最高人民法院民一庭意见：后买受人只要不具有侵害先买受人合法权益的恶意，不具有与出卖人恶意串通的行为，其买卖合同就应认定为有效。

当以同一标的物为标的的数个买卖合同均为有效的情况下，根据债权平等的原则，各受让人均可要求继续履行合同。

但鉴于标的物的特定性，谁能够依据合同最终取得标的物所有权，应区分不同情形加以判定。根据《合同法》等法律、司法解释的规定，合同得不到履行、不能取得标的物的买受人，可以向出卖人请求解除合同、赔偿损失。

案情简介

综上，能够认定大洋公司与张某军存在恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”大洋公司与张某军的商铺抵账行为直接损害了刘某绣、刘某作为案涉商铺先行购买使用人的合法权益，故大洋公司与张某军于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效。

《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于一房数卖的合同履行问题指出，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

举重以明轻，在数份合同均有效的情况下，恶意办理登记的买受人，其权利尚不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，况本案大洋公司与张某军恶意串通所签《商品房买卖合同》无效，其权利更不能优先于已经合法占有使用该房屋数年的刘某绣、刘某，即大洋公司与张某军之间的商铺抵债行为无效，所签《商品房买卖合同》无效。
————张某军与青海昂大集团大洋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

知识梳理

1.“一房数卖”的情况下，若数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，如何解决？

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：

土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一） 已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

（二） 均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三） 均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（四） 合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

2.如果保护顺位在后的买受人与出卖人已经通过诉讼或者仲裁的方式获得生效裁决确认，则保护顺位在先的买受人通过何种途径进行救济？

以公司为例，现实生活中公司准备出卖房屋，其中某个股东以公司名义将房屋买给数人，公司可能也并不知道房屋已经被卖给了数人，故在某一个买受人起诉出卖人要求承担继续履行违约责任的诉讼中，如果出卖人没有披露其他买受人的存在，法院很有可能依据现有的事实，作出支持买受人的判决。

待到其他买受人知悉此情况时，该判决已经生效或者已经进入执行程序，此时作为保护顺位在先的买受人可通过案外人申请再审或第三人执行异议之诉程序获得相应的救济。
——杜万华主编：《理解与适用》，人民法院出版社2017年版，第289~292页。   

结 语

上文讨论的是 “一房数卖”时，若数份合同均有效且买受人均要求履行合同的情况下，哪些买受人的权利优先得到保护的问题。实务中，其他买受人可能会采取赔偿损失、解除合同等方式解决此类纠纷。

文章部分摘自：
最高人民法院民一庭：《一房（一地）数卖纠纷的处理》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判前沿》（第一辑），人民法院出版社2014年版，第82页。

转自 聚法