︳作者：戴仔勇律师/江苏当代国安律师事务所
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本解析案例来源于最高人民法院再审改判案件“温某诉广州市国土资源和规划委员会房屋行政登记纠纷案”。本律师按照【裁判要旨】【案情概要】【裁判结果】和【裁判理由】的顺序将该案归纳整理如下；最后的【律师评析】部分为本人的分析意见，供参考。

【裁判要旨】

根据《物权法》第十四条规定，虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋权属转移登记便发生效力，未拿到房地产权证不影响转移登记的效力，符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得制度“转让的不动产依法应当登记的已经登记”的要件。

【案情概要】

原告：温某

被告：广州市国土资源和规划委员会

第三人：曾某

第三人：谢某

第三人：黄某

涉案房屋为广州市花都区雅宝新城一幢别墅商品房，该房屋原权属人为温某之父梁某，梁某系外籍华人，于2006年7月31日死亡。2008年12月1日，黄某持伪造的委托书及公证书，虚构其为梁某的弟弟，申请补领了梁某名下的涉案房屋房地产权证。

2009年1月23日，黄某使用虚假资料，将涉案房屋出售给谢某，广州市国土资源和规划委员会将涉案房屋转移登记在谢某的名下，房地产权证号为00××03。2010年4月27日，谢某将涉案房屋以338万元的价格出售给曾某，购房款已经支付。2010年9月13日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋转移登记在曾某的名下，因涉案房屋涉及刑事诉讼，尚未将房地产权证颁发给曾某。曾某提供的在广州市国土资源和房屋管理局花都区分局查询打印的《房地产登记薄查册表》，记载权属人为曾某，产权证号0300041xxx，权属来源说明为2010年向谢某购买。2011年10月18日，广州市中级人民法院作出刑事判决，认定黄某犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年。

温某向法院提起行政诉讼，请求确认广州市国土资源和规划委员会为黄某、谢某办理房屋交易过户的具体行政行为违法，判决撤销00××03号房地产权证。

【裁判结果】

一审：广州市花都区人民法院判决：一、确认广州市国土资源和规划委员会为黄某、谢某办理涉案房屋转让登记的行政行为违法；二、驳回温某要求撤销广州市国土资源和规划委员会颁发给谢某的房地产权证的诉讼请求。

二审：温某、广州市国土资源和规划委员会不服，提起上诉。广州市中级人民法院判决：撤销一审行政判决；撤销广州市国土资源和规划委员会发给谢某的00××03号房地产权证。

广州中院再审：曾某、谢某不服，向广州市中级人民法院申请再审。广州中院判决：维持二审行政判决。

最高人民法院再审：曾某不服广州中院再审，向最高人民法院申诉。最高人民法院于2018年11月作出再审判决：撤销二审判决及广州中院再审判决；撤销一审判决第二项；维持一审判决第一项。

【裁判理由】

一审法院：

广州市国土资源和规划委员会依据黄某伪造的材料，将涉案房屋转移登记在谢某的名下，应属主要证据不足，登记错误，该行政行为违法。谢某又以338万元的价格转让给曾某，现涉案房屋由曾某占有使用。曾某是以对价转让取得涉案房屋，并经房管部门登记在其名下。根据《物权法》第一百零六条的规定，曾某取得涉案房屋应属善意取得，其权利应受到保护。

二审法院、再审广州中院：

谢某将涉案房屋售与曾某后，广州市国土资源和规划委员会在核发房地产权证的过程中，发现涉案房屋存在问题，停发房地产权证，应视为涉案房屋并未完成转让登记，曾某未善意取得涉案房产。

再审最高人民法院：

根据《物权法》第一百零六条第一款的规定，善意取得需要具备三个要件，本案中，各方当事人对于曾某受让房屋时是善意的，以合理的价格转让这两个要件，均无异议。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述规定，虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。本案中，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋转移登记至曾某名下，已将相关事项记载于登记簿，已经符合《物权法》第一百零六条第一款规定的“转让的不动产依法应当登记的已经登记”的要件。因此，曾某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，其是否拿到房地产权证并不影响转移登记的效力的主张成立，本院予以支持。

本案中，已经生效的刑事判决证明黄某以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，被诉的首次转移登记行为违法，但因曾某已经善意取得涉案房屋所有权，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决确认被诉登记行为违法，不撤销登记行为。

【律师评析】

本案涉案房屋首次转移登记后再次转让给曾某是否属于善意取得是本案的争议焦点问题。

为保护善意相对人的合法权利，《物权法》第一百零六条规定了无处分权人转让不动产或动产给受让人，该受让人为善意时有权取得不动产或动产的所有权，即善意取得制度。善意取得制度需要满足一定的条件，《物权法》第一百零六条第一款规定了三个要件，即：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第一个要件是主观条件，要求受让人在受让不动产或动产时对转让人为无权处分人不知情。第二个要件是价格条件，转让价格要合理，一般应以转让时交易地市场价格为依据，结合交易习惯等其他因素综合认定。第三个要件是公示条件，公示方式有两种，一是登记，二是交付，即：对于不动产，按照法律规定应当登记的已经登记；对于动产，不需要登记的已经交付完毕。上述三个要件缺一不可，缺少任何一个条件均不构成善意取得。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》主要围绕前两个要件的具体适用问题作出了详细规定。

本案中，对于曾某受让涉案房屋时为主观善意以及以合理的价格受让的事实，当事人各方均无异议，且均满足上述《物权法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》关于善意取得制度中的相关规定，因此，曾某受让涉案房屋时满足善意取得制度前两项要件，即主观善意条件和价格条件。

对于第三个要件，即涉案房屋是否已经依法完成登记，则成为本案争议焦点中焦点问题。关于此问题，二审及再审广州中院与一审及再审最高人民法院的观点截然相反。从《物权法》第一百零六条第一款规定的字面意义上来看，其只要求转让的不动产已经依法完成登记，至于这一登记是仅指不动登记机构将不动产权属记载于不动产登记簿即完成登记程序，还是指除记载于登记簿外，还应当向受让人颁发不动产权属证书，方为完成登记。对此，《物权法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》均未作出进一步规定。从善意取得制度第三个要件规定的目的来看，是要产生不动产或动产转让给善意相对人的对外公示效力，从而使不特定公众相信善意相对人为物权所有人。《物权法》根据不动产和动产能否移动的物理属性，规定了不同的权属转移的公示方式，即：需要依法登记的不动产权属转移的公示方式为在不动产登记机构办理登记，自记载于不动产登记簿时发生效力；动产权属转移的公示方式为转移交付。

因此，房屋等不动产权属转移登记自记臷于不动产登记簿时即完成登记，此时便产生对外公示的法律效力，受让人取得房屋所有权。至于为受让人颁发不动产权属证书则是另外一个相对独立程序，权属证书是根据不动产登记簿的记载制作颁发，性质上属于权属证明，其本身不产生物权设立或变动的效力，未颁发权属证书不代表不动产权属转移登记没有完成。不动产权属转让登记已经记载于不动产登记簿，但受让人未获得不动产登记机构颁发的权属证书的原因可能多样，比如本案之情形，再如不动产登记机构不作为，此时，受让人可以通过行政复议或诉讼的方式寻求救济，要求不动产登记机构为其颁发不动产权属证书。但无论怎样，房屋等不动产权属转移记载于登记簿便产生物权变动的效力，不受是否颁发不动产权属证书的影响。

本案中，曾某受让涉案房屋时主观上为善意且已经支付了合理的对价，涉案房屋已在不动产登记机构的登记簿上完成了权属转移登记，符合《物权法》第一百零六条第一款规定的“转让的不动产依法应当登记的已经登记”的要件，因此，曾某为涉案房屋的善意取得人，其关于涉案房屋的所有权应依法予以保护。广州市国土资源和规划委员会为涉案房屋首次转让登记的行政行为违法，但不予撤销，否则会影响曾某依善意取得制度取得涉案房屋所有权的权益。