我国的更正登记主要是《物权法》吸收借鉴德国等立法经验而新设的登记类型，依据我国《物权法》第19条第1款规定，《条例》特别是《细则》第5章第1节又专门规定了更正登记制度。它大体包括不动产登记簿存在错误、依申请或依职权启动、登记机构登记更正等情形。在保护不动产交易“动”的安全的基础上，通过及时校正登记错误的方式，承担保障不动产物权“静”的安全的功能。相对于异议登记的临时性救济，更正登记是对登记错误的彻底和终局性校正。　　

　　更正登记可以分为被动更正登记和主动更正登记。前者是依权利人、利害关系人申请而启动，后者是登记机构依职权而启动。在实践中又以申请更正登记为常态。围绕申请更正登记进行制度设计，首先关注的是属于公法上的程序性权利的更正登记申请权，但该权利的背后是私法上的实体性的更正登记请求权，让可能的真实权利人基于自己意志寻求对自身利益的保护。更正登记请求权是私权利主体享有的私权利，而非由登记机构所赋予；它是私法和公法、登记实体法与登记程序法之间的桥梁，目的直接指向该登记被涉及者的登记同意，在此基础上再产生登记申请权。更正登记请求权的行使范围，限于“可能的真实权利人”和“登记名义人”之间；行使方式是前者请求后者向登记机构表示同意更正，一旦不被同意，即表明双方就更正登记请求权发生了民事权利纠纷，需要借助司法途径解决此纠纷后再确定更正登记能否申请。

　　申请更正登记的程序运行建立在私法上的更正登记请求权的基础上，由当事人依据自己意志而启动，呈现出三种情形：一是当权利人提出申请时，更正登记请求权直接转化为公法上的更正登记申请权；二是当利害关系人提出申请时，如果登记名义人协助配合，则由利害关系人和登记名义人共同行使公法上的更正登记申请权，或者在登记名义人书面同意下，由利害关系人单独行使；三是当利害关系人提出申请时，如果登记名义人不予协助，则先进入异议登记程序，随后通过司法途径请求法院裁决，再单方行使公法上的更正登记申请权。《细则》第79条规定了提交材料的范围。由于是终局校正，登记机构需要在形式审查的同时，尽到更高的注意义务，以达到《细则》第80条第1款所规定的“不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的”这一程度，方可进行更正登记。但是，如果既有的错误登记已经发生了公信力，更正登记则应当排除适用，这涉及更正登记排除错误登记效力的时间问题，由于立法者优先保障交易安全，因而建立了“更正必须止于信赖”的原则。

　　当登记机构将更正登记事项记载于不动产登记簿，即产生特定的法律效果。一是更正登记具有推定力，使得登记名义人的权利即被认为是真实权利。二是更正登记具有公信力，经过更正的登记簿的法律效力溯及到最初状态，对于今后信赖登记簿而为交易的任何潜在第三人提供公信力保护。三是更正登记的范围往往大于公信力保护的范围，登记公信力的效力一般仅及于权利事项，但更正登记的效力可以涵盖整个登记公示的范围，既包括权利事项，又包括非权利事项。

　　私权利主体在更正登记程序中通常居于更为重要的地位，制度设计也明确了以当事人的申请为原则，公权力不得对私权利的行使和处分行为进行干涉。然而，从不动产登记“公法为用”的属性出发，在未经真实权利人或利害关系人允许的情况下，基于维护交易秩序和交易安全的考虑，一定情形下公权力的主动介入也为法律所允许，即登记机构可以依职权对登记错误予以更正。但是，依职权主动更正登记的适用，有关国家和地区一般将其限于特定情形，须由本机关决定或者申报上级机关决定。

　　我国在《物权法》出台后、统一登记实现前的分散登记时代，也进行了依职权更正登记的制度探索，但规定不尽一致。全面推进统一登记改革后，《条例》未明确何种情形可以适用依职权更正登记。《细则》未排除依职权更正登记之适用，只是第81条规定了依职权更正登记的程序限制。该条专门为登记机构依职权更正登记规定了前置的通知程序，从而对登记机构的主动更正登记形成了限制，以防止登记机构滥用职权干预私法生活；同时，规定了在当事人逾期不申请更正登记的情形，可在履行公告程序后依法予以更正登记，从而有效防止了当事人怠于申请更正登记而给公共利益带来损害的情形。从健全制度角度看，对于依职权更正登记，将来有必要在修改《条例》和《细则》时，进一步明确启动依职权更正登记程序的条件、依职权更正登记的事项范围等，以更好地发挥其作用。  

　　【来源】《中国不动产》2018年第11期

　　【作者】自然资源部自然资源确权登记局　王亦白