以商业贷款方式或公积金贷款方式（以下简称“按揭贷款”）支付购房款是目前业主购买商品房支付购房款的主要方式，而按揭贷款的前提是业主要通过商业银行或公积金管理中心的审核，但是实践中或因政策原因导致贷款政策变动而无法顺利放贷，或因业主自身原因未能获得贷款审批，或因开发商原因导致贷款无法获批。在业主无法获批贷款的情况下，业主则无法在商品房买卖合同的约定时间内支付购房款，将构成逾期支付购房款，进而可能引发开发商与业主之间的纠纷。

于开发商而言，销售部门有很大的销售回款压力，且按照合同约定来看逾期支付购房款即构成违约，因此开发商很有动力去启动此类诉讼；而于业主而言，觉得自己主观并未不想支付购房款，只是因为客观原因导致贷款没能下来，因此不能追究其逾期支付购房款的责任。因双方分歧很大，且实践中关于逾期付款是否构成的事实认定也很复杂，故本文拟就业主逾期支付购房款的相关问题进行分析，以供开发商在处理此类纠纷时作参考。

一、业主逾期支付购房款的常见抗辩情形

在绝大部分业主逾期支付购房款的案件中，业主均会提出各式各样的理由来抗辩，或是认为根本不构成逾期付款，或是认为虽然构成逾期付款但是责任不在于业主。业主常见抗辩情形罗列如下：

（一）开发商指定银行导致无法获得贷款

开发商在开发商品房项目过程中，都会有几家合作的银行。因此很多开发商在商品房买卖合同中也会指定几家银行供业主选择作为贷款银行。很多业主往往以此为由提出，贷款银行是开发商指定的，不同银行对贷款的审查尺度会有不同，业主不符合指定银行的贷款条件，不表示业主就一定无法获得其他银行的贷款；更有甚者，部分业主表示其在某非指定银行有人脉关系，可以通过该关系来获得贷款。

也有业主抗辩认为，到了年底，指定银行的放贷额度已经用完，业主即使符合贷款条件也将无法获得贷款，这显然也是因为开发商指定银行所导致，此时要求业主承担逾期付款的违约责任显然不公平。

（二）国家政策变化导致无法贷款

在我国的房地产市场，政府“这只手”发挥着重要作用。通过政策调控，确保了房地产市场平稳有序发展。但是政策往往是即时生效，且政策中常有对贷款资格、贷款额度的禁止或限制内容。一旦政策发生变化，可能导致原本具备贷款资格的业主丧失贷款资格。此情形下业主对被认定为逾期支付购房款是非常抗拒的，认为政策属于不可抗力，并非业主所能避免克服，此情形下追究业主逾期支付购房款的违约责任无法律依据。

（三）约定的付款时间不合理

业主通过按揭贷款方式支付购房款的，需要从银行或公积金管理中心处获得贷款，但是银行或公积金管理中心何时能向业主发放贷款，这个时间是根本无法确定的，即使银行工作人员也只能给出一个大概的放款周期。为了规避逾期付款无从计算购房款支付起始时间的问题，开发商往往会在合同中约定业主支付剩余购房款的方式为按揭贷款，同时会在合同附件中约定付款截止期。如此约定后，从合同内容来看，业主的最终付款时间是明确且唯一的。

这一方式因为商品房买卖合同网签制度而出现一个漏洞，开发商与业主在协商达成商品房买卖合同后，需要向政府主管部门报送备案，在（草签）合同签署到备案完成期间，有个时间差。如（草签）合同签署时间为4月1日，约定付款截止日为6月1日，但是网签备案日为5月15日。正常情况下，4月1日到6月1日期间有两个月，贷款是能发放到位，但是因为网签备案是在5月15日才完成，也即意味着从5月15日开始才能启动贷款办理手续，而从该日期开始至6月1日不足半月时间，贷款基本是不可能发放到位，因此就会出现逾期付款的问题。业主认为此情形下贷款未能发放到位与业主根本无关，纯粹是政府的网签备案登记制度导致，与业主无关。

（四）双方对付款时间做了变更

虽然商品房买卖合同对业主的支付购房款时间有明确约定，但是业主往往会提出在交易过程中，业主与销售人员或有关负责人已经通过另行协商的方式对付款时间做了变更。因此不能按照合同所约定的时间来确定付款截止时间，而应当按照双方实际变更后的时间为准。

（五）房屋质量存在问题

期房销售的，该种抗辩理由是非常少见的，毕竟房屋尚未建成，业主也想不到以这个理由进行抗辩，但是对于现房销售，则会有部分业主认为房屋质量存在问题，在开发商未能解决房屋质量问题的前提下，业主不需要支付剩余购房款。

（六）银行未及时放贷

前面已经述及，按揭贷款中资金的最终提供方是银行或公积金管理中心，银行或公积金管理中心审批贷款有其内部流程要求，也必然有相应的时间过程，也即意味着并非只要业主提交了贷款申请资料就能即时获得贷款。而业主认为既然约定了按揭贷款，只要业主提交了贷款资料即完成了义务，至于银行什么时候放下贷款，那是银行的事情，与业主无关。

（七）开发商未配合办理贷款

业主申请按揭贷款，一方面在程序上可能需要开发商配合，如开发商需要协助提供相关材料，甚至有些合同中直接约定业主委托给开发商，由开发商代理贷款办理事宜。业主因此认为贷款的事情已经委托给开发商，只要业主在需要签字的材料上签完字后，就完成了自身义务。

另一方面银行在与业主签署贷款合同的时候，都是需要开发商承担连带保证责任，有部分业主认为因为开发商拒绝提供连带责任保证，导致银行不愿意放贷，这显然是开发商原因导致。

 

二、业主逾期支付购房款的违约责任认定

（一）合同当事人的可免责事由分析

根据合同法的无过错归责原则，只要业主逾期支付购房款即构成违约，除非业主的该违约行为有法定或约定的免责事由。此类案件中业主逾期支付购房款的事实基本上都是明确的，故核心的问题在于找寻业主是否有可免责的事由。

1.不可抗力的免责事由

根据合同法的规定，不可抗力属于法定的免责事由。所谓的不可抗力系指不能预见不能避免不能克服的事由，实践中此类案件几乎未有因不可抗力而免责的实例。

2.不可归责于双方当事人的免责事由

司法实践中往往将房地产领域调控政策界定为不可归责于双方当事人的事由，因该事由导致业主无法按约支付购房款的，判定业主无需承担违约责任。但此处需要注意调控政策出台时间与合同成立时间之间的关系，一般情况下，如果合同成立在先，调控政策在后，该情形下往往都允许适用老政策，即调控政策并不会对业主的按揭贷款产生影响，但是如果合同双方当事人实际受到调控政策影响的，法院认定系不可归责于双方当事人的原因导致可免责；如果调控政策在先，合同成立在后，此时合同双方当事人受调控政策影响，业主不得以调控政策作为免责事由。

3.第三人原因

合同具有相对性，业主不能以非合同当事人原因导致其无法获得贷款而要求开发商免除其逾期付款的违约责任，即第三人原因导致业主无法按时支付购房款的由业主自行承担违约责任。

（二）业主逾期支付购房款的可免责性分析

1.政策原因可免责

如果在合同签署后出现房地产调控政策，导致业主的贷款比例或贷款金额发生变化而致业主无法在约定期限内完成付款的，应当属于不可归责于合同双方当事人的原因，不能要求业主承担逾期付款的违约责任。

2.业主自身原因导致无法获批贷款的责任不可免责

实践案例中绝大多数均是因为业主自身存在不良银行征信才导致被拒贷款，也有很少一部分业主主观上不愿意办理贷款，此情形下逾期付款违约无法归咎于开发商，也不属于不可归责于双方当事人的原因，因此业主需要承担逾期付款的违约责任。

3.指定贷款银行不应成为免责事由

实践中确实存在开发商“指定”银行的现象，但是贷款银行的选择最终是通过合同条款的方式予以确定，也即开发商与业主协商一致确定，业主仅以开发商指定贷款银行要求豁免违约责任，有违诚信原则。另外，实践中也鲜少遇到一家银行不能放贷而其他银行可以放贷的情形，也即所谓的指定贷款银行导致业主无法获得贷款基本上是个伪命题。

4.开发商原因导致业主违约的可免责

如因开发商未能履行合同义务或其他附随义务导致业主无法按约支付购房款的，根据合同法规定的先履行抗辩规则，业主的付款义务可顺延至开发商先履行其义务完成之后，故业主未在合同约定的付款时间内支付购房款也不构成违约，不需要承担违约责任。

 

三、开发商主张权利的路径选择

业主逾期支付购房款后，开发商面临两个路径可供选择，一是继续履行合同，二是解除合同。在实践中这两种选择都存在，至于选择何种方式处理业主逾期支付购房款的问题，则需要根据两个路径的各自特点进行决策。

（一）关于继续履行合同路径的分析

1.继续履行合同可胜诉性

针对业主逾期支付购房款的违约行为，开发商要求继续履行合同的争议标的即为要求业主继续支付购房款，属于金钱债务履行。根据《合同法》的规定，金钱债务的继续履行与非金钱债务的继续履行不同，并无除外情形，即一方要求继续履行金钱债务的，法院或仲裁机构应当支持，而无需考虑其他情形。因此只要业主逾期未付购房款，继续履行合同的诉请将得以支持。

2.继续履行合同的可执行性

法院或仲裁机构裁判业主应当继续履行合同的，业主应当继续履行支付剩余购房款的义务。但是这实际上有个悖论存在，业主未能按约支付购房款，大部分情况均是客观上支付不能，故并不因法院或仲裁机构的继续履行的裁判而使得业主就具备支付剩余购房款的能力，也就是说继续履行合同的裁判仍将最终无法得以执行到位。在此情形下，开发商要求业主继续履行合同并不能实现预定的回款目的。

3.继续履行合同后的其他救济可能性

如前述，虽然法院或仲裁机构裁判业主继续履行合同，但业主因实际缺乏履行能力而导致继续履行合同的裁判无法得以执行。此种情形下如果没有其他破局方法，开发商则会陷入“房、钱两空”的不利境地。此时就要探讨法院或仲裁机构裁判继续履行合同而业主又无力继续履行合同的情况下，开发商是否享有解除合同的权利。对此实务中有两种观点：

第一种认为构成重复起诉。前后两案诉讼标的相同，均为双方当事人之间的房屋买卖合同关系；在继续履行合同一案中，因业主违反合同约定，开发商选择选择向业主主张继续履行，法院或仲裁机构也裁判继续履行，在业主未履行该判决的情况下，开发商在后案中再次起诉要求解除合同，该诉请实质上已经否定了继续履行合同一案中业主继续履行的判决结果；业主未支付相应余款本就是继续履行合同一案判决的前提，不属于新事实。

第二种认为不构成重复起诉。前案诉请的是商品房买卖合同继续履行，法院或仲裁机构裁判生效后业主未按生效裁判的内容继续履行合同，事实上在继续履行合同后形成了新的违约事实，开发商按照生效裁判的业主履约义务结合原合同内容起诉解除合同，属于两个不同的诉讼标的。两案的诉讼请求，诉讼事实及诉讼理由均不同，并未违反“一事不再理”的原则。但从生效判例中可以发现，法院认定不构成重复起诉前提是开发商经执行后仍未实现继续履行的合同目的，此时方赋予开发商有解除合同的救济办法。

（二）关于解除合同路径的分析

1.解除合同可胜诉性

开发商解除合同的诉请如果要得到法院支持，必须要在程序上满足解除权行使的时间和方式要求，在实体上要满足解除权行使的构成要件。但在具体案例中，因为业主逾期支付购房款绝大部分都不是业主的主观恶意为之，实际上有着复杂的情况，因此开发商能否实现解除合同之目的，尚需依据案件的具体事实来判断。

另外，解除合同还会受到其他因素影响，如涉案房屋被业主的债权人查封了，则法院有可能会不支持合同解除。

2.解除合同的可执行性

在业主逾期支付购房款案件中，鲜少有业主同时因债务问题被保全财产或被执行，也即交易的涉案商品房基本不会出现权利负担的情形，因此解除合同、注销网签备案在操作上层面上往往无障碍。

3.解除合同对开发商诉求的实现度

较之于继续履行合同的路径，解除合同是彻底解决问题的一种方案，能确保交易的商品房能取回重新用于销售。

（三）路径选择的取舍

如果欠付购房款的业主确有偿付能力的，选择继续履行合同是一种更优选择，合同继续履行后，既实现了销售款的收入，也免却了商品房另行交易的可能风险。

如果欠付购房款的业主支付能力不强，或无法明确判断业主的支付能力，则可优先选择解除合同的路径，如果在诉讼过程中业主实现了回款，则可及时变更诉讼请求。