一、申请人单凭继承遗嘱可否办理不动产登记

我国《继承法》第五条规定，自然人死亡其遗产继受可分为法定继承、遗嘱继承和遗赠及遗赠扶养协议几种方式。继承人死亡，如何分割他的遗产呢？有遗赠扶养协议的按遗赠扶养协议办理，没有遗赠扶养协议的按遗嘱办理，没有遗嘱或遗嘱无效的部分按法定继承办理。上述案件中，法院认为，不动产登记机构以法定继承的办理规定来要求遗嘱继承的办理，于法无据；不动产登记机构认定任小姐申请材料不齐全或不符合法定形式，亦于法无据；因而判决不动产登记机构败诉。

那么，对于遗嘱继承不动产登记该如何办理呢？《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。除了需要提交的一般材料外，与法定继承不同的是，法定继承提交的是“全部法定继承人关于不动产分配的协议”，而遗嘱继承提交的材料是“遗嘱”。

因而，上述案例中，不动产登记机构在办理遗嘱继承登记业务时，切不可对遗嘱继承和法定继承一概而论，简单的按法定继承的要求出具《不予受理通知书》，而让自己受于不利的境地。在办理遗嘱继承时应按遗嘱继承的要求进行审查，在具体操作时应进行严格区分。

“遗嘱”是遗嘱继承登记业务中的必要收件材料，如何确认遗嘱的真实有效性十分关键。登记机构可以通知方式通知其他继承人到场确认，如果其他继承人不到场的，不排除其对遗嘱有争议，或有遗赠扶养协议存在的种种情形，登记机构就无法确定其真实有效，因而就可以不能确定遗嘱的真实有效为由出具《不予受理通知书》，并要求申请人通过司法途径确认，这样就会显得比较合理。

二、登记机构应实质审查遗嘱的真实有效

1、审查遗嘱的真实有效是对死者的尊重

遗嘱是死者个人的意思表示，真实有效的遗嘱是死者生前最后一次对自己生前民事活动的安排，从一般社会观念的人性角度来看，这都是最后一次民事行为，实质审查遗嘱的真实有效是对死者的最大尊重。根据我国《继承法》第5条的规定，遗嘱继承不仅是继承的方式之一，而且遗嘱继承要优于没有遗嘱的法定继承。

2、审查遗嘱的真实有效能最大限度的减少矛盾

遗嘱属于单方法律行为，由于被继承人已死亡，已不能通过死者单方确认遗嘱的有效性，而继承本身又是权利关系非常复杂的法律事实，牵涉的利害关系人众多。因而，公证处在办理遗嘱继承公证时，即便是提交已经办理公证的遗嘱，一般也要所有继承人到场确认遗嘱的真实有效性，更何况是案例中任小姐提供的一份自书遗嘱呢？当然也包括代书遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱等等。

我国《物权法》中有一个重要的原则就是明确物的归属和确保交易的安全。如果登记机构对当事人提交的遗嘱只进行形式审查，仅凭一份遗嘱受益人的声明来证明遗嘱的真实性，显然是对其他利害关系人是不公平的。换而言之，不动产登记机构不通过严格的询问调查制度来进行实质审查的话，或者说法律没有详细规定如何审查这块内容时，任凭申请人的承诺进行形式审查，势必会引起权利的滥用，造成社会秩序破坏、人们信用缺失、财产纠纷增加等问题，带来更大社会成本付出的风险。

3、申请人应提供真实有效的申请材料是法律的规定

我国《物权法》规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。这就从法律的角度明确了申请人应提供真实有效的申请材料。《不动产暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交不动产登记必要的材料，并对提交材料的真实性负责。上述案例中，假如任小姐在申请时确以提供了真实的遗嘱，但该遗嘱不是最有效的遗嘱，仍然会影响着物权的归属。我国不动产登记是债权形式主义，登记的原因文件的真实有效尤为关键。为此，鉴于遗嘱生效时立遗嘱人已死亡，登记机构根据其法定职责只可对所有继承人等进行必要询问调查，通过这种手段来审查遗嘱的真实有效。

三、登记机构该如何审查遗嘱的真实有效性

1、登记机构应了解遗嘱生效的构成要件

作为不动产登记机构，如果要对遗嘱的真实有效进行实质审查，应了解遗嘱生效的构成要件，遗嘱生效的构成要件主要有四个：一、遗嘱人订立遗嘱时，应该是完全民事行为能力人；二、遗嘱人订立遗嘱时，意思表示要健全，因遭受欺诈、胁迫订立的遗嘱无效；三、遗嘱的内容必须合法；四、要符合法律的形式要件。

除此之外，在遗嘱中还应注意以下几点，一、伪造的遗嘱无效；二、篡改的遗嘱篡改部分无效，处分他人财产的遗嘱无效；三、遗嘱生效时，没有给法定继承人中缺乏劳动能力又没有生活来源的人留有相应的份额，遗嘱无效；还有其他等等内容。

2、登记机构应了解遗嘱的种类及效力

遗嘱是要式法律行为，采用形式强制主义，包括公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱五种，每一种遗嘱都应有法定的形式，否则遗嘱就不成立。

一般而言，公证遗嘱的效力要高于其他形式的遗嘱，在先的公证遗嘱只能由在后的公证遗嘱撤销变更；除了公证遗嘱之外，两份遗嘱相互矛盾，视为在后订立的遗嘱撤销或变更在前订立的遗嘱。

3、登记机构应询问受益人及所有利害关系人

在遗嘱继承的不动产登记时为何需要询问受益人及所有利害关系人，主要有以下三点原因：一、立遗嘱人在死亡前可能会立多份遗嘱，当事人提交的遗嘱未必是唯一的一份遗嘱；二、其他继承人不到场或不询问，就无法证明其他继承人手上是否有遗嘱；三、只有经所有继承人及其利害关系人确认，才能去确认当事人的遗嘱是否是效力最高的遗嘱。上述案件中，假如任小姐同父异母的哥哥手上也有一份遗嘱，而且哥哥手上的遗嘱是效力最高的遗嘱，因为不动产登记是自愿申请，哥哥可以不申请办理不动产登记，如果不对继承人哥哥作必要的询问调查，就会造成登记的错误，损害其合法的权利。

为体现立遗嘱人对身后事的最后一次安排的意思表示，不动产登记机构在办理不动产登记时，应严格询问受益人及所有继承人。如有必要，登记机构还应调查死者生前的工作生活场所、社区及相关人员，了解是否有遗赠扶养协议及继承人可能丧失继承权等特别情况的存在。

综上所述，申请遗嘱继承不动产登记时，为确保遗嘱是效力最高的遗嘱，申请人向不动产登记机构提交遗嘱的同时，还应同时提供死者所有继承人及被继承人的亲属关系材料。笔者认为，登记机构应做到如下两点：1、登记机构应询问受益人及所有利害关系人，并对遗嘱作实质审查。2、如果当事人不愿配合导致调查不清的，登记机构应不予受理或作退件处理，并告知申请人可通过法院的确认之诉形成相应法律文书。