继承登记是不动产登记中一类特殊的登记，因为根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，不动产物权生效的一般规则是先登记而后取得不动产物权。不过该条还存在一个但书，即法律另有规定的除外。继承登记便是该条但书调整的范畴，根据《物权法》第29条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力。因此，继承登记只是对继承人（受遗赠人）因被继承人（遗赠人）死亡事件发生而取得不动产物权的一种法律上的确认。

不动产登记工作人员作出是否准予继承登记的判断，需要明确一些前提，例如被继承人（遗赠人）是谁，遗产范围，被继承人死亡事件是否发生，继承人或受遗赠人是谁等等。在2016 年 7 月司法部废除继承登记强制公证之前，这些复杂的问题是由继承登记申请人自费购买公证服务，经公证机构实施调查后，提供确定的结论供不动产登记机构直接使用，不动产登记工作人员根据经公证的结论作出是否准予继承登记的判断。但取消强制公证后，这些问题的判断全部要由不动产登记工作人员自行完成。在政府或继承登记申请人没有购买公证服务的情况下，不动产登记员如何做好继承登记，笔者认为，核心问题是继承登记申请人是否为适格的继承人（受遗赠人）。适格源于诉讼法领域，即正确的意思。《继承法》所要解决的也正是如何确定谁是正确的继承人（受遗赠人）。本文要讨论的就是如何立足于现行的法律法规，对继承登记中适格继承人（受遗赠人）的身份进行法律识别，共分为八个步骤。

第一步是明确被继承人或遗赠人是谁，被继承人或遗赠人是否已经死亡，否则，不发生继承或遗赠。

《继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。《继承法若干问题的意见》第1、2条规定，继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继承开始的时间。相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，如不能确定死亡先后时间的，推定没有继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈份不同，推定长辈先死亡；几个死亡人辈份相同，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。因此《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1明确，继承登记申请人需提交被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等。

继承登记申请人提出登记申请的目的是为了在法律上确认其通过继承或遗赠取得的被继承人或遗赠人的不动产，所以，第二步是判断被继承人或遗赠人有无作为遗产的不动产，哪些不动产权利能够继承或遗赠。

《继承法》第三条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（1）公民的收入；（2）公民的房屋、储蓄和生活用品；（3）公民的林木、牲畜和家禽；（4）公民的文物、图书资料；（5）法律允许公民所有的生产资料；（6）公民的著作权、专利权中的财产权利；（7）公民的其他合法财产。《继承法若干问题的意见》第3条规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。《继承法》第四条规定，个人承包应得的个人收益，依照本法规定继承。《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.6.1规定申请人需提供被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料。需注意，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，其中有一半属于被继承人或遗赠人配偶所有，其余的才是被继承人或遗赠人的遗产。如果被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定，申请人需提供书面约定协议。对于不动产登记而言，继承登记中最主要的不动产权利是国有建设用地使用权及房屋所有权。

取得被继承人或遗赠人的遗产有两个通道，一是继承，二是遗赠。不动产登记员在面临群众继承登记申请时，需明确申请人是通过哪条通道获得被继承人或遗赠人的遗产。

《继承法》第五条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。《继承法若干问题的意见》第5条规定，被继承人生前与他人订有遗赠扶养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠扶养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理；如果有抗触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。因此，遗赠抚养协议优先于遗赠、遗嘱继承，遗赠、遗嘱继承优先于法定继承。

遗赠抚养协议，是指“自然人（遗赠人、受扶养人）与扶养人之间关于抚养人抚养受抚养人，受抚养人将财产遗赠给抚养人的协议。”《继承法》第三十一条规定，公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。《继承法若干问题的意见》第56条规定，扶养人或集体组织与公民订有遗赠扶养协议，扶养人或集体组织无正当理由不履行，致协议解除的，不能享有受遗赠的权利，其支付的供养费用一般不予补偿；遗赠人无正当理由不履行，致协议解除的，则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用。需要注意的是，遗赠人只能是自然人，抚养人既可以是自然人也可以是集体所有制组织。那么，依据遗赠抚养协议来办理不动产登记的申请人，就是抚养人。不动产登记工作人员需要判断抚养人有无遗赠抚养协议，遗赠抚养协议是否有效，抚养人履行遗赠抚养协议的行为有无他人提出异议等。

如果申请人不能提供遗赠抚养协议，不动产登记员需判断是否为遗赠。遗赠，是指“自然人以遗嘱的方式将其个人财产赠与国家、集体或法定继承人以外的人，而于其死亡后发生效力的民事行为。立遗嘱的自然人称为遗赠人，遗嘱中指定受赠与的人为受遗赠人，指定赠与的财产为遗赠财产。”《继承法》第十六条第三款规定，公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。需要注意的是，遗赠情形下，受遗赠人需在知道受遗赠的2个月内明确作出接受的意思表示，否则视为放弃遗赠。不动产登记工作人员判断申请人是否适格，需查看有无合法有效的遗嘱，申请人是否为法定继承人以外的自然人或国家、集体，申请人有无在知道受遗赠的2个月内明确作出接受的意思表示。关于遗嘱合法有效的问题放入遗嘱继承一并讨论。

如果没有遗赠的情形，不动产登记员需判断是否为遗嘱继承。不动产登记员需注意，进入遗嘱继承，就不存在受遗赠人身份的判断问题了。

遗嘱继承，是指“继承开始后，按照被继承人所立的合法有效遗嘱继承被继承人遗产的继承制度。”遗嘱继承同遗赠非常相似，区别在于，遗嘱继承的受让人必须在法定继承人范围内，且必须是自然人，遗嘱继承人没有以口头或书面的方式明确表示放弃继承的，视为接受继承。遗嘱继承人的范围同法定继承人一致，只不过因为被继承人的意思自治得到了较其他法定继承人的优先权，但是遗嘱继承人同法定继承人仍然存在一些共性，不动产登记员需审查遗嘱继承人有无丧失、放弃继承权的情形，遗嘱继承人不能先于遗嘱人死亡（如果遗嘱继承人先于遗嘱人死亡，则不适用遗嘱继承，也不发生代位继承）。

下面，我们来讨论遗赠和遗嘱继承的共性问题，如何判断遗嘱合法有效。

根据法律规定，遗嘱有五种形式，法律效力由高到低依次是公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱，其中代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱需要2个以上见证人见证，当然并非任何人都可担任见证人。

《继承法》第十七条第五款规定，危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。第二十二条规定，无行为能力人或者限制行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。《继承法若干问题的意见》第37条规定，遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额，遗产处理时，应当为该继承人留下必要的遗产，所剩余的部分，才可参照遗嘱确定的分配原则处理。继承人是否缺乏劳动能力又没有生活来源，应按遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。第38条规定，遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。第41条规定，遗嘱人立遗嘱时必须有行为能力。无行为能力人所立的遗嘱，即使其本人后来有了行为能力，仍属无效遗嘱。遗嘱人立遗嘱时有行为能力，后来丧失了行为能力，不影响遗嘱的效力。

《继承法》第二十条规定，遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。《继承法若干问题的意见》第39条规定，遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失，部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。第42条规定，遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准；没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。

根据上述法律规定，不动产登记工作人员需注意四个审查要点：

1、在后的有效遗嘱优先于在先的有效遗嘱。

2、公证遗嘱只能以公证遗嘱变更。

3、遗嘱人将不动产毁损的，视为撤销遗嘱。

4、不动产的转移以登记为生效要件，遗嘱人将不动产出卖于他人，需完成不动产转移登记，遗嘱方可视为撤销。

法定继承是指“根据法律直接规定的继承人的范围、继承人继承的顺序、继承人继承遗产的份额及遗产的分配原则继承被继承人的遗产。”不动产登记工作人员需注意以下四个问题：

《继承法》第十条规定，被继承人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母都是法定继承人。此外，丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。

《继承法》第十条规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

根据上述法律规定，法定继承包括两个顺序：

1、第一顺序法定继承人包括：

（1）配偶；

（2）子女；

（3）父母；

（4）对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿；

（5）代位继承中的孙子女、外孙子女。

2、第二顺序法定继承人包括：

（1）兄弟姐妹；

（2）祖父母、外祖父母。

代位继承是指“被继承人的子女先于被继承人死亡时，由被继承人的死亡子女的晚辈直系血亲继承其应继承的遗产份额的制度。”

代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。《继承法若干问题的意见》第25规定，被继承人的孙子女、外孙子女、曾孙子女、外曾孙子女都可以代位继承，代位继承人不受辈数的限制。第26条规定，被继承人的养子女、已形成扶养关系的继子女的生子女可代位继承；被继承人亲生子女的养子女可代位继承；被继承人养子女的养子女可代位继承；与被继承人已形成扶养关系的继子女的养子女也可以代位继承。第27条规定，代位继承人缺乏劳动能力又没有生活来源，或者对被继承人尽过主要赡养义务的，分配遗产时，可以多分。第28条规定，继承人丧失继承权的，其晚辈直系血亲不得代位继承。如该代位继承人缺乏劳动能力又没有生活来源，或对被继承人尽赡养义务较多的，可适当分给遗产。第29条规定，丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父、岳母，无论其是否再婚，依继承法第十二条规定作为第一顺序继承人时，不影响其子女代位继承。

根据上述法律规定，不动产登记工作人员需注意以下审查要点：

1、代位继承只发生在法定继承情形。

2、被代位继承人只能是被继承人的子女。

3、代位继承同转继承的区分：代位继承中被代位继承人先于被继承人死亡，如果被继承人的子女在继承开始后遗产分割前死亡，那么，其应该继承的遗产转由其合法继承人继承，这是转继承的问题。转继承是指“继承人在继承开始后遗产分割前死亡时，其有权接受的遗产转由其法定继承人继承的制度。”转继承的本质是二次继承，可以适用法定继承、遗嘱继承和遗赠。

4、代位继承人只能是被代位继承人的晚辈直系血亲。

这是因为进入法定继承判断之前，我们先后经历了遗赠抚养协议、遗赠、遗嘱继承等情形的判断，它们中有一些特殊的情况进入法定继承范畴。在进行法定继承遗产范围判断时需注意以下几点：

1、遗嘱没有处分的或遗嘱无效部分涉及的遗产进入法定继承。

2、受遗赠人或遗嘱继承人先于被继承人死亡后涉及的遗产进入法定继承，这是因为代位继承只能发生在法定继承。

3、遗嘱继承人放弃继承或丧失继承权后涉及的遗产进入法定继承。

4、受遗赠人放弃受遗赠后涉及的遗产进入法定继承。

5、被代位继承人需具有继承权。

6、代位继承人只能继承被代位继承人应得的遗产。

继承人（受遗赠人）有无丧失继承权，是不动产登记工作人员识别继承人（受遗赠人）适格与否的一票否决条款。《继承法》第七条规定，继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（1）故意杀害被继承人的；（2）为争夺遗产而杀害其他继承人的；（3）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；（4）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。