青海登记交易之争，将不动产统一以后的矛盾显化于众，一时舆论哗然，部院震惊。大雄虽为小吏，不敢忘忧民，遂秉烛夜书，粗略成文。拙作《房屋登记交易生态系统之建设与优化》初稿以内部交流之方式呈交有司。后因不少地方不动产登记与房屋交易部门合并，涉及业务整合和流程再造，需要更广泛的支持，故将文稿局部删改并经业界大伽把关后投于《中国不动产》杂志及“鱼龙聊房”。
拙作在“鱼龙聊房”公众号刊出后，蒙李炜老师不弃，对拙作立意和结论表示认可，同时对拙作提出了一些不同看法，并连夜写就《之我见》。大雄对此深表感谢。就李炜老师提出的问题，在此作进一步说明，以飨诸君亦正视听。

一、关于楼盘表与不动产登记簿谁更权威的问题
李老师认为这是一个伪命题，不应该拿来比较。如果从法律地位上而言，这两者确实不可以比较，因为登记簿的效力源自《物权法》“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定；而楼盘表的效力源自住建部“各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一编码，通过楼盘表对房屋交易与产权业务进行管理”的规定。二者孰轻孰重，无需赘述。李老师认为这是伪命题，想来亦是基于这个定位。但大雄之所以将二者放在一起比较，实在是因为实务中，并非所有工作人员对此皆有足够的认识。很多的基层人员在办理房屋交易业务时，唯楼盘表是从，置登记簿于无物。对此，李老师想必也是清楚的。李老师还认为比较这二者好比把预售许可证和规划许可证拿来比较那个更权威一样不靠谱。大雄窃以为，本例与援例完全没有相似性。楼盘表与登记簿不属于一个层面的事物，而预售许可证和规划许可证都是行政许可的载体；其次，实务中楼盘表和登记簿都是交易的依据，而预售许可证明可否预售，规划许可用于证明符合规划。李老师如此类比，有类虎画猫之嫌。
至于楼盘表与登记簿信息是否一致、为何不一致，这与楼盘表和登记簿的所有者相爱相杀的现状不无关系。撇开人为因素不论，系统对接不到位等技术原因不可忽视。因此，以数据共享来推断登记簿与楼盘表必然一致，难免有脱离现实之嫌。
二、基于楼盘表的交易安全性问题
李老师没有明确说明网签备案合同是否具有公示力和公信力，而以“不等于网签备案信息没有公示公信力”含糊带过。其实备案合同确实具有有限的公示力和公信力，这种公示力和公信力不是来自法律赋予，而是来自平台的官方背景，说白了，是交易管理部门的背书。也正因如此，这种公信力是极其有限和微弱的，一旦形成争议，政府部门能否负起相应责任，要打个大大的问号。
李老师还认为“交易管理是全过程的管理，从开始有购买意向的查询，到办理交易的过程，买卖双方的资金交付、房屋交付、以及后续的水电暖过户，交易管理保障是全方位的”。遗憾的是，李老师混同了交易管理和交易服务的概念，而这正是拙作所强调的内容。“开始有购买意向的查询”应通过查询具有法定的公示力和公信力的登记簿完成，“资金交付”“房屋交付”是当事人自行履行的合同义务，“水电暖过户”与房屋权属过户并无直接关系。以上种种，既可以由当事人自行完成，也可以委托有资质的中介机构代理，还可以由政府机构设置的部门帮办服务，唯独不可以打着“为你好”的旗号强加干涉强行管理。

三、关于网签合同效力及限制物权的问题
可能是受时间限制或是思维模式驱使，李老师可能未注意到拙作中网签合同效力及其优越性的阐述，亦未看到大雄分离“网签”和“备案”的思路。简言之，将网签交给市场，将备案留在住建。
李老师认为“可能导致不动产登记机构陷入被动的说法更是无稽之谈”。这个责任在大雄，因为篇幅所限，大雄未将此陈述清楚。考虑到李老师时间有限，在此摘录部分。“邸先生夫妇购买符女士的房屋后，支付了大部分购房款并办理了网签。符女士在网签后竟然将房屋又抵押给某银行并拿到了88万元贷款。邸先生夫妇遂将B市住房和城乡建设委员会告上法庭，要求撤销其作出的涉案房屋抵押登记。
    一审法院认为，B市住建委在进行抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，在涉案房屋存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步的核查就作出涉案抵押登记行为；某银行辩称其最高额抵押权系善意取得，没有法律依据，法院不予采信。一审法院判决撤销B市住建委在涉案房屋上设立最高额抵押权登记、向某银行颁发《房屋他项权证》的行政行为。二审法院维持原判。”
上述内容摘自拙作《存量房网签与房屋登记的冲突辨析》（《中国房地产》2015年第28期）。分析B市法院的思路及判决，相关法官是不是认为网签行为已经发生了限制物权中的处分权的效力？如果李老师是不动产登记人员，那么请问你在面对一个已经网签房屋的所有权人申请抵押登记时，是受理还是不受理呢？受理，可能因为核查不清而面临败诉风险；不受理，可能因为没有法律依据而面临败诉风险。从这个案例看，是大雄杞人忧天吗？

四、特别说明
无论李老师是否认真通读拙作，大雄依然尊重其独立思考的精神和知无不言言无不尽的态度。但李老师可能真的忽略了大雄究竟想说啥，当然这也可能是大雄自己没有表达清楚。故此，总结陈词如下：
1、明确交易管理和交易服务的范畴，不得超越法律授权自我设权，在当事人愿意的前提下提供房源核验、资金监管、水电气联动过户等服务。再念叨一下：（对行政机关而言）法无明文规定不可为。
2、分离网签和备案，将网签交给市场，将备案交给住建。
3、不以强制手段推进网签，而应是用制度优势效率优势引导网签的推行和推广。想想微信支付宝吧，难道它们有行政机关强制推行？
4、完善登记制度，通过不动产登记资料查询、预告登记、转移登记、抵押登记等降低交易风险。