︳作者：戴仔勇律师/江苏当代国安律师事务所
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本解析案例来源于最高人民法院再审改判案件“安某与邵某房屋买卖合同纠纷案”。本律师按照【裁判要旨】【案情概要】【裁判结果】和【裁判理由】的顺序将该案归纳整理如下；最后的【律师评析】部分为本人的分析意见，供参考。
 
【裁判要旨】

房屋买卖合同约定合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，属于合同订立后出现的重大变化。虽然该重大变化可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更原则的适用条件，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。

【案情概要】

原告：安某
被告：邵某
2006年5月28日，安某与邵某签订《房屋租售合同》。合同约定：邵某将所拥有的面积为299．83平方米某商业用房售于安某，每平米售价人民币2027．80元，总购房款为60.8万元；因卖方在银行办理贷款，还款期未到，暂时无法办理产权交易，卖方于2006年7月1日至2010年7月1日将该商业用房出租给买方使用，年租金为五万元人民币；租期结束时即2010年7月1日，买方将60.8万元购房款一次性交至卖方，双方办理交易手续。
《房屋租售合同》签订后，邵某将房屋交付给安某使用，安某按约向邵某支付了房屋租金。租期届满，邵某未按照《房屋租售合同》约定履行房屋过户登记义务。2010年7月7日，安某起诉至法院要求邵某履行房屋买卖合同。
庭审中，某资产评估公司出具的涉案房屋《估价报告》载明，涉案房屋在2010年7月1日的市场价值单价每平方米为人民币8500元，总额为254.8555万元。

【裁判结果】

一审：赤峰市红山区人民法院判决：一、安某与邵某继续履行《房屋租售合同》；二、安某于本判决生效之日起10日内一次性给付邵某购房款人民币60.8万元，并在收款三日内协助安某办理涉案房屋产权过户手续。

二审：邵某不服，提起上诉。赤峰市中级人民法院判决：一、维持一审民事判决第一项、第二项；二、安某补偿邵某购房款人民币70万元。

内蒙古自治区高级人民法院再审：安某不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古高院判决：维持二审判决。

最高人民法院再审：安某仍不服，向检察机关申诉。最高人民法院于2017年12月作出再审判决：一、撤销内蒙古自治区高级人民法院再审判决和二审判决；二、维持一审民事判决。

【裁判理由】

一审：
《房屋租售合同》签订后房价上涨，不属于情势变更。在签订该合同时，双方未有违反公平、等价有偿原则的情形，故对邵某提出属情势变更及继续履行显失公平的抗辩主张不予支持。

二审及内蒙古自治区高级人民法院再审:
《房屋租售合同》签订后房屋价格大幅上涨是客观事实，如果仍按合同约定的价格履行对邵某有失公平。根据《民法通则》第五十九条第一款第（二）项的规定，对显失公平的民事行为一方有权请求人民法院予以变更。对邵某提出增加购房款的请求，予以支持，变更合同价款的依据为涉案房屋的《估价报告》。

最高人民法院再审：
本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。对此，双方当事人并未能通过协商予以变更，而依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。

【律师评析】

房屋买卖合同签订后房屋市场价格大幅上涨，出卖人能否以情势变更原则主张增加房屋出售价款是本案的争议焦点。
关于情势变更原则，目前我国《合同法》等法律没有作出规定，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十六条规定了情势变更原则，即：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据该条规定可知，适用情势变更原则变更或解除合同的条件有三，一是表现形式上，客观情况发生无法预见的重大变化，且该变化不属于不可抗力，也不属于商业风险；二是时间上，上述重大变化的发生是在合同成立以后；三是从效果上看，客观情况发生重大变化导致继续履行合同对一方显示公平或不能实现合同目的。
由于情势变更原则是应当事人请求，由司法机关运用司法权强行对合同条款进行变更，以重新确定双方原先约定的权利和义务甚至解除合同，影响当事人利益重大，因此，适用这一原则进行裁判时应当极为慎重。最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》（法〔2009〕165号）规定了适用情势变更原则的审核程序，即“在适用合同法司法解释(二)第二十六条规定的情势变更原则时，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核；必要时应提请最高人民法院审核。”此后，最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）中强调，要按照“法〔2009〕165号”规定的程序慎重适用情势变更原则。由此可见，在司法实务中，适用情势变更原则裁判是极为谨慎而罕见的。
本案中，因房屋买卖合同签订四年后，涉案房屋市场价格大幅上涨的客观变化属于商业风险，因为，近十多年来，全国各地房价普遍上涨是不争的事实，这在双方当事人订立房屋买卖合同时应当均能够有一定程度的预见。所以，邵某提出此种情形属于情势变更不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更原则的适用条件，邵某据此要求增加购房款不能得到支持。
另外，二审及再审内蒙古自治区高级人民法院以《民法通则》第五十九条第一款第（二）项为依据，认定若按订立合同时约定的价格出售房屋对邵某显失公平从而作出对邵某进行购房价格补偿的裁判。本人认为，这属于适用法律错误，因为《民法通则》第五十九条第一款第（二）项规定的属于可变更可撤销的“显示公平”是在订立合同时即表现为“显示公平”（这也可以从《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”的解释中看出来；此外，《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的”的规定也强调了可变更或撤销的“显示公平”应发生在订立合同之时）。订立合同后因客观情况发生重大变化导致的“显示公平”，如本案中涉案房屋在房屋买卖合同签订四年后市场价格发生大幅上涨导致若继续履行房屋买卖合同对出售方“显示公平”，这样的显示公平无论在发生时间上还是从所谓“显示公平”的性质上看，均不能认定为上述《民法通则》规定的“显示公平”。