当申请人急于办理房产登记时，却因遗失权证而被要求先行补证才可以办理当前需求的登记业务，这种在过去实务中时常发生的情形既增加申请人时间、费用成本，又降低登记机构工作效率，与便民利民宗旨背道而驰。据悉，该情况在一些登记区域尚未得到改变。笔者认为，只要申请人是登记簿记载的权利主体，登记客体符合登记条件，登记机构应直接依其申请办理登记，同时据产权人《遗失声明》启动公告程序，二者可平行进行。这才是既符合登记规则，又提升申请人体验的做法。

　　一、强行补证违悖依申请登记的原则

　　按《不动产登记操作规范（试行）》，不动产登记应当依照当事人申请进行。实际上，在转移登记情形中，申请人意在直接过户，无意多补一证。此时，若应登记机构要求补证，只会无益地加重登记负担，形成程序冗长的办事体验，甚至，被诟病为擅自设立行政前提。

　　二、《物权法》十六条规定，登记簿是物权的内容和归属的根据

　　过去曾有“以证管业”的观念，因此，权证一度名为《管业证》，那时权证曾是权利人行使物权的凭证，也是登记机构查验要件、推定权属、登记权属的必要材料，这是要求补证做法存在的基础。

　　2007年 10月1日《物权法》颁布实施以来，确立了“登记簿是物权的内容和归属的根据”（第十六条），而“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”（第十七条）。实际上将不动产权证界定为仅是权利人享有该房产的证据，对登记簿与权证这两者的效力层级进行了明确区别。即，不动产权属证书虽具有证据资格，但不动产物权的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书只是不动产登记簿的外在表现形式，并不代表不动产物权，其证据效力低于不动产登记簿。换言之，自此以后，登记机构应基于登记簿，而不是权属证书来开展相关登记工作。

　　回到本案，申请人可否行使设立、变更、转让等权利并不取决于其持证与否，而在于其是否为登记簿记载的适格主体。要求先行补证的做法是基于“以证管业”的过去观念，是对现行登记簿与权属证书各自功能与关系存在认知不清，甚至本末倒置。故此，非依当事人申请，登记机构不可强推遗失补证，而应直接依其申请内容办理登记，但证书管理程序并不因此减省，可与登记工作同步并行。即，权利人提出登记申请时同时提交《权证遗失声明》，登记机构为之发布权证《遗失公告》。另外，登记人员应将权证遗失及其公告情况签注在审查意见中。

　　三、扩展情形的讨论

　　尽可能减小登记机构工作失误对当事人造成的不利影响。实务中还存在因登记机构工作失误造成的当前申请材料与登记簿记载不一致的情形，如：当前转移登记申请材料中转让方与登簿权利人主体信息不一致的情况。即，设立登记时的申请内容及其存档身份证明材料与当前申请材料一致，但登簿内容有误。当此情形，本应先作登记机关错误更正，再受理当前登记申请，但这一增加的更正登记环节势必致使申请人时间成本相应增加，让申请人为登记工作失误买单，并不合理。故此，为便民考虑，笔者认为可以区分情况灵活处理：对于此次申请转移、变更主体的，若原客体信息登记错误的，仍应先行更正登记；对主体信息不一致但可以通过原始材料确定系登簿有误的，可以直接为当前申请办理登记，但应在审查意见中签明情况。

　　【来源】《不动产登记实务研究》2019年第11期

　　【作者】重庆市不动产登记中心　徐烨