来源：中国网  民事法律参考
(北京时间记者 杨凤临 报道)北京市民李先生通过中介花费175万购买了77岁的老人李老太名下的房屋，不料入住两年后，却被李老太的儿子陈某起诉，称母亲患有精神病30余年，属于限制行为能力人。李先生则提出李老太在卖房过程中从未表现出异常，对此房屋中介也已出庭作证。5月6日，北京时间记者获悉，房山法院一审判决李先生与李老太签订的合同无效。李先生不服一审判决已提起上诉。

原房主儿子：母亲患精神病30年购房合同无效

法院经审理查明，2016年9月，李先生通过中介公司，在房山加州水郡小区购买了李老太名下的一套住房。这套房屋建筑面积为86.66平方米，交易价格为175万元。拿到房本并入住近两年后，李先生突然接到老人的儿子陈某的诉状。
陈某称母亲李老太患精神疾病30多年，卖房时是限制民事行为能力人。因此，陈某请求法院确认房屋买卖合同无效，判令李先生腾房过户。
陈某还向法庭提交了一份由首都医科大学附属北京安定医院于2015年作出的《精神疾病鉴定司法意见书》，鉴定书上的结论显示：李老太患有精神分裂症，属限制民事行为能力人。
陈某表示，母亲患精神病30多年，一直靠药物维持。母亲在出售上述房屋时未有其子女陪同，未得到其监护人的追认。他最近才得知母亲将房屋出售，并办理了相关过户手续，但母亲至今未能说出房款的去向以及是否给清等房款等相关事宜。
陈某提供的《精神疾病鉴定司法意见书》称母亲患有精神病。

被告：“老人卖房过程表现很正常”

“从2016年8月14日到2016年11月15日长达三个月的交易过程中，我们和李老太的交流有四五次，她商议价格、签字等都很正常，丝毫没看出精神异常。”被告李先生辩称，李老太故意隐瞒她的真实情况，被告在购房过程中不知道李老太是限制民事行为能力人。
“我已经做到了一个普通人应该尽到的审慎注意义务，况且交易价格正常，她挂牌价是180万元，我购买价是175万元，没有明显低于市场价格，属于善意取得。”李先生在开庭时还提出疑问，“在当初买卖房屋过程中，陈某一次都没有出现过，如今都快两年了，为何现在才来起诉?”
李先生称，事后他询问了和李老太相处多年的邻居，邻居称李老太平时行为举止正常，不知道其患有神经病，更不知道她还有儿子。无奈，他又找到当初陪同李老太卖房的外甥覃某，但覃某已于2018年1月去世，覃某的妻子称：“李老太有行为能力，可以处理自己的财产。”房屋中介也认为，李老太行为举止正常，购房合同有效。
李先生交付购房定金后，林女士写下的收条，并亲笔签名。

房山法院：没经监护人追认 判决合同无效

房山法院经审理认为，首先，李老太在房屋交易期间属于限制民事行为能力人，且处分房屋的行为属于重大事务，已经超出她的民事行为能力范围;
其次，因李老太无配偶，父母也已去世，仅有独子陈某，故陈某是李老太的监护人，也是李老太的的法定代理人;
第三，虽然外甥覃先生陪同李老太一起卖房，但覃先生并非对李老太依法具有监护资格的人，且覃先生应明知李老太为限制民事行为能力人。
第四，根据交易习惯，购房人李先生有义务审查核实李老太其他家庭成员相关情况，但李先生并未进行审慎的注意义务。
综上，因李老太为限制民事行为能力人，其就涉案房屋与李先生签订的买卖合同须经陈某同意或者追认后有效。最终，房山法院一审判决李先生与李老太签订的房屋买卖合同无效。
5月6日，被告李先生接受北京时间记者采访时表示 ，对一审判决不服，他认为在买房过程中 并无过错，做到了一个普通人应该尽到的审慎注意义务。他以正常价格购买的房屋，并完成过户入住近三年 属于善意取得。目前，李先生已提出上诉。