2014年，王某等20多户业主购买了云南省昆明市某公司开发的商品房小区的车库。买卖双方签定了《车库买卖合同》，买方支付了全部价款，卖方将车库交付使用。按照合同约定，办理完公证手续后15个工作日内办理过户登记手续，合同签订之日，某公证处即进行了公证。而后，由于卖方一直不积极配合办理过户手续，直至上述车库被法院查封。

由于开发商欠债，债权人一般会通过法院查封其名下房地产以实现债权。在这个过程中，往往涉及开发商已出售房产但产权尚未登记到购房者名下的情形，即办理不动产转移登记前被查封。案例中，购买车库的业主即面临这样的情况。
按照《城市房地产管理法》第38条规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第21条规定：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。”同时，其第22条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”
可见，不动产被查封后就不能办理转移登记，这也给不少家庭带来巨大风险，造成了巨大损失。对于和案例中类似遭遇的业主来说，怎样才能办理转移登记和避免损失呢？笔者认为，经过提出执行异议解除查封、申请诉前保全预防新的查封、提起确权之诉等主要程序，可以凭生效法律文书及缴税凭证办理转移登记，确保物权实现。对于登记机构来说，认识到此才能在依法前提下保障权利人权益。

所谓执行异议，是执行过程中案外人对执行标的主张自己的权利所提出的不同意见。执行程序开始后，如果案外人认为所执行的标的自己有全部或部分的请求权，或认为执行可能影响自己的合法权益，可以向法院提出执行异议。其目的在于保护案外人的合法权益，同时还可以纠正已经生效执行文书的错误。异议应当以书面或口头的方式提出，并说明理由，提供证据。执行人员收到执行异议之后，应当立即审查处理，认为异议确有道理的，应当报请法院院长批准裁定中止执行。如果原执行文书确有错误，应撤销原裁判，按法定程序给予纠正。执行异议没有理由的，应当驳回案外人的异议，恢复执行程序。
申请执行异议的目的在于解除查封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，购房者有权向查封法院提出执行异议。
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称 《解释》）第316条规定，“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施”。
如果法院做出驳回异议申请裁定，则提起执行异议之诉。《解释》第304条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第305条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合《民事诉讼法》第119条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。

申请执行异议只能解除查封，让查封法院中止对该不动产的执行，并不能解决该房产的最终权属问题。因此，执行异议得到法院的支持，且申请执行人未提出执行异议之诉后，购房者应及时向房产所在地法院提起确权之诉。此类诉讼的结果，通常需根据受理法院的判例、开发商配合程度等实际情况综合考量。如果确权之诉得到法院的支持，即可依据法院的生效判决、协助执行通知书及缴税凭证等法律文书单方申请办理转移登记。
需要强调的是，不动产未办理转移登记前，仍然登记在开发商名下，其他债权人和其他法院（或同一法院的其他执行法官）还可能因其他债权人的申请而再次查封该房产。此外，一处不动产可能同时被多家法院因多个债务案件被查封数次，第一个查封执行异议得到法院支持且解封后，后续的其他查封并不能一并解除，还需要逐个向不同法院提出执行异议要求解封。此项工作不仅量大、耗费时间，且产生大量的费用。为避免类似情况，购房者可在向法院提起确权之诉前，向法院申请诉前保全。同时，申请诉前保全后，后续的查封就不能对抗和影响确权之诉，以及获得法院支持后的转移登记。

作者单位：云南省不动产登记中心、云南省地图院