在商品房买卖过程中，部分开发商出于盈利的目的，捂盘惜盘、捆绑销售，将房屋与车位、或者装修进行捆绑销售，此种情况下签订的合同，买受人能否主张解除？合同的效力如何认定和判断？实务中对此问题是如何处理的呢？

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主要裁判观点及实务处理

裁判观点一：购房者不属于《反不正当竞争法》的主体范畴，搭配销售不属于可撤销民事行为。
案例1：项玉波与飞云房地产投资集团有限公司商品房销售合同纠纷案（2015）丽缙民初字第516号
【案例要旨】：搭配销售的情形是否属于可撤销的民事行为。原告主张搭配销售的情形属于可撤销的民事行为，其法律依据为《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条的规定“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”而该法第二条第二款、第三款规定“本法所称的不正当竞争行为，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。本法所称的经营者，是指从事商品经营或者营利性服务（以下所称商品包括服务）的法人、其他经济组织和个人。”（注：2017年新修订的《反不正当竞争法》对相关条款进行了修改）本院认为该规定是对不正当竞争行为主体范围的限定，同时又是对《反不正当竞争法》调整范围的规定，原告显然不是该法所称的其他经营者，故原告该主张缺乏法律依据，本院不予支持。

案例2：周秀峰与安徽百商置业有限公司商品房销售合同纠纷案（2017）皖0191民初2107号
【案例要旨】：《反不正当竟争法》第十二条规定“经营者销售商品，不得违反购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”。《消费者权益保护法》第十六条规定“经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德、诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条条件，不得强制交易”。百商公司就地下车库的销售已取得商品房预售许可证，开发商为业主提供车位是其法定义务，不属于搭售商品或者强制交易。

裁判观点二：捆绑销售协议不能认定存在显失公平等合同无效事由，协议有效。
案例1：吴继明、吴昊等与济宁市城建投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷案（2017）鲁0891民初1270号

【案例要旨】：关于是否存在捆绑销售、强制交易的行为，应从出卖方在销售市场中是否具有显著的优势地位、该行为是否显著影响了市场竞争的角度进行判断。被告仅是本地区众多房地产开发公司的其中一家，其开发的楼盘也仅是众多楼盘的一个，被告在市场中并不具备明显的优势地位。原告在购买房屋时具有绝对的选择权来决定是否购买涉案商品房及车位、储藏室。原告具有完全民事行为能力，其对于车位、储藏室保证金的签字确认，视为其对于购买意向的认可。因此，对于原告主张被告存在捆绑销售、强制交易的行为，要求确认该行为无效，本院不予支持。

案例2：贾秋芸、大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（2018）冀10民终5420号
【案例要旨】：本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，上诉人所述的政府限价措施，不是认定合同无效的依据，上诉人向被上诉人支付的装修款，系双方协商达成的一致意见，上诉人主张被上诉人华夏公司变相上涨房价，无事实依据，本院不予认定。被上诉人华夏公司是否存在将房屋总价拆分为房屋价款、装修款、车位款、电商款，并将上述合同标的捆绑销售，规避政府限价，属于房地产行政主管部门审查认定并进行处理的事项，不是人民法院民事案件审理内容，上诉人可向房地产行政主管部门反映处理。

裁判观点三：捆绑销售排除了消费者的选择权，加重了其购房负担，协议无效。
案例1：袁晓金与赣州市广德置业有限公司确认合同效力纠纷案（2019）赣0731民初1813号

本院认为，原告购买被告开发的商品房时，被告为捆绑搭售涉诉地下车位使用权，要求原告必须与其签订由被告事先拟定的格式合同即《地下车位使用协议》，排除了原告自主选择购买车位的权利，加重了原告的购房负担，故该合同无效。合同无效后，被告应将收取原告的车位使用金返还。因原告明知被告提供不合法律规定的格式合同仍然与其签订车位使用协议并实际交付车位款，自己存在过错，且被告退还车位款后未获取变相提高房价的利益，故原告要求被告承担利息损失不予支持。

裁判观点四：两个合同具有密切关联性，购房者仅要求单独解除或撤销装修或车位协议的，不予支持。

案例1：中矿宏业锦泰（北京）房地产开发有限公司与李树妍合同纠纷案（2015）一中民终字第08449号
【案例要旨】：《协议书》第12条约定，本协议与双方签订的《北京市商品房买卖合同》为不可分割的整体，彼此关联，同时履行，同时解除。根据上述条款，可以看出李树妍签订《协议书》与房屋买卖合同本身存在关联，《协议书》中关于地下车位交付及价款的约定等均不能脱离房屋买卖合同单独予以判断。李树妍在二审庭审中亦表示因政府限价，地下车位系与商品房捆绑销售，两者密切相关。因此，中矿宏业锦泰公司以合同价格出售地下车位系考虑到北京市政府的相关规定，并与商品房价格具有重大关联，李树妍现仅要求单独撤销《协议书》，与双方的约定不符，亦与双方订立《协议书》时之客观情势不符，且不符合公平原则，故本院不予支持。

案例2：胡丽、阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司委托合同纠纷案（2018）皖12民终1096号
【案例要旨】：本院认为，从本案的认购书及附件中反映，双方签订的系购买精装修房的合同。虽然其后分别签订了装修合同和商品房买卖合同，但《装修合同》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，其与购房合同约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。胡丽单独要求解除涉案《装修合同》不符合法律规定。若认为上述合同具有解除的法定事由，可以对涉案装修合同、商品房买卖合同一并予以解除。

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法律分析

在房地产销售过程中，房产企业将车位或装修与商品房捆绑在一起进行出售，购房者往往认为这一行为侵犯了自己的选择权，以《反不正当竞争法》和《消费者保护法》为由提起诉讼，主张解除或撤销捆绑在商品房之上的合同，或主张因违反了法律的规定而应对合同的效力予以否定。虽然中央部委及地方也出台了一系列的政策对商品房的搭售行为予以否定和禁止，但并不意味着双方所签订的合同效力是无效的。

1、《反不正当竞争法》第二条第二款：“本法所称的不正当竞争行为，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。”购房者不属于本法的调整主体范围，不适用《反不正当竞争法》。

2、《反垄断法》第十七条：禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为，其中包括没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件。“因房地产企业众多，同一个房企所开发的楼盘众多，购房者可以自由选择进行签约，故购房者往往难以证明房产企业的明显优势或垄断地位。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，中央各部门及地方出台的政策规定，不可以作为认定合同效力的依据。

4、商品房搭售车位或装修的格式合同条款，并不一定必然无效，购房者仍然有选择签订或拒绝签订的权利，其次房产企业往往已对该部分内容进行了加粗和必要提醒，往往很难据以否定合同的效力。同时购房者也往往很难证明欺诈、胁迫等其他合同无效事由的存在。

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风险提示

1、行政管理之风险。对于以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格的行为，住建部下发的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》建房[2016]223号中明确规定各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产企业采取以下措施：（一）采取书面警示；（二）约谈企业主要负责人；（三）公开通报企业不正当经营行为；（四）列入严重违法失信房地产开发企业名单；（五）由资质许可机关在资质审查中重点审核。同时，住建部联合其他部委于2018年6月发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》建房[2018]58号，明确重点整治垄断房源，以捆绑方式乱收费等行为，先行开展专项行动的城市有30个，并出台了相应管理办法，严禁打击捆绑销售行为。

2、合同无效之风险。针对该问题主流观点认为合同有效，但也有部分法院认定无效，若合同被认定无无效，房产企业将面临钱款如数返还的问题。当然不排除购房者通过其他途径如投诉、信访、举报等方式解决争议问题的风险。