《合同法司法解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此条是关于情势变更原则的规定。情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于当事人的原因导致作为合同基础的客观事实发生根本性变化，若继续维持合同原有效力，将有悖于诚实信用原则和公平原则时，应允许变更合同内容或者解除合同的原则。

商品房买卖合同作为一种特殊的合同，具有一定的融资性和国家干预性，受金融市场波动和国家干预政策的影响。因而国家政策如限购、限贷政策，对于房地产市场的干预不可小觑。购房人与开发商之间签订的《商品房买卖合同》，因国家限购政策或限贷政策的调整，导致商品房买卖合同目的不能实现，是属于正常的商业风险，还是构成情势变更？本文主要通过探讨限购、限贷政策导致商品房买卖合同变更或解除，是否构成情势变更情形。

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房贷政策的变化，是否构成情势变更？
情势变更，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可归责于双方当事人的原因发生情势变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。一般认为，情势变更制度的适用需同时符合以下几项条件：其一，应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化；其二，情势变更，须为当事人所不能预见。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更制度就并不适用；其三，情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起，如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更制度；其四，情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前，如果在订立合同时就已经发生情势变更，就表明相关当事人已经认识到合同的基础发生了变化，且对这个变化自愿承担风险；其五，情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平或导致目的不达。

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解除购房合同，是否需要承担违约责任？
发生情势变更情形，第一种法律后果是维持原合同关系，变更某些内容，以排除情势变更导致的不公平结果。第二种法律后果是，当第一种变更合同的方式不足以排除不公平的结果，则采取消灭合同关系的方法以恢复公平。情势变更导致合同的解除，双方当事人不应按照合同的约定追究违约责任，应根据公平原则确定双方的责任。

综上，商品房买卖合同，作为一种特殊的合同，遇有客观情况重大变化如国家贷款政策的调整，为公平划分双方当事人的责任，在合约缺乏约定的情况下，可以适用情势变更，以实现公平之原则。但情势变更作为契约严守原则的例外，国家对情势变更的适用规定严格的条件。即当事人在合同中约定了关于未来可能发生的情势的风险负担，或者通过合同解释的方式对合同的风险负担作出划分，优先适用合同的约定或合同解释。只有在合同履行期间，当客观情况发生重大变化，不为当事人所知悉及合理预见，且不属于一般的商业风险，才可适用情势变更。这也体现了意思自治优先的法理。