以下文章来源于鱼龙聊房 ，作者武夷山李炜

作者：武夷山房管处 李炜

       随着城市化进程的加速，房地产市场也蓬勃发展，《物权法》实施后，商品房住宅小区内的共有公用部位的首次登记问题，也越来越得到社会的关注。其中配建的幼儿园、会所等更是成为热点、焦点。最近要求进行的幼儿园移交等，更是让百姓拍手叫好，各地在办理移交幼儿园时登记程序也不尽相同。

       对商品房小区的登记，在实践中也有不同的做法，大致可以分成三类，开发商、全体业主、政府相关部门，笔者将在本文予以简要分析。

一、什么是房屋首次登记

     《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第24条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。”

第35条规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：

 　　（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；

 　　（二）建设工程符合规划的材料；

 　　（三）房屋已经竣工的材料；

 　　（四）房地产调查或者测绘报告；

　　（五）相关税费缴纳凭证；

　　（六）其他必要材料。”

     而商品房小区与一般房屋首次登记不同的地方则在于《细则》第36条规定了“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”

    从而可以看出，商品房小区首次登记的权利人应该是开发商和全体业主两类。

二、首次登记的上位法和法律渊源

从民法的角度来看，物权取得分为原始取得和继受取得。原始取得的含义是取得权利时不根据原所有权人的意思或原来客体物上根本就不存在所有权，在特定法律事实发生时只依法律规定即可取得所有权。基于事实行为而取得的物权，即属于物权的原始取得。在原始取得的物权上不存在他人的意志关系，或者说是该物权不因他人的意志关系而受影响。原始取得的要件通常是特定事实加法律规定，从房屋所有权的角度来看，也就是《物权法》第30条规定的“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 房屋所有权首次登记的当事人或者说申请人就是这个房屋的合法建造者，其因合法建造而取得物权，而买卖、赠与、投资入股等就属于继受取得物权的类型，依据第31条规定，需登记后方可发生物权变动效力。

三、业主区分所有权

在《物权法》实施之前，我国并未有明确的区分所有权的法律规定。住房市场化之前，所有的房屋都属于公有或者集体所有，也不存在着区分所有的问题。在《物权法》实施之前仅有住建部的《城市异产毗连房屋管理规定》（1990年颁布实施，后于2001年修订）中有所涉及，其第6条“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。”第9条规定了共有的修缮责任，如“房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。”

《物权法》第70条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第73条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”对业主区分所有权做了原则性的规定。

四、政府有关部门不应是首次登记当事人

在实务中，某些地方会将开发商与政府约定的安置房、幼儿园、甚至社区用房等直接登记政府指定部门，其实是混淆了法律关系，突破了现行法律规定。

如《广东省加强住宅小区配套幼儿园建设和管理工作的指导意见》《浙江省住宅小区配套幼儿园建设管理办法》《西安市人民政府办公厅关于印发西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则的通知》明确规定：“建设行政主管部门应当在审批施工许可证前，依据规划审批内容及土地出让合同约定，与开发建设单位签订《居住区公建配套设施建设合同》。合同中明确公建配套设施的建设内容、建设规模、位置、开工及竣工期限、移交主体、移交期限、违约责任等内容。”其实，从地方法规和规范性文件都可以看出，政府与开发商之间是一个移交的约定，是一种权利的让渡。

政府既非合法建设主体，也非区分所有权的合法业主，因此不应是法定的首次登记权利人，其取得约定的相关公建配套设施属于继受取得，应当在开发商办理完首次登记后再行办理转移登记。

       从目前的法律、法规的具体规定分析来看，如无法律特别规定的情况下，商品房小区办理首次登记的合法权利人仅有开发商和全体业主两类，不动产登记机构不应因开发商的移交义务就突破登记规则，减少登记程序。