋差价损失应综合运用可预见规则、减损规则等规则来确定赔偿的时间节点。

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减损规则要求一方违约并造成损害后，另一方应及时采取合理的措施防止损失的扩大，否则应对扩大部分的损害负责。本案中，买受人作为理性的房屋购买人，在房屋共有人到庭明确表示拒绝出售房屋的情形下，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，买受人可以采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，维护自己的合法权益。从可预见规则来看，诉讼的周期与此期间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制。如买受人未在合理的期间内购买替代性的房屋，按照减损规则和可预见规则的要求，其对于此后房价上升的风险与损失应自行承担。

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就本案而言，纠纷发生后，赵铮通过诉讼方式来解决争议，而在较长的诉讼周期内，房屋价格一直处于快速上涨状态。在第一次诉讼一审开庭时，闫俊华配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行，导致合同不能履行，此时点应作为合同无法履行的确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间，判断房屋的价值，对买受人的可得利益损失予以赔偿。而第二次诉讼中一审法院委托评估机构作出的估价报告，距离第一次诉讼一审开庭时已两年有余，房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期，此估价结果不宜直接作为确定赵铮可得利益损失的依据。

 

 

 

转自 民商法律智库