----从山东省国土厅的《关于规范不动产预售合同备案工作的通知》说起

一、《条例》第二十七条出台的历史背景

《条例》为1998年出台的一部国务院条例，其立法目的是为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展。而在当年，房屋和土地还是分开登记的。根据《房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”避免出现开发商将房屋和土地分别转让以及一房多卖、边卖边抵等情况的出现，在当时的互联网技术还不发达的社会状况下，作此规定。

二、《条例》第二十七条的实施情况

从1998年《条例》实施开始，各地的国土管理部门就从未开展过此项备案工作，这也是一些地方出现土地抵押、土地查封与预售合同备案冲突的根本原因。自国务院机构和职能改革开始，不动产统一工作的开展，以及国务院“放管服”的精神指导下，其实以及从实际上形成了房地产主管部门管市场、国土部门管登记的格局。在现今的互联网技术条件下，国务院从2016年即出台了《政务信息资源共享管理暂行办法》，2017年5月国务院办公厅还出台了《政务信息系统整合共享实施方案》，而《不动产登记暂行条例》第二十四条也规定了：“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
　　不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。”

而实际上，山东省国土厅的这个文件下达之后，真正实施的地方也是寥寥无几。那么为什么国土厅在互联网+和大共享的背景下还出台这种加重企业负担的文件呢，这个文件的出台貌似符合合法合规，其实背后体现的是土地管理部门和房地产主管部门之间潜在的冲突和矛盾，是部门斗争的产物。

三、解决问题的方法

出现此种问题的真正原因其实是房地产主管部门和不动产登记部门之间的沟通和协作出现了问题，未依法进行相关信息的实时互通共享。因此解决问题的根本方法应该是去解决共享问题，而不是把一个已经落伍和没有实施过的法条从历史的垃圾堆里趴出来使用。笔者建议删除需到土地管理部门备案的规定，将《条例》第二十七条修改为“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门备案。