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原创 蒋文文  良翰律师事务所

 

前言

 

商品房“草签”合同指的是开发商与购房人签订与正本合同内容一致但未经过地方住建局备案的合同。一般而言，草签发生在购房人成功认购商品房后、签订正式商品房合同之前。

 

实践中，因对草签合同效力认定不同，导致对草签合同引发的相关问题的看法不同。故本文尝试分析草签合同的效力，并对因草签合同引发的问题做探讨。

 

 

 

   

一、 商品房“草签”合同的效力

 

商品房草签合同分为两种类型，一种是开发商与购房人未通过住建局商品房网签备案系统而双方自行签订的商品房买卖合同，也即所谓的线下版草签。

 

另一种是指开发商与购房人在住建局商品房网签备案系统中签订的商品房买卖合同，此时合同等待住建局审核备案通过，也即所谓的线上版草签。

 

我们认为在住建局商品房网签系统中的草签合同是网签备案通过的前置程序，此时合同经住建局审核通过后，即形成了正式合同。故此类型草签合同并不是本文讨论的对象，本文讨论的草签合同指的是线下版草签。

 

草签合同具有效力应当符合两个条件：

 

① 双方对草签合同具有真实的意思表示。开发商是以备案合同示范文本为基础，结合购房人实际购房情况，从而与购房人签订合同，合同内容与正式商品房买卖合同一致，合同约定了房屋情况、房价、交付期限、付款期限等商品房买卖合同具备的主要条款。买卖双方对于交易的商品房情况明确知悉，开发商加盖公章和购房人签字的行为表示双方对合同达成了一致意见，表示双方真实的意思表示；

 

② 草签合同不存在无效情形，也即不违反合同法 52 条之规定。通过检索案例，我们发现在（2019）赣 0403 民初 989 号民事判决书、（2019）苏 0581 民初 4699 号民事判决书中，经审理查明，法官认为草签合同是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当有效。

 

 

 

   

二、 草签合同阶段常发生的问题

 

实践中，确实存在开发商与购房人签订了草签合同，但是最终却未购房成功的情况，以下就两个实务问题做分析。

 

（一）购房人不签订正本合同，开发商是否有权要求按草签合同要求购房人承担违约责任？

 

根据前述论证，草签合同是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性强制规定，故具有法律效力。那么其对买卖双方均有法律约束力，双方当事人都应当按照合同约定履行义务。

 

一方不履行义务的，另一方有权要求继续履行、采取补救措施或赔偿损失。据此，开发商有权按照草签合同约定要求购房人承担违约责任。通过检索案例，我们发现（2018）桂 0323 民初 1874 号民事判决书、（2018）陕 1021 民初 1525 号民事判决书、（2018）浙 0421 民初 4782 号民事判决书中，法官经审理查明，认为对于签订草签合同的双方当事人，一方当事人存在违约情形的，应当要承担违约责任。

 

但是，对于合同约定违约金金额是否能够全额得到主张，则要根据具体情形判断。如在诉讼中，开发商按照合同主张违约金但是并未有直接证据，购房人提出违约金过高，请求法院根据合同法关于违约金相关条款规定予以减少，不排除法官根据房屋市场价、开发商实际损失、购房人过错程度，以及公平和诚实信用原则，酌定购房人承担违约金数额。通过检索案例，我们发现在（2018）浙 0421 民初 4782 号民事判决书中，法官认为开发商要求购房人承担的违约金高于购房人支付的首付款，法官根据购房人过错、开发商实际损失酌定购房人承担违约金，并未支持开发商诉请的全部违约金。

 

（二） 不符合购房资格的购房人签订的草签合同是否有效？一方解约是否需要承担违约责任？

 

购房资格一般是地方政府为了稳定房地产市场根据当地情况出台的政策规定。如果开发商知悉购房人无购房资格，并与之签订草签合同。

 

此种情形下，草签合同有效，但无法继续履行。实践审判中，有法官认定因不可归责于双方的原因导致合同无法履行，双方互不负有违约责任，双方均不享有法定解除权，法院确认合同解除。（（2020）京 01 民终 956 号民事判决书）但如果购房人恶意隐瞒开发商，在无购房资格的情况下与开发商签订草签合同，属于合同法 52 条之合同无效的情形，开发商有权要求购房人赔偿损失。

 

以上是对商品房“草签”合同效力及相关问题的思考及分析，仅供参考。