继广州增城区大盘联手越秀集团开发后，广州地铁集团有限公司（以下简称“广州地铁”）又在为番禺区64亿元的轨道项目寻找新的合作方。

  广州产权交易所近日发布的一则公告显示，广州地铁拟挂牌转让旗下全资子公司65%股权及相关债权，转让底价47.81亿元。而该子公司持有番禺区一宗地铁上盖地块，由广州地铁2017年11月以64亿元的代价拿下。《中国经营报》记者走访发现，该地块目前整体仍未动工，地面荒草丛生，周边有多个二手住宅楼盘和高层商业项目。

  作为越秀集团旗下房地产上市平台，越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”）被视为此次番禺项目的接盘方。不过，越秀地产方面回应记者称，关于是否参与竞拍的情况暂不清楚，而是否收购越秀集团和广州地铁的合作项目等其他具体情况则不便对外透露。

  目前，已有多家房企相继宣告探索“轨道+物业”模式，这也成为了房地产行业新的趋势。受访业内人士指出，轨道物业有较好的盈利空间，房企缺乏轨道土地资源，而地铁公司缺乏开发经验，两者合作有利于项目的开发。

  地块仍未动工

  日前，广州产权交易所挂出公告，广州地铁拟转让旗下全资子公司广州耀胜房地产开发有限公司65%股权及相关债权，转让底价47.81亿元。

  具体来看，标的企业65%股权的转让对价为3.03亿元，本次交易进入竞价程序并产生增值的，增值部分作为标的企业65%股权转让对价的溢价。债权转让价格则高达44.78亿元。拟转让债权为广州地铁出借给标的用于购买项目地块及缴纳相关税费的65%股东借款，该借款的借款利率为6.5%，借款期限为5年。

  截至2018年9月底，标的企业的资产总额为65.8亿元。广州地铁称，转让的产权权属清晰，对该产权拥有完全的处置权且实施不存在任何限制条件；而且，转让产权的相关行为已履行了相应程序，经过有效的内部决策，并获得相应批准。

  记者注意到，除了总价高昂之外，本次交易不允许联合受让，保证金也高达10亿元，最终价款需要一次性支付。另外，本次交易将会导致转让标的企业的实际控制权发生转移。

  这次广州地铁出售子公司产权引发较大关注，与其所持有的高总价地块不无关系。2017年11月27日，广州地铁以底价63.83亿元拿下广州番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块，折合楼面价约2.2万元/平方米。

  土地出让文件显示，该地块为商业商务、娱乐康体兼二类居住用地，宗地面积7.09万平方米，容积率≤5.0，计容建筑面积29.01万平方米。从出让条件来看，颇有定向出让的意味，竞买人须具有10年以上地铁线网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验，且须具有地铁上盖物业的开发经验。

  此外，该地块未来在销售与经营等方面也承受着诸多压力。项目建成后，商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%，且必须自持，自持年限与相对应的土地出让年限一致，商场、酒店可分别整体确权，不得分割销售（含预售和现售）；剩余商务办公建筑面积自取得不动产权证后自持满5年方可转让。

  近日，记者实地走访发现，尽管已出让一年，但该地块的建设并无实质推进。除了地铁出入口工程在建以外，偌大的工地长满杂草，不见施工机械，如同荒地一般。另外，地块的周边有多个二手住宅楼盘和高层商业项目。

  广州中原研究发展部在相关报告中指出，该地块起拍楼面价已达2.2万元/平方米，算上自持、运营商业等成本，未来住宅价格不低，面向客户群可能因此收窄，而且周边优质二手项目较多且市场活跃，或使得客户分流到二手住宅。而且，地块周边已有各类办公项目，竞争激烈。

  目前，广州地铁已开发紫薇花园、贵贤上品、五月花广场等十多个地产项目。在2017年，广州地铁大举拿地，除了63.83亿元拿下番禺地块，也耗资131.55亿元夺得广州增城区的官湖车辆段地块，计容面积87.7万平方米，其中住宅79.6万平方米。

  接盘方是谁？

  广州地铁此次出售项目公司股权，也引来了业内关于谁是该地块“金主”的猜想，越秀地产则被视为是其中的最大热门。

  越秀集团与广州地铁的合作由来已久。早在2016年4月，双方正式签署企业战略合作协议，将在资本运作、金融服务、物业开发、云计算等领域进行全方位合作。

  2017年7月，越秀集团牵头设立广州轨道交通城市更新基金，该基金总规模达2000亿元，首期规模200亿元，参与方包括了广州地铁、珠江实业等企业。

  不过，双方物业开发方面的合作在2018年才有了突破。在2018年8月，越秀集团与广州地铁共同组建的城市轨交物业开发运营商

  品牌广州市品秀房地产开发有限公司（以下简称“品秀地产”）正式亮相，越秀集团占股51%。与此同时，品秀地产旗下的增城区官湖车辆段项目品秀星图也已开始动工。

  值得关注的是，虽为独立的两个平台，但品秀地产出现了越秀地产的身影。为宣传推广品秀星图项目，越秀地产曾与广州地铁、品秀地产联合协办相关活动。此外，越秀地产总经理助理张研同时兼任品秀地产的总经理。

  在2018年中期业绩会上，越秀地产相关高管表示，从股权来看，目前品秀地产首个项目还是在母公司越秀集团的名下，不过不排除母公司把项目孵化到一定程度后，与越秀地产进行“互动”，这样的情

  况此前已有先例。

  2016年11月，越秀地产的“母公司孵化-地产购买”增储模式成功落地，其向越秀集团收购南沙十期地块，总代价约为25.88亿元，计容建筑面积约为69.3万平方米。

  越秀地产在此后的财报中也多次提及，利用母公司的资源平台优势，将“母公司孵化-地产购买”这一独特增储模式发展成为常态化的获取资源的方式。

  自基金模式隐退后，越秀地产近年不断开拓渠道获取资源。除了聚焦招拍挂市场和开启“母公司孵化-地产购买”模式，越秀地产也把目光投到了城市更新和轨道物业，其成立了城市更新集团，依托自身发起成立的“广州国资开发联

  盟”，还有由越秀集团牵头推进的“广州城市更新基金”，参与轨道物业开发以及旧城、旧厂、旧村改造等城市更新项目。

  对于是否参与竞拍广州地铁的子公司产权，越秀地产方面向记者表示：“关于竞拍的情况暂不清楚。”而至于未来是否收购品秀地产旗下项目等问题，越秀地产方面则称：“鉴于上市公司信息披露相关规范，具体情况暂不便对外透露。”

  近年来，万科、绿城等多家房企积极探索“轨道+物业”模式，轨道物业一时成为各大房企竞逐的项目方向。地产经济学家邓浩志告诉记者，地铁公司会自行开发交通枢纽周边的一些物业，有些项目太大，也会寻找合作伙伴，“房企缺

  乏这样的土地资源，而地铁公司开发经验并不成熟，两者若能够结合在一起，有利于项目的开发。”

  在接受记者采访时，同策研究院院长助理张宏伟也表示，因为开发轨道可售型物业可以加速回笼资金，而且自持物业也有运营的价值，不少房企乐于与地铁公司进行合作开发。

  同时，邓浩志指出，随着全国各城市推进地铁建设，轨道物业无疑将会受到房企青睐，竞争加剧的背景下，利润空间也许会有所缩减。张宏伟认为，轨道物业在抗震、降噪音等方面的问题，相关处理技术已经相对成熟，“对于轨道物业而言，尤其是有经营性质的轨道物业，关键在于如何把人流吸引过来。”