同时要完善制度环节，强化风险防范 　　
当前，一些地方由于对开展非公证继承、受遗赠的不动产登记工作的必要性、 重要性认识不足或存在模糊意识，有的畏手畏脚，一直没有开展，竟被媒体曝光； 有的疲于应付、敷衍了事，工作开展的质量不高；有的“犹抱琵琶半遮面”，即使 积累了经验、取得了初步成效，也不敢大张旗鼓地进行正面宣传，担心引起工作量 暴增。 　　
面对上述问题，不动产登记机构应该采取何种措施积极应对？在该项业务开展 过程中，应遵循何种程序？应注意哪些问题？笔者对此进行分析。 　　
开展非公证继承（受遗赠）不动产登记工作的法律依据最初来源于《不动产登 记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）。该《细则》第14条规定：“因继承 、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部 法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交 经公证的材料或者生效的法律文书。” 　　
根据《细则》的规定，继承（受遗赠）取得不动产权利在办理不动产登记时， 不对公证问题做出强制性规定，公证文书不再作为必须提交的申请材料。申请人即 使不提交经公证的材料，提交的其他申请材料如果符合要求，也应给予办理，而不 能简单地拒之门外。 　　
而在《细则》颁布实施之前，司法部、原建设部《关于房产登记管理中加强公 证的联合通知》（注：该通知已于2016年7月5日废止）对继承（受遗赠）房产的转 移登记实行的是强制公证。因公证收费过高，一直饱受诟病。 　　
不再将继承（受遗赠）公证作为不动产登记的前置条件，体现了对不动产登记 申请人程序性权利的尊重。开展非公证继承（受遗赠）不动产登记的意义在于,落 实以人民为中心的思想，便民利民，避免因公证收费太高而给群众增加经济负担， 也为营造一流营商环境奠定良好的基础。 　　
常见问题处置 　　
因继承（受遗赠）取得不动产，对于申请人提交经公证的材料或者生效的法律 文书，其工作程序已经成型固化。而《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称 《规范》）的第1.8.6部分，对申请人提交未经公证的材料或者生效法律文书的程 序进行了初步规范。但客观地说，开展未经公证的此类转移登记是一个新生事物， 可能会面对一些新情况、新问题，我们应积极稳妥予以处置。 　　
权属调查的职责边界。通常认为，与一般常见的不动产登记相比较，非公证继 承（受遗赠）不动产登记多了一项前置程序，即权属调查，包括登记机构受理前查 验、询问以及受理后的材料审核、拟登记事项公告等事项，可以说是一种特殊类型 的不动产登记。一般来说，负责权属调查的工作人员可进行到拟登记事项公告这一 步骤为止，剩余事项由审核等相关部门负责。但是在一般登记“一次办好”的大环 境下，对于当事人“少跑路”应如何理解？这的确值得思考。笔者认为，对于非公 证继承 （受馈赠）登记而言，具体问题还应具体分析，必须把登记质量和准确性 放在第一位，而不应过分地追求速度和“炒概念”。 　　
申请材料提供及查验、审核原则。应做到形式审查与实质审查、实地查验辩证 统一。在“一次办好”和让群众“少跑腿”的语境下，让办事群众能够一次性提供 相关材料，具有非常重要的现实意义。一方面，申请人应对申请材料的真实性负责 。我们应借鉴民事审判中的举证原则，以“谁主张谁举证”为基础，举证不实就要 承担不利的法律后果。另一方面，不动产登记机构应对申请人提交的申请材料进行 必要的形式审查，尤其是对涉及继承（受遗赠）的法律关系进行重点审查和实质性 审查，包括对申请人的现实状况、亲属关系等的真实性进行必要的查验、询问、函 调和实地察看，即以依职权调查取证为补充，应履行的义务不能推诿。尤其是在刚 刚起步阶段，对相关申请材料存疑的，在人力财力许可的情况下，也可自行调查取 证 。 　　
查验的内容。简单来说就是查验人和房，即一方面是对继承（受遗赠）主体资 格的审查；另一方面是对继承（受遗赠）标的物—— 不动产的审查，包括该不动 产权利人的人数、权利行使是否受到限制（查封抵押）等。再如对（公证）遗嘱的 查验，包括其形式要件和实质要件，缺一不可。具体来说包括：遗嘱人的行为能力 、意思表示，遗嘱是否为缺乏劳动能力和生活来源的继承人保留必要的遗产份额， 是否是最后一份遗嘱，是否经过公证等。 　　
办理程序、格式文书的规范。程序的公正和文书的规范是一项基础性的工作。 一方面是程序运行要严格，做到遵循程序、逐项审查、层层把关。坚决落实受理登 记前的权属调查中申请材料的接收、查验、询问、当事人签字确认、审核、公式公 告等法定程序。另一方面是对办理过程中涉及的各种文书进行规范。以青岛为例， 根据目前的工作实践，青岛市自然资源与规划局相关单位对登记明白纸、收件收据 及权属调查申请表、告知书、如实告知承诺书、询问笔录、接受（放弃）继承（遗 赠）声明书、确认书、具结书、拟登记公告等进行了规范。 　　
应注意问题 　　
无论对于不动产登记机构还是其工作人员，开展非公证继承（受遗赠）的不动 产登记工作均是一个全新的领域，必须高度重视、严肃认真、慎之又慎。 　　
参照完善“三项制度”。参照行政执法的三项制度（行政执法公示、执法全过 程记录、重大执法决定法制审核），积极推行、探索建立全过程录音录像、拟受理 和转移登记结果公示、疑难复杂事项的法制审核等制度机制。 　　
强化风险防范意识。登记前的权属调查类似于对相关事项公证或司法确认，需 要抽丝剥茧、厘清各种法律关系，由表及里、认真分析，防风险、防失职渎职的弦 丝毫不能放松。要严谨细致，审慎进行审核，厘清遗嘱继承与法定继承、放弃继承 与接受继承的界限，采取积极有效的防范风险手段，避免产生不必要的诉讼和纠纷 。内部查验、审核把关要严，如对申请材料要认真审核查验，有效防范申请人提供 虚假文件。 　　
关注细节。细节决定成败。非公证继承（受遗赠）不动产登记涉及的当事人人 数众多、法律关系复杂、相关事项烦琐，必须考虑得细密、周全，避免错漏。如在 调查核实方面，登记人员一定要有2人以上共同进行调查，并且在笔录上要有亲笔 签字，相关询问笔录当事人也要当场签字确认。复印件要与原件进行认真审核，具 体承办人要在复印件上签字确认，并写下“经核对，与原件无异”等字样。 　　
提高职业素质。职业素质包括政治素质、职业道德素质和必备的法治素质等。 如在强化法治意识方面，要认真学习相关法律规范，深刻理解立法本意，准确把握 立法精髓，尤其是对《不动产登记暂行条例》《细则》《规范》中相关问题的规定 应牢记于心、熟练运用。此外，对民法总则、继承法等的相关内容也应深入了解， 切实提高业务素质和能力。